Comment sélectionner des bureaux selon une démarche écoresponsable ?

Pour un nombre croissant d’entreprises en quête de nouveaux espaces à louer, le développement durable figure aujourd’hui en tête des préoccupations.

Certaines priorités classiques − comme l’emplacement et la proximité d’un vivier de talents −, continuent de peser fortement. Les bâtiments offrant des conditions spécifiques, notamment de faibles émissions de carbone ou des espaces de grande qualité, figurent toujours parmi les plus convoités – même dans le contexte actuel de morosité du marché locatif.

De plus, les locataires sont souvent prêts à débourser davantage pour accéder à des espaces durables. D’après une étude de JLL, la majoration moyenne des loyers correspondant à cette « prime verte » culmine à 7,1 % en totalisant huit des plus grandes villes d’Amérique du Nord, à 9,9 % dans neuf métropoles d’Asie-Pacifique et à 11,6 % à Londres.

« Les bâtiments occupés par des entreprises contribuent aux émissions de scope 1 et 2 de ces dernières. Celles-ci doivent donc impérativement les intégrer à leurs stratégies immobilières afin de soutenir la réalisation de leurs objectifs d’émissions carbone et de respecter la réglementation environnementales », déclare Jean-Philippe Buti, Directeur Performance Digitale et Environnementale chez JLL France. « Même si les espaces de travail ne constituent qu’une infime part de l’empreinte carbone globale de nombre d’entreprises, celles-ci ont toutefois amorcé une vaste réflexion sur leurs engagements en matière de développement durable et leur responsabilité à l’égard de la société ».

C’est notamment le cas de la banque espagnole BBVA. L’entreprise s’est en effet engagée à privilégier la part des énergies renouvelables dans la conduite de ses activités. Dans ce contexte, elle envisage donc de déménager son siège new yorkais. La totalité de l’énergie nécessaire au fonctionnement de ses nouveaux locaux situés au Two Manhattan West − un gratte-ciel new-yorkais situé dans le quartier d’Hudson Yards −, sera couverte par l’hydroélectricité produite par le fleuve. Le bâtiment se trouve également à proximité de différents nœuds de transport et propose des équipements variés, dont des terrasses extérieures et un club de mise en forme.

« Les attentes liées aux bâtiments durables progressent dans un contexte où les entreprises réduisent leur superficie et optent pour des espaces plus qualitatifs », déclare Jean-Philippe Buti.

« Face à l’émergence constante de nouvelles réglementations, davantage d’entreprises adhèrent à des objectifs contraignants de réduction de leurs émissions carbone, − notamment les Objectifs fondés sur la science (Science Based Targets initiative, SBTi). Et avec la pression toujours plus forte à la décarbonation exercée par les actionnaires, les certifications environnementales des bâtiments figurent au centre de toutes les attentions. »

Quels critères font aujourd’hui partie des priorités environnementale des entreprises ?

1. Certifications durables

Si de nombreuses certifications usuelles se fondent encore sur le mode de conception et de construction du bâtiment plutôt que sur son mode d’exploitation, elles représentent l’un des indicateurs favoris des entreprises engagées dans une démarche écoresponsable, et ce, sur de nombreux marchés.

Les labels, notamment LEED et BREEAM, commencent à évoluer afin de mieux intégrer la performance des émissions, à l’instar d’autres écocertifications, telles que le National Australian Built Environment Rating System (NABERS) en Australie ; mais une telle évolution nécessite du temps. Dans l’intervalle, sur les marchés les plus porteurs, notamment au Royaume-Uni, les locataires visant des objectifs carbone ambitieux se polarisent davantage sur des indicateurs tels que l’intensité de consommation énergétique (EUI) et l’électrification, en complément des certifications environnementales de référence.

