Marché de l’investissement immobilier en régions : un 1^er semestre record porté par un début d’année exceptionnel

Les volumes investis sur le marché français ont atteint au 1^er semestre 2020 11,6 milliards d’euros, en baisse modérée de 17 % sur un an. Sur le marché des régions, le total investi a atteint un record de 3,8 milliards d’euros au 1^er semestre 2020, un volume en hausse de 7 % par rapport au 1^er semestre 2019 et supérieur de 47 % à la moyenne sur 5 ans.

« Ce résultat s’explique notamment par le fort appétit des investisseurs pour les actifs logistiques (essentiellement situés en régions) observé depuis quelques années et qui s’est traduit par de larges transactions de portefeuilles. Pour l’année 2020, les volumes devraient, dans l’ensemble, connaître une baisse en France, mais dans des proportions moindres par rapport aux premières estimations du début du confinement, d’environ -30 % par rapport à 2019 » commente Vincent Delattre, Directeur Investissement Régions.

Le segment prépondérant en volume a été celui des transactions supérieures à 300 millions d’euros avec deux transactions phares, celle du portefeuille d’entrepôts logistiques « Mercury » acquis par PATRIZIA IMMOBILIEN ainsi que la cession du portefeuille de centres commerciaux d’UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD pour des montants avoisinant 500 millions d’euros pour les actifs en régions de chacune des transactions. La performance sur ce segment est en hausse de 48 % par rapport au 1^er semestre 2019. Le nombre de transactions est resté à peu près stable sur un an, avec au global 204 transactions au 1^er semestre 2020 vs. 206 au 1^er semestre 2019.

Le marché lyonnais est arrivé en tête avec un record historique de 942 millions d’euros, soit un niveau supérieur de 134 % à celui atteint au 1^er semestre 2019. Vient ensuite le marché lillois avec 199 millions d’euros investis au 1^er semestre 2020, soit son 3^ème plus haut niveau historique. Il est suivi du marché marseillais avec 140 millions d’euros investis, du marché bordelais (84 millions d’euros), du marché toulousain (49 millions d’euros) et enfin du marché nantais avec 48 millions d’euros investis au 1^er semestre 2020.

Le marché de l’investissement en régions est depuis 2019 porté majoritairement par les portefeuilles d’entrepôts logistiques, attractifs pour les investisseurs grâce notamment à la montée du e-commerce. En effet, avec 1,5 milliard d’euros investis au 1^er semestre (+92 % en un an), ces derniers ont représenté 40 % des montants investis. Concernant les autres actifs, le montant total investi en commerces au 1^er semestre 2020 a été de 828 millions d’euros, un résultat porté en grande partie par la cession de 3 des centres commerciaux d’URW. Pour leur part, les volumes investis en bureaux sont restés à peu près stables sur un an avec 1,2 milliard d’euros au 1^er semestre 2020, avec une activité principalement concentrée sur le 1^er trimestre (69 % du volume semestriel).

Les investisseurs français ont dominé le marché avec une part de 53 % des montants investis au 1^er semestre 2020. La part des étrangers est historiquement élevée en raison essentiellement de l’intérêt des investisseurs internationaux pour les grands portefeuilles logistiques, avec pour premiers acteurs les allemands (17 % de l’activité).

Les bureaux prime ont prouvé leur résilience en temps de crise. En effet, les taux de rendement prime en bureaux sont restés stables au 2^ème trimestre à 3,50 % à Lyon, 4,15 % à Lille, 4,50 % à Marseille et Toulouse et à 4,75 % à Nantes, et ont connu une compression de 35 points de base à Bordeaux pour se positionner à 4,50 % et de 25 points de base à Nice (4,75 %).