Marché des commerces :
2018, une année transitoire

JLL publie le bilan 2018 du marché des commerces en France, pour les enseignes et les investisseurs.

mars 01, 2019

Le climat des affaires dans le commerce de détail, positionné à un niveau relativement élevé début 2018, s’est dégradé au fil des mois pour chuter fortement en fin d’année et tomber à 100 points en décembre, son plus bas niveau depuis décembre 2015. Il s’agit là de la conséquence directe du mouvement social des gilets jaunes, qui touche les commerçants depuis novembre 2018. La confiance des ménages a suivi la même tendance, affichant un fort repli fin 2018, pour tomber à 87 points en décembre, son niveau le plus bas depuis novembre 2014. Point positif toutefois, 2018 sera un cru exceptionnel pour le tourisme en France, avec plus de 90 millions de visiteurs étrangers

Dans cet environnement, la plupart des enseignes affiche des évolutions négatives de chiffre d’affaires en 2018, à l’inverse du sport ou encore du bio qui voient toujours leurs résultats progresser. Les centres-villes, avec un résultat en baisse de 3,9 %, sont ceux qui ont connu le plus de difficultés ; les commerces de périphérie ont souffert dans une moindre mesure, avec un chiffre d’affaires en retrait de 2,9 %.

Sur les meilleurs emplacements de centre-ville, le dynamisme de la demande et la rareté de locaux disponibles dictent les valeurs locatives qui restent à un niveau très élevé, à la fois à Paris et dans les grandes métropoles régionales (23 500 € pour Paris, 2 500 € pour Lyon et pour Lille, ou encore 2 400 € pour Bordeaux). Dans un contexte de manque d’offre sur les axes « prime », certaines enseignes continuent de se positionner sur des emplacements dits n°1bis, qui profitent ainsi d’un effet report. Côté centres commerciaux et retail parks, les valeurs locatives sont restées stables, à l’exception des grandes surfaces disponibles dans les commerces de périphérie, qui voient leurs valeurs diminuer.

Après un démarrage mitigé, le marché de l’investissement a terminé l’année sur une bonne dynamique, preuve que l’appétit des investisseurs pour les actifs commerciaux demeure. Au total, près de 4,1 milliards d’euros ont été investis en 2018, un volume quasi-équivalent à celui enregistré en 2017. Les signatures de grande envergure ont animé le marché, avec 9 transactions de plus de 100 millions d’euros sur 2018, dont 4 sur le seul 4ème trimestre.

2018 a été synonyme de record pour les actifs de pieds d’immeubles, avec plus de 2,7 milliards d’euros investis. Seconds sur le podium, les commerces de périphérie clôturent l’année avec près de 972 M€ investis : l’appétit des investisseurs pour ce produit reste fort, en particulier pour les retail-parks de dernière génération. Les centres commerciaux et galeries commerciales ferment la marche avec un peu moins de 380 M€ d’engagements, faute de produits conformes aux attentes des investisseurs. Pour autant, une correction des prix entamée en fin d’année devrait permettre à cette typologie d’actif de retrouver une certaine liquidité et créer de nouvelles références en 2019.

Les taux de rendement des meilleurs pieds d’immeubles et retail