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Comment optimiser le patrimoine immobilier de vos clients ?

Entretien avec Vincent Delattre, Directeur Investisseurs Privés, JLL

24 mai 2022

JLL accompagne les investisseurs tout au long du cycle de vie de leurs actifs immobiliers. Quel est spécifiquement votre positionnement vis-à-vis des investisseurs privés ?

 Les enjeux des grands investisseurs privés, les UHNWI (ultra high net worth individuals), dotés de patrimoine de plusieurs dizaines de millions d’euros, sont proches de ceux des institutionnels. Ils souhaitent connaître la valeur de leur patrimoine et donc avoir recours à un service d’expertise, être accompagnés dans la mise en vente ou en location d’un bien, dans la diversification de leur patrimoine immobilier, mais aussi dans l’aménagement d’espaces ou l’assistance à maitrise d’ouvrage. 

JLL s’attache à répondre à l’ensemble de ces besoins. Nous leur apportons notre expertise sur tous les métiers de l’immobilier, dans un environnement très normé et concurrentiel, ainsi que notre accès direct au marché, à des opportunités d’achat en immobilier d’entreprise ou résidentiel en bloc, pour des montants de quelques millions d’euros. En outre, et ceci est clé pour nos partenaires − family offices, banquiers privés ou gestionnaires de fortune − et leurs clients privés, nous avons un devoir de confidentialité dans le cadre des opérations sur lesquelles nous intervenons. Ceci est dans l’ADN de JLL.

Les deux années qui viennent de s’écouler ont influencé et parfois accéléré certaines tendances sur le marché immobilier. Quelles sont les dynamiques à l’œuvre sur les différents segments de ce marché ?

Nous observons effectivement des évolutions conjoncturelles, mais aussi des tendances de fond : le développement de la logistique, sous l’influence de la progression du commerce en ligne, celui du résidentiel, mais aussi, un fort attrait pour les grandes métropoles régionales. Les investisseurs privés s’inscrivent le plus souvent dans un temps long et prennent ainsi surtout en compte les mutations fortes, de long terme. Aussi nous prônons la diversification, en particulier sur le marché de l’immobilier d’entreprise, qui recèle des opportunités sur chacun de ses segments : les actifs industriels, les bureaux, les commerces, la logistique, les entrepôts ou les locaux d’activité. Nous suivons de très près les grandes tendances sociétales, afin d’identifier les secteurs porteurs, d’anticiper les marchés d’avenir. JLL s’appuie sur une équipe Recherche de 14 personnes, qui publie régulièrement des études sur ces sujets, voire réalise des études ad hoc afin de délivrer un conseil sur-mesure à un investisseur, sur un marché ou un actif spécifique.

Votre approche consiste à accompagner les investisseurs dans des opérations d’investissement en direct. Quels sont les atouts de cette démarche ?

Bien souvent, nous observons que les investisseurs privés, y compris les plus fortunés, manquent de stratégie immobilière. Ils multiplient les acquisitions de logements individuels (résidences secondaires ou biens locatifs) ou la souscription de parts de SCPI, d’OPCI ou d’actions de foncières, mais sans rechercher à optimiser leur démarche. L’investissement en direct, en particulier l’investissement dans l’immobilier d’entreprise ou le résidentiel en bloc, permet de structurer une stratégie et de booster les rendements. En effet, selon l’étude IEIF « 40 ans de performances comparées », l’immobilier direct délivre les TRI les plus élevés sur les périodes de 5 à 20 ans. Seul propriétaire, le détenteur d’un immeuble ou d’un bien industriel par exemple, pourra décider en toute autonomie des actions à entreprendre, d’éventuels travaux de rénovation, d’un changement d’affectation ou in fine d’une revente. C’est aussi pour lui un terrain de jeu formidable.

Le secteur de l’immobilier est soumis à des contraintes de plus en plus fortes concernant la performance énergétique des bâtiments. Comment l’investisseur doit-il intégrer cette donne ?

Le décret tertiaire fixe des objectifs très exigeants : une réduction de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires (supérieurs à 1000 m²) de 40 %, puis 50 % et 60 % (par rapport à une année de référence à partir de 2010), d’ici respectivement 2030, 2040 et 2050. Anticiper les travaux à réaliser pour se mettre en conformité, à travers un bilan énergétique, est indispensable. JLL peut accompagner les investisseurs privés dans leur transition énergétique, afin de se conformer aux nouvelles normes de ce décret.