2. Basse intensité énergétique

Les entreprises durables privilégient les bâtiments efficaces en énergie – dans ce contexte, l’intensité de consommation énergétique (EUI) constitue un indicateur clé de la démarche d’évaluation de leur performance. Selon Jean-Philippe Buti : « Même si plusieurs autres indicateurs sont essentiels pour juger de la durabilité d’un bâtiment, une faible intensité de consommation énergétique (EUI) révèle en général de bonnes performances environnementales. »

3. Promotion de modes de déplacements durables

Les émissions liées au trajet domicile-travail représentent en général 10 à 20 % du bilan carbone total des entreprises du secteur tertiaire. Pour les entreprises implantées dans les zones urbaines, l’accès rapide aux nœuds de transports en commun constitue donc l’une des stratégies de maintien des émissions à un niveau faible. Or, compte tenu de la progression rapide de la flotte mondiale de véhicules électriques, les entreprises se préoccupent aujourd’hui davantage de la présence d’infrastructures de recharge pour véhicules électriques situées à l’intérieur de leurs parcs de stationnement ou de bornes publiques faciles d’accès, afin d’encourager l’adoption de modes de déplacements plus vertueux.

4. Application des réglementations locales

Les mesures ciblant les émissions générées par le secteur de l’immobilier d’entreprise se développent à un rythme soutenu –, et de nombreux bâtiments auront des difficultés à se mettre en conformité. Les réglementations liées aux émissions et à la consommation d’énergie des bâtiments sont différentes selon les villes, les régions et les pays. Or, les bâtiments qui se trouveront dans l’incapacité de s’y conformer devront s’acquitter de lourdes pénalités financières –à terme plus ou moins directement répercutées sur les locataires. Le préjudice de réputation constitue une autre source d’inquiétude. Les locataires en quête d’un nouvel espace doivent disposer d’une maîtrise solide de ces réglementations locales et sélectionner des bâtiments en phase avec les politiques émergentes, ou choisir des propriétaires prêts à se conformer à ces exigences dès leur entrée en vigueur.

5. Qualité du dialogue avec le propriétaire

Aujourd’hui, même la location de bâtiments à la pointe du développement durable exige de bonnes relations avec leurs propriétaires, sur de nombreux points : partage de données, maintien ou développement de projets RSE... Pour les bâtiments devant subir des travaux pour maintenir leur conformité aux réglementations futures et accroître leur résilience face à la recrudescence des aléas climatiques, une collaboration étroite entre les locataires et les propriétaires est essentielle : autant en termes de communication que de répartition éventuelle des coûts et des bénéfices. Pour les baux de longue durée, par exemple, des investissements dans les infrastructures durables peuvent se traduire par une réduction des coûts opérationnels à moyen et long terme.

Les locataires sont toujours plus nombreux à formaliser leurs exigences au travers de baux verts. Ces derniers balaient un spectre toujours plus large de thématiques ciblant des objectifs de développement durable communs et contribuant à la réalisation de progrès tangibles.

6. Accès aux espaces verts

Les stratégies de développement durable intégrées ciblent la santé, le bien-être et la productivité des collaborateurs, en plus de la décarbonation. Les environnements de travail donnant accès à des espaces verts − toits-terrasses végétalisés, jardins privés, ou situés à proximité immédiate de parcs − ont des effets bénéfiques sur la santé, l’atténuation du stress et la productivité, par le simple fait de procurer aux collaborateurs une bouffée permanente d’air extérieur et une exposition suffisante à la lumière naturelle.

7. Le bien-être comme philosophie

Certains équipements haut de gamme favorisant la détente et la mobilité des collaborateurs connaissent un succès grandissant. De plus en plus de bâtiments détiennent la certification WELL. Celle-ci atteste que ces derniers ont été spécifiquement conçus dans le but de proposer des environnements intérieurs sains à leurs collaborateurs via la prise en compte de différents paramètres, notamment l’exercice physique et la santé mentale. En pratique, les équipements sportifs− notamment les salles de gym, les studios de yoga et les pistes de course situées sur les toits des bâtiments − figurent parmi les critères d’engagement en faveur de la santé et du bien-être, tandis que les installations de type abris pour vélo ou vestiaires incitent les collaborateurs à pédaler ou à pratiquer la course à pied pour rejoindre leur travail.

Pour en savoir davantage sur l’évolution de la demande immobilière sur les différents marchés consultez notre étude The green tipping point: Is 2024 the year when carbon commitments change lease markets at scale?