Vers une négociation de bail éco-responsable

Dans le paysage complexe de l'immobilier d'entreprise, la réglementation environnementale, en particulier le Décret Tertiaire, a un impact significatif sur la gestion des baux. La gageure est de conclure des baux intégrant à la fois les dispositions impératives imposées par la règlementation, mais également des clauses spécifiques pour optimiser son efficacité énergétique sans faire exploser les coûts. Y parvenir n’est pas chose aisée, voici 5 conseils indispensables que vous livre Marie Martins, Directrice Tenant Representation chez JLL France.

Analyser en détail le bail existant

Avant d’initier toute démarche, l'audit du bail en cours est une étape cruciale pour comprendre qui a la charge de l’amélioration des éléments techniques de l’immeuble occupé au regard de toutes les réglementations. Vérifiez les termes du bail selon les responsabilités des parties. Dans la majorité des cas, la mise en conformité est à la charge du locataire. Toutefois, du point de vue du Décret Tertiaire, si le bail vient à échéance avant 2030, l’obligation de mise en conformité ne devrait pas être sanctionnée en cas de non-réalisation des travaux par le Preneur. Dans le cadre d’un bail commercial, il est donc important de surveiller les dates critiques (prochaines échéances ou fin de bail) notamment en cas de renouvellement en fin de bail et/ou renégociations intermédiaires avant une prochaine échéance.

Auditer le bâtiment

Il est essentiel d'évaluer soigneusement l'état du bâtiment pour identifier les travaux nécessaires à sa mise en conformité. Vous pourrez vous appuyer sur une étude que pourrait produire et communiquer votre bailleur. Mais le plus optimal est de lancer un audit technique « Décret Tertiaire » par un bureau d’études spécialisé afin de bénéficier d’un avis éclairé et contradictoire. Cet audit devra comprendre plusieurs volets :
 

• Déterminer les consommations énergétiques des bâtiments par usage (climatisation, ventilation, chauffage, éclairage…) ;

• Fixer la valeur cible de consommation à atteindre d’ici 2030 ;

• Etablir une liste d’actions à réaliser pour atteindre l’objectif, tant sur l’enveloppe du bâtiment que sur les équipements et les pratiques des utilisateurs ;

• Donner une estimation précise des coûts d’investissement par action pour garantir la conformité au décret d’ici 2030, voire 2040 idéalement.

Définir les scénarii futurs

Fort de ces enseignements, il vous faudra envisager plusieurs scénarii de mise en œuvre de ces travaux (ainsi que les coûts associés) pour évaluer s’il est préférable de rester dans vos locaux actuels en les mettant en conformité ou bien s’il faut déménager. Cette décision nécessite une approche comparée des coûts complets de chacun des scénarii :

• En comparant les coûts immobiliers traditionnels (loyer, charges, taxes)

• Mais aussi en intégrant les coûts cachés sous-jacents (tels que les travaux de mise en conformité en cas de maintien ou bien les coûts de remise à l'état en cas de libération par exemple).

Une analyse précise et comparée des deux scénarii de "Maintien » ou de « Déménagement » doit être élaborée pour avoir une vision éclairée des coûts.

Vous souhaitez découvrir les 2 derniers conseils ? Rendez-vous dans le magazine de l’ADI en page 24-25 (en libre accès).

Très bonne lecture !