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Le co-working français : un marché en constante évolution

Depuis quelques années déjà, les espaces de co-working sont devenus incontournables dans le paysage de l’immobilier de bureau français.

10 juillet 2019

Depuis quelques années déjà, les espaces de co-working sont devenus incontournables dans le paysage de l’immobilier de bureau français.

Autrefois dédiés aux travailleurs indépendants et jeunes sociétés en lancement, ces espaces s’ouvrent désormais à tout type d’entreprises, de la PME à la multinationale.

« A l’origine, le co-working était un espace partagé par des travailleurs indépendants qui créaient une sorte de communauté, » estime Virginie Houzé, Directrice du département études et recherche chez JLL. « Mais, il y a quelques années, nous avons vu des opérateurs structurés fabriquer de toute pièce un nouveau produit. »

À mesure que le marché évolue, il attire de plus en plus d'opérateurs de coworking, à la fois internationaux tel que WeWork et locaux tels que Morning Coworking, Nextdoor et Kwerk pour créer davantage de concurrence et de choix pour les entreprises.

« Nous avons assisté à une vraie accélération du marché du co-working ces dernières années en France et notamment à Paris avec de nombreux opérateurs dont l’activité ne cesse de croître, » note Delphine Mahé, Directrice Recherche Marché chez JLL. « En ce sens, le co-working est vraiment un marché où l’offre a fait la demande. »

Une offre hybride

De fait, chez Morning Coworking, l’espace de co-working ne représente qu’une part marginale – environ trois ou quatre pourcent - de l’ensemble de l’immeuble et le reste est cloisonné et destiné aux entreprises qui peuvent disposer de bureaux privatifs. Mais, hors de question pour autant de délaisser les espaces de travail en commun.

« Morning Coworking est allé chercher ce côté communautaire et d’échanges entre les utilisateurs au sein d’un même bâtiment, » explique Paul Sanouillet, Directeur, Flex Office chez JLL France. « C’est ce qui lui a permis d’atteindre la cible qui était nécessaire au lancement, à savoir une cible jeune qui travaille de manière indépendante et qui communique beaucoup. »

Quant aux grandes entreprises, elles s’y retrouvent aussi. L’objectif étant d’utiliser ces espaces pour travailler sur des projets précis. « Elles vont par exemple extraire des employés du siège social pendant quelques mois afin de les faire travailler en groupe. Cela va aider à la collaboration, à la réflexion, » explique Delphine Mahé.

Et ce modèle semble fonctionner. Depuis 2018, Morning Coworking a ainsi ouvert neuf nouveaux espaces aux quatre coins de la capitale et compte désormais pas moins de 20 immeubles qui accueillent 540 entreprises et quelques 5,200 co-workers répartis sur 60,000 mètres carrées.

D’autres encore, ont misé sur un modèle répandu dans l’hôtellerie, à savoir le ‘contract management’.

« Certains acteurs n’ayant pas les moyens de trouver des emplacements prime et avec beaucoup d’espace, sont allés voir les propriétaires dont les immeubles étaient en difficulté en proposant d’opérer sur les surfaces vacantes en contrepartie d’un pourcentage du futur chiffre d’affaires, » explique Paul Sanouillet. 

En province

Comme le coworking devient un concept bien établi en France, il se développe rapidement dans d'autres villes en dehors de Paris.

« Bordeaux par exemple, est une ville où de nombreux travailleurs indépendants parisiens sont venus s’installer, » explique Virginie Houzé. « Ils travaillent souvent dans le marketing, la création ou le conseil, prennent un espace de co-working et, grâce au TGV, font des allers-retours entre Bordeaux et Paris où sont basés leurs clients. »

Même schéma à Lyon où un autre opérateur français, Wojo – précédemment connu sous le nom de Nextdoor - fait son nid. Alors que l’opérateur a vu le jour dans la capitale, celui-ci compte à présent quelques sites sur Lyon. Son objectif est à présent d’étendre son réseau pour ouvrir 150 espaces supplémentaires entre les deux villes d’ici l’été 2019. 

Reste pour tous ces opérateurs à se démarquer. Pour ce faire, certains n’hésitent pas à proposer des offres originales telle Draft destinée aux architectes et designers ou encore Kwerk qui mise sur le bien-être au travail en offrant des cabines de méditation et de sieste par exemple.

Et maintenant ?

Alors que les opérateurs du co-working français se multiplient, une vague de consolidation souffle déjà sur la capitale. Dès 2017 par exemple, Nextdoor rejoignait le réseau Accor, suite à une joint-venture entre Accor et Bouygues Immobilier, sa maison mère.

En début d’année c’est le rapprochement de Morning Coworking avec Nexity qui est venu renforcer ce mouvement de consolidation.

Enfin, autre acquisition – et pas des moindres – celle de l’acteur français Deskeo par l’américain Knotel.

« L’idée pour Deskeo est de fournir des headquarters aux PMEs, » explique Paul Sanouillet. « Si vous êtes chez Wework, vous adhérez à la marque et à son concept au contraire d’un Deskeo qui va faire le choix de se mettre en retrait au profit de votre propre environnement.

« C’est un des grands mouvements sur le marché des opérateurs. Petit à petit, les offres de services vers du 100 pourcent personnalisé aux entreprises vont continuer de progresser chez l’ensemble des acteurs. »

Encore une nouvelle déclinaison de l’offre, donc qui laisse penser que le marché du co-working français n’a pas fini d’évoluer.