Marché de l'investissement immobilier en régions en 2021

Le marché français de l’investissement a connu, comme à l’accoutumée, une accélération de son activité en fin d’année avec 10,6 milliards d’euros investis au 4ème trimestre, portant le résultat global à 25,8 milliards d’euros engagés sur l’ensemble de l’année 2021. Contrairement à l’Ile-de-France où les volumes affichent une baisse de 25 % sur un an, ceux en régions sont en nette hausse (+27 %) par rapport aux résultats de 2020. Ainsi, le marché en province, avec près de 11,1 milliards d’euros placés, réalise sa deuxième meilleure année derrière le record établi en 2019 (12,1 mds €). Les volumes en régions captent par conséquent une part historique de 43 % de l’investissement global dans l’Hexagone, bien au-dessus de la moyenne décennale (27 %).

Parallèlement aux volumes en hausse, le marché de l’investissement en régions enregistre un nombre plus élevé de transactions en 2021 (+12 % sur un an). Cette croissance se manifeste principalement sur les opérations dont les volumes sont compris entre 50 et 100 millions d’euros ; leur part sur l’investissement total hors Ile-de-France s’élève à 23 % contre 12 % en 2020. Bien que plus nombreuses (18 en 2021), les acquisitions supérieures à 100 millions d’euros pèsent moins dans les performances de 2021 en captant près d’un tiers des sommes engagées contre 38 % il y a un an. Parmi les transactions les plus significatives sur ce créneau, citons le portefeuille d’entrepôts acquis par GIC auprès d’EXETER pour près de 400 millions d’euros.

L’activité des entrepôts a été par conséquent très accrue tout au long de l’année. Cette tendance s’est concrétisée avec des opérations majeures sur ce segment en fin d’année, permettant à la logistique de cumuler une part record de 42 % des volumes investis en régions en 2021, illustrant l’intérêt croissant des investisseurs pour cette classe d’actif. La logistique se hisse ainsi à la première place des actifs les plus prisés en régions par les investisseurs devant les bureaux (30 %). Le marché des bureaux en régions demeure néanmoins très actif, puisque les volumes sont en hausse de 13 % par rapport à 2020. Avec 2,3 milliards d’euros placés en province, le marché des commerces, toujours impacté par les conséquences de crise sanitaire, accuse un recul de 19 % des montants investis en régions sur un an.

Géographiquement, Lyon reste en tête des marchés régionaux les plus investis. La métropole concentre près d’1,5 milliard d’euros en 2021, un volume en baisse de 18 % sur un an, contrairement aux autres marchés qui demeurent stables ou en croissance. C’est le cas pour Lille ou Bordeaux qui voient leurs volumes quasiment doubler sur un an avec respectivement 1,1 milliard d’euros pour la région lilloise (+87 %) et 600 millions d’euros pour la région bordelaise (+128 %). Notons également la progression du marché de Nice et Sophia avec plus de 500 millions d’euros engagés en 2021. Les sept grandes métropoles cumulent ainsi près de 5 milliards d’euros en 2021, soit 45 % de l’ensemble des volumes investis en régions et une part stable depuis 2019.

Les investisseurs étrangers concentrent une part historique de 49 % des volumes en régions, les différentes opérations sous forme de portefeuille ont largement contribué à ce résultat. Les investisseurs nord-américains, allemands, ainsi que les fonds globaux ont été les plus actifs, et notamment sur les acquisitions de plates-formes logistiques.

Vincent Delattre, Directeur Investissement Régions et Investissement Logistique chez JLL, conclut : « Compte tenu de la demande croissante et des fortes liquidités des investisseurs, le marché de l’investissement en régions devrait donc conserver son dynamisme en 2022. La hausse des performances du marché en province, conjuguée à la concurrence accrue des investisseurs à la recherche de sécurité et de diversification, a par ailleurs conduit à une compression générale des taux prime bureaux sur la plupart des marchés. Celui-ci s’établit désormais à 3,40 % à Lyon, des opérations ont en outre été actées sous la barre des 4,00 % à Bordeaux et Marseille. De même, les meilleurs entrepôts se cèdent à des taux historiquement bas et se rapprochent de la barre des 3,00 % dans un marché sous offreur, démontrant une nouvelle fois la résilience du marché face à la crise sanitaire ».