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Chiffres du marché des bureaux à Marseille et Aix-en-Provence

Chiffres et analyses du marché de la location et de l'investissement en immobilier de bureaux à Marseille et Aix-en-Provence.

1er semestre 2020

Avec 57 000 m² de bureaux commercialisés au 1er semestre 2020, le marché de la Métropole d’Aix-Marseille affiche une baisse de 11 % par rapport à l’année dernière et de seulement 3 % par rapport à la moyenne quinquennale. Cette baisse est la conséquence directe, comme sur le reste du territoire, de la mise en pause de l’économie nationale pendant le confinement. Ce repli reste cependant très relatif en comparaison des autres grandes métropoles françaises qui affichent des chutes beaucoup plus marquées (excepté sur le marché de Nice – Sophia Antipolis en hausse ce semestre).

Le poids de chaque secteur est resté dans la moyenne : Marseille, avec 32 000 m², représente 57 % de la demande placée globale de la métropole. Aix-en-Provence a cumulé 18 400 m², et 6 100 m² se sont réalisés sur des pôles secondaires (La Vallée de l’Huveaune et Vitrolles – Rives de l’Etang de Berre).

Le nombre de transactions est lui aussi logiquement en baisse par rapport à l’année dernière mais la baisse reste maîtrisée avec « seulement » 23 transactions de moins, pour un total de 104 signatures. L’étonnante performance des
grandes transactions a fortement participé au dynamisme du marché.
En effet, 13 transactions de plus de 1 000 m² ont été référencées, soit autant que l’année dernière à la même période. Elles ont représenté 35 900 m² commercialisés, soit 63 % de la demande placée globale. Notons que 2 transactions de plus de 4 000 m² ont été recensées : les prises à bail par PERNOD RICARD de 7 700 m² sur « Les Docks» dans le quartier d’affaires Euroméditerrannée, et de CAMPUS ACADEMY, un établissement d’enseignement supérieur, de 4 700 m² de bureaux dans l’Europarc de Pichaury à Aix-en-Provence. Notons également que la majorité de ces grandes transactions ont concerné des immeubles de seconde main.

Le secteur d’Euroméditerranée (1 et 2) concentre plus de 1 m² commercialisé sur 2 sur le périmètre marseillais. « Euromed », idéalement situé et offrant des bureaux de dernière génération ainsi que du seconde main de qualité, confirme sa place de quartier d’affaires référence sur la métropole.

L’offre disponible est stable par rapport à fin décembre, et reste sur un volume relativement équivalent depuis 2015. Le stock est constitué en partie de surfaces de seconde main obsolètes, et les surfaces neuves ou restructurées font toujours défaut, notamment sur le pôle marseillais.

La pénurie de locaux neufs à court terme, conséquence des années passées très actives, reste d’actualité. Le renouvellement du stock de dernière génération reste en effet indispensable pour la cité phocéenne, qui doit confirmer son attractivité tant au niveau national qu’international. En dépit d’un manque évident d’offres neuves sur Marseille, les livraisons de bureaux restent relativement faibles.

Côté aixois, le niveau d’offre est resté stable au cours des 6 derniers mois, autour de 65 000 m². Contrairement au périmètre marseillais, l’offre neuve est bien présente sur le secteur où elle représente plus de 4 m² sur 10.

Les valeurs « prime » à Marseille sont atteintes sur le périmètre Euroméditerranée et sur l’opération « Le Castel Office » (280 € HT-HC/m²/an pour les étages supérieurs) concernant les immeubles « classiques ». La valeur de 320 € HT-HC/m²/an sera retenue pour les actifs « IGH », exclusivement sur la Tour « La Marseillaise ». A Aix-en-Provence, sur les rares surfaces neuves disponibles sur le Pôle d’activités des Milles, les loyers sont compris entre 155 et 185 € HT-HC/m²/an avec une pointe à 195 € sur les actifs prime.Le nombre de transactions est lui aussi logiquement en baisse par rapport à l’année dernière mais la baisse reste maîtrisée avec « seulement » 23 transactions de moins, pour un total de 104 signatures. L’étonnante performance des 

grandes transactions a fortement participé au dynamisme du marché. En effet, 13 transactions de plus de 1 000 m² ont été référencées, soit autant que l’année dernière à la même période. Elles ont représenté 35 900 m² commercialisés, soit 63 % de la demande placée globale. Notons que 2 transactions de plus de 4 000 m² ont été recensées : les prises à bail par PERNOD RICARD de 7 700 m² sur « Les Docks» dans le quartier d’affaires Euroméditerrannée, et de CAMPUS ACADEMY, un établissement d’enseignement supérieur, de 4 700 m² de bureaux dans l’Europarc de Pichaury à Aix-en-Provence. Notons également que la majorité de ces grandes transactions ont concerné des immeubles de seconde main.

Le secteur d’Euroméditerranée (1 et 2) concentre plus de 1 m² commercialisé sur 2 sur le périmètre marseillais. « Euromed », idéalement situé et offrant des bureaux de dernière génération ainsi que du seconde main de qualité, confirme sa place de quartier d’affaires référence sur la métropole.

L’offre disponible est stable par rapport à fin décembre, et reste sur un volume relativement équivalent depuis 2015. Le stock est constitué en partie de surfaces de seconde main obsolètes, et les surfaces neuves ou restructurées font toujours défaut, notamment sur le pôle marseillais.

La pénurie de locaux neufs à court terme, conséquence des années passées très actives, reste d’actualité. Le renouvellement du stock de dernière génération reste en effet indispensable pour la cité phocéenne, qui doit confirmer son attractivité tant au niveau national qu’international. En dépit d’un manque évident d’offres neuves sur Marseille, les livraisons de bureaux restent relativement faibles.

Côté aixois, le niveau d’offre est resté stable au cours des 6 derniers mois, autour de 65 000 m². Contrairement au périmètre marseillais, l’offre neuve est bien présente sur le secteur où elle représente plus de 4 m² sur 10.

Les valeurs « prime » à Marseille sont atteintes sur le périmètre Euroméditerranée et sur l’opération « Le Castel Office » (280 € HT-HC/m²/an pour les étages supérieurs) concernant les immeubles « classiques ». La valeur de 320 € HT-HC/m²/an sera retenue pour les actifs « IGH », exclusivement sur la Tour « La Marseillaise ». A Aix-en-Provence, sur les rares surfaces neuves disponibles sur le Pôle d’activités des Milles, les loyers sont compris entre 155 et 185 € HT-HC/m²/an avec une pointe à 195 € sur les actifs prime.

 

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