Chiffres du marché immobilier de l'investissement et du locatif au T1 2022

Marché locatif : un début d’année dynamique

Avec 503 900 m² de bureaux commercialisés au 1^er trimestre 2022, le marché francilien confirme son retour à la normale, avec des performances conformes à la moyenne de long terme en nombre de transactions comme en volume, permettant d’atteindre une demande placée supérieure à 2 millions de m² sur 12 mois glissants. Le contexte géopolitique et le niveau élevé d’inflation n’ont donc, pour l’heure, pas eu d’impact sur l’activité. Une nette reprise est perceptible sur le segment des petites surfaces, avec 177 200 m² soit 5 % de plus que la moyenne de long terme, avec notamment de nombreuses transactions réalisées par des opérateurs de « serviced offices », et sur celui des mid-markets (152 000 m², +7 % par rapport à la moyenne), tandis que le segment des grandes surfaces (174 700 m²) reste impacté par la volonté des entreprises de réduire leur empreinte immobilière (-13 % par rapport à la moyenne). On note cependant une légère hausse du panier moyen sur ce segment de marché, de 9 800 m² en 2021 à 11 600 m² ce trimestre.

La recherche de centralité reste le maître mot et les entreprises continuent de privilégier les marchés les plus établis : La Défense excède ainsi sa moyenne de long terme de 59 %, le QCA de 38 %, et Neuilly/Levallois de 47 %, quand la plupart des autres secteurs restent à la peine. En 1^ère Couronne, le bouclage de quelques transactions initiées il y a quelque temps, notamment des précommercialisations, a permis d’enregistrer de bons niveaux de demande placée au Nord et au Sud.

La stabilisation de l’offre immédiate se confirme ; 4 082 000 m² de bureaux étaient ainsi disponibles en Ile-de-France fin mars 2022, pour un taux de vacance de 7,4 %. De fortes disparités persistent entre Paris, où la plupart des taux de vacance sont repassés sous la barre des 4 %, et les marchés de périphérie, où l’offre reste importante, avec des taux de vacance de 13,2 % à La Défense, de 13,7 % dans le Croissant Ouest, et de 11,1 % en 1^ère Couronne. On notera le niveau de vacance élevé en 1^ère Couronne Nord (17,1 %), les transactions intervenues récemment, portant essentiellement sur des immeubles à construire, n’ayant pas permis de consommer le stock existant.

L’activité restant concentrée sur les marchés les plus établis, le loyer moyen de 2^nde main poursuit sa hausse pour atteindre 416 €/m²/an, un niveau similaire à celui du loyer de 1^ère main (415 €/m²/an). La forte demande pour ces marchés maintient également les loyers prime à des niveaux historiquement élevés avec des valeurs à plus de 900 €/m²/an qui se généralisent dans le Quartier Central des Affaires. A La Défense, le loyer se maintient d’un trimestre à l’autre à 560 €/m²/an.

« Le marché reste très segmenté, avec une forte demande pour les marchés les plus centraux et facilement accessibles. La demande pour les meilleurs immeubles va aboutir, – d’après les dossiers que nous travaillons actuellement – à une hausse des valeurs locatives dans les mois à venir. A contrario, dans les marchés de périphérie, pour la plupart en suroffre, nous assisterons très probablement à une baisse des loyers » conclut Yannis de Francesco.

Performance en demi-teinte pour le marché de l’investissement

Avec 2,9 milliards d’euros engagés en Ile-de-France au 1^er trimestre, le marché de l’investissement a connu un démarrage moins actif qu’il y a un an (-16 %). Si ce volume est inférieur d’autant à la moyenne 5 ans, il reste conforme à la moyenne décennale. Le marché français dans son ensemble ne recule, lui, que de 7 % d’une année sur l’autre, avec 4,6 milliards d’euros d’investissements au cours des 3 derniers mois. Après avoir concentré une part historique de 43 % des montants investis en France en 2021, les régions tirent à nouveau leur épingle du jeu en affichant des volumes en hausse sur un an (+12 %), encore une fois grâce à des cessions de portefeuilles d’actifs de commerces et d’entrepôts.

Le nombre de transactions enregistrées en Ile-de-France ce trimestre est lui aussi conforme à la moyenne 10 ans, avec 59 signatures. Les grandes transactions (>100 M€), au nombre de 8 (vs 10 au T1 2021), totalisent 1,4 milliard d’euros, un volume en net recul d’une année sur l’autre (-34 %). En l’absence de transaction d’un montant supérieur à 500 millions d’euros, la cession par UNIBAIL RODAMCO d’une participation de 45 % dans le centre commercial « Carré Sénart » pour un montant de 450 millions d’euros constitue l’opération la plus significative de ce trimestre. Toutes les autres transactions portent sur des montants inférieurs à 200 millions d’euros. En bureaux, la transaction la plus importante a concerné les « Ateliers du Parc », cédés par DEKA IMMOBILIEN à TRISTAN CAPITAL PARTNERS. Sur les autres segments de marché, on notera le dynamisme des transactions d’un montant inférieur à 50 millions d’euros qui, avec 809 millions d’euros, réalisent une performance proche de leur moyenne 5 ans et en hausse de 45 % d’une année sur l’autre. Dans un contexte plus incertain, ce segment est doté d’une plus grande liquidité auprès des investisseurs et se trouve être plus facilement finançable que les grands volumes.

Paris concentre l’essentiel de l’activité (52 %), avec 1,5 milliard d’euros, dont 607 millions dans le Quartier Central des Affaires. Viennent ensuite la 2^ème Couronne avec 614 millions d’euros, dont 450 pour la seule cession de « Carré Sénart » et la 1^ère Couronne avec 588 millions d’euros, concentrés pour l’essentiel dans le Nord (458 M€).

L’opération sur « Carré Sénart » permet au marché des commerces de concentrer 31 % des volumes ce trimestre. Sur cette catégorie d’actif, aucune transaction d’un tel volume n’avait été enregistrée en 2021, y compris sur les cessions de portefeuille. Les bureaux, qui avaient cumulé 85 % de l’activité en 2021, ne représentent plus que 62 % des engagements ce trimestre.

Après une année 2021 marquée par une forte activité des investisseurs étrangers (32 % des volumes), ces derniers ont été moins présents au cours des trois derniers mois (22 %). Les investisseurs anglais ont les plus actifs (9 %), suivis des fonds internationaux et des investisseurs suisses (4 %).

Nous n’observons, pour l’heure, pas de mouvement particulier pour les taux de rendement prime. Ces derniers restent ainsi établis à 2,50 % pour le bureau, 3,00 % pour le commerce, 3,25 % pour la logistique et 4,00 % pour les locaux d’activité.

Stephan von Barczy conclut : « Le marché de l’investissement, corrélé au marché locatif, devrait connaître une accélération dans les prochains mois ; la forte demande pour les marchés les plus établis devrait se confirmer tandis que, sur certains marchés de périphérie, la liquidité viendra certainement d’une hausse des taux. Il ne faut par ailleurs pas négliger l’impact de l’inflation qui, malgré un effet modérateur sur les taux via l’indexation, va entraîner une hausse des coûts de financement et des rendements obligataires dans les mois à venir en lien avec la normalisation de la politique monétaire des banques centrales ».