JLL commente les chiffres
de l’OBM du 1^er trimestre
2020

T1 2020 : un repli logique face à une crise inattendue

Alors que le marché lillois conservait une bonne tendance depuis 2018, le confinement instauré le 17 mars a mis un coup de frein à la dynamique en place. Avec 48 300 m² de bureaux commercialisés au cours des 3 derniers mois, on note en effet une baisse de 11 % par rapport au 1^er trimestre 2019. « Si ce résultat paraît satisfaisant au regard de la situation économique actuelle, il convient de souligner qu’il repose essentiellement sur 2 deux comptes-propres qui totalisent à eux seuls 20 600 m², soit 43 % de la demande placée du trimestre » ajoute Rodolphe Monnier, Directeur JLL Agence Lille.

En effet, le groupe ADEO - maison mère des enseignes spécialisées dans le bricolage LEROY MERLIN, BRICOMAN, WELDOM ou KBANE - ainsi que LESAFFRE -acteur mondial dans le domaine de la fermentation et de la levure - ont lancé la construction de leurs projets respectifs d’environ 10 000 m² chacun.

Le nombre de transactions accuse, quant à lui, une baisse conséquente sur un an (63 vs 89), mais également de 30 % par rapport à la moyenne observée ces dernières années. « Le dynamisme du marché lillois a été stoppé dans son élan à partir du mois de mars avec les prémisses du bouleversement que nous connaissons aujourd’hui » commente Rodolphe Monnier. Le marché du neuf, hors comptes-propres, a totalisé 11 859 m², soit 1/4 des volumes commercialisés au cours du 1^er trimestre 2020.

Les géants du secteur de la grande distribution et les grands industriels sont restés fidèles à la région et continuent d’y développer leurs activités comme le prouvent les signatures récentes des groupes ADEO et LESAFFRE précitées.

L’écosystème industriel global représente une part de plus en plus importante dans le marché tertiaire lillois. Ces grandes entreprises du secteur, à l’instar de LESAFFRE, ont saisi la nécessité de faire évoluer leur immobilier pour ne pas se laisser distancer. « Le groupe industriel a décidé de réhabiliter son site historique de Marquette-lez-Lille pour y abriter un projet d’envergure : la « Fermentis Academy ». Aménagé sur plusieurs hectares, le bâtiment abritera des espaces dédiés à la recherche, à la réception et la formation des clients, ainsi que les bureaux des collaborateurs de FERMENTIS, entité du groupe LESAFFRE » précise Rodolphe Monnier

Côté offre, au vu des volumes commercialisés sur la première partie de l’année et de l’arrêt temporaire des chantiers, nous pouvons estimer que le stock de bureaux vacants est actuellement sur une tendance baissière. Alors qu’il représentait environ 245 000 m² fin décembre 2019, nous l’estimons aujourd’hui à 225 000 m², soit un taux de disponibilité de 5,2 %. Si le niveau reste globalement stable depuis 3 ans, on observe des variations plus importantes dans le neuf. Avec 55 000 m² de surfaces disponibles sur des bâtiments de dernière génération, les disponibilités dans le neuf conservent un niveau satisfaisant.

Les chantiers de construction sont aujourd’hui à l’arrêt sur l’ensemble du territoire. Une reprise progressive est attendue – et espérée – dans les semaines qui viennent. Les livraisons d’immeubles neufs devraient donc, en toute logique, prendre quelques mois de retard. Près de 83 000 m² de bureaux sont en chantier sur le marché lillois et attendent le retour des ouvriers.

C’est en partie de ces nouveaux programmes que le marché tertiaire lillois tire sa croissance. Les entreprises n’hésitent plus à déménager pour une meilleure localisation, mieux desservie, ou des bureaux correspondant davantage à leurs besoins. La reprise des chantiers sera donc déterminante pour une bonne tenue du marché dans les mois à venir.

Les secteurs de Lille et de Villeneuve d’Ascq accueilleront l’essentiel de ces projets avec respectivement 19 800 m² et 39 000 m² actuellement en chantier. Plus de 90 000 m² supplémentaires sont en projet sur ces deux périmètres, démontrant leur attractivité auprès des utilisateurs et donc des promoteurs

Après une hausse des valeurs locatives sur les derniers trimestres sur le centre de Lille, la stabilisation est dorénavant privilégiée. L’évolution des valeurs sur les différents secteurs dépendra des volumes d’offres disponibles sur le marché ainsi que des livraisons susceptibles de venir alimenter le marché comme du niveau de demande des entreprises en sortie de crise.

Ainsi, les valeurs lilloises devraient résister dans les mois à venir. Une hausse des mesures d’accompagnement est fort probable afin de faciliter les signatures dans un contexte de fortes tensions sur la trésorerie des entreprises.

Rappelons que la valeur prime atteignait 250 € HT-HC/m²/an sur le secteur Euralille et 240 € HT-HC/m²/an dans le centre de Lille fin 2019.

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Notre vison pour demain

A l’instar des autres marchés français, la métropole de Lille a connu un net ralentissement au cours du 1^er trimestre 2020. Les entreprises fermées, et l’impossibilité des regroupements et donc des visites ont mis un coup d’arrêt aux marchés immobiliers. « La reprise, suite au déconfinement progressif attendu à partir du 11 mai, ne devrait donc pas se faire sentir avant le 3^ème, voire le 4^ème trimestre. » précise le Directeur JLL Agence Lille

Si beaucoup de secteurs d’activité devraient souffrir de manière durable - on pense notamment à l’automobile ou à la restauration - les activités qui résistent le mieux et sont le plus sollicitées en cette période de crise, la grande distribution et l’industrie alimentaire, se trouvent être les fleurons économiques de la région lilloise.

« Rappelons également que les grands marchés tertiaires régionaux ont une grande capacité d’absorption des chocs économiques car ils s’appuient sur une économie locale forte et diversifiée » souligne Rodolphe Monnier.

La question est sur toutes les lèvres : comment va-t-on travailler demain ? Après le choc et l’organisation du télétravail, les entreprises commencent à penser la réorganisation de leurs locaux en vue de la sortie progressive du confinement. De nouvelles règles devront être mises en place afin de respecter les consignes de distanciation au sein des bureaux. L’équation semble compliquée et une chose est sûre : tout le monde ne pourra pas retourner au bureau en même temps, l’open space, privilégié jusqu’alors, étant peu compatible avec les mesures de distanciation recommandées. 

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