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Les investisseurs internationaux à l’assaut du marché étudiant européen 

30 septembre 2020

Ivanhoé Cambridge, Bouwinvest Real Estate Investors et Greystar Real Estate Partners ont lancé en juin une plateforme dédiée aux résidences pour étudiants et jeunes professionnels en Ile-de-France avec une capacité d’investissement de 1 milliard EUR. Ceci est le dernier engagement d'envergure de capitaux étrangers sur le marché européen.

Selon une déclaration commune des partenaires, la plateforme vise de nouvelles acquisitions, y compris des développements et des projets déjà en cours de construction, et se concentre sur les logements hauts de gamme pour étudiants et jeunes professionnels.

Face aux impacts économiques de la pandémie de COVID-19, les investisseurs se tournent vers les actifs et les secteurs présentant des caractéristiques de résilience pour les aider à traverser la crise.

Les logements étudiants en Europe attirent des investisseurs désireux de profiter de la forte demande de logements dans les principales villes européennes. Rien qu'à Paris, on compte 18 universités, près de 60 écoles de commerce et environ 625 000 étudiants, selon les données de JLL.

Ce deal est le dernier d'une série d'investissements majeurs qui contribuent à consolider le secteur européen du logement étudiant, autrefois un secteur de niche. Le fonds ouvert européen Core de Nuveen Real Estate vient d'engager 100 millions d'euros dans un projet de développement à Copenhague.

"Il y a une demande croissante de plateformes de logements étudiants à grande échelle en Europe", déclare Nick Wride, Head of student housing EMEA chez JLL. "Mais le manque d’opportunités d’investissement a toujours été un frein pour les investisseurs cherchant à déployer des capitaux".

« Le marché français va continuer à bénéficier des investissements transfontaliers. »

Nick Wride, Head of student housing EMEA, JLL
L'attrait international des villes européennes

L'attrait de Paris pour les investisseurs en logements étudiants est inextricablement lié à la réputation historique des écoles et universités de la ville, la région parisienne représentant environ 37 % des 2,6 millions d'étudiants français.

L'investisseur institutionnel français, AXA Investment Managers' Real Assets, a acheté l'année dernière le Groupe Kley, opérateur de logements étudiants et de coliving, créé par la société de gestion alternative Oaktree Capital Management en 2014.

Selon Mr Wride, le marché français, qui a traditionnellement été le domaine d'investisseurs institutionnels français, va continuer à bénéficier des investissements transfrontaliers et les marchés d'Europe continentale vont progresser dans les années à venir.

"La demande de logements abordables et de qualité de la part des populations étudiantes dans les grandes zones métropolitaines dotées d'établissements d'enseignement supérieur de qualité n'est qu'une donnée de l’équation. L'attrait de ces localisations pour les jeunes diplômés doit également être pris en compte. Ces deux éléments permettent de conforter l’intérêt des investisseurs pour cette classe d’actifs, bien au-delà des perturbations actuelles de la COVID-19".

 

Les marchés du sud de l'Europe et de la péninsule ibérique, en particulier, restent très insuffisamment approvisionnés en logements modernes et de qualité pour les étudiants. Les principales villes étudiantes, de Madrid et Barcelone à Lisbonne, ainsi que les villes universitaires régionales telles que Valence, Porto, Séville, Grenade et Bilbao, sont au centre de l'attention.

L'Espagne à elle seule a une demande potentielle non satisfaite de plus de 400 000 lits, selon les recherches de JLL. Le fonds BSREP III de Brookfield et Temprano Capital Partners ont créé une joint-venture fin 2019 avec le droit d'acquérir 8 000 lits, dont la majorité est en construction, auprès de l'US REIT CPA18, une filiale de WP Carey.

"La demande d'investissement en Europe du Sud est bien plus importante que l'offre à l'heure actuelle ; la transaction de Brookfield démontre le fort appétit pour ce secteur", déclare Mr Wride.

Selon Mr Wride, à moyen terme - et après une période d'intense activité de développement - des portefeuilles consolidés et générateurs de revenus seront mis sur le marché en Europe du Sud, dans le but d'attirer des capitaux institutionnels.

"Compte tenu des montants de capitaux en attente d'être déployés dans le secteur plus large du Living, cela devrait créer un environnement très intéressant pour l’investissement".

Répondre à la demande

Le Royaume-Uni, qui abrite trois des huit premières villes d'Europe en matière de lits en construction ou en projet, reste pour l'instant le plus grand marché d'Europe, selon une étude de Bonard.

De nombreux investisseurs internationaux se positionnent sur les logements étudiants du pays, Londres en tête, suivie de Glasgow et d'Édimbourg.

L'acquisition par Blackstone en février de iQ Student Accommodation pour 4,66 milliards de livres sterling a été la plus grande opération immobilière privée jamais réalisée au Royaume-Uni. Parmi les autres investissements importants dans le secteur, citons l'acquisition par l'investisseur singapourien Mapletree de plusieurs unités de Unite Group et l'achat l'année dernière à Vita Group d’un portefeuille dédié de 600 millions de livres, par la société de gestion allemande DWS.

"La demande de logements de la part d'une population étudiante britannique en croissance a stimulé l'investissement", déclare Philip Wedge-Bernal, EMEA Living Research & Strategy Director chez JLL, en soulignant que le nombre d'étudiants britanniques devrait augmenter de 27 % au cours des dix prochaines années, soit 40 000 nouveaux étudiants par an.

Le gestionnaire d'investissement mondial Hines et l'investisseur institutionnel canadien Quadreal se concentrent conjointement sur les logements pour étudiants britanniques dans le cadre de leur partenariat européen sur la classe d’actifs Living. Global Student Accommodation s'est associé avec Harrison Street à Londres, tout en concluant des partenariats en Irlande et en Espagne.

Les capitaux institutionnels ont également figuré dans les transactions du secteur. L'année dernière, l'Office d'investissement du régime de pensions du Canada a vendu sa plateforme de logements pour étudiants Liberty Living au spécialiste du secteur, le groupe Unite, pour 1,4 milliard de livres sterling.

"L'offre d'unités a augmenté au cours des cinq dernières années, mais le Royaume-Uni n'en construit toujours pas assez pour répondre à la demande future", selon Mr Wedge-Bernal. "Cette inadéquation, associée aux liens traditionnellement étroits entre les universités et les fournisseurs de logements, continue à soutenir l'intérêt des investisseurs".

« L'impact immédiat de la COVID-19 sur le secteur de l'enseignement supérieur est évident, en raison de l'incertitude sur les modalités de reprise des cours par les étudiants européens. Mais les investisseurs regardent à plus long terme », conclut Mr Wride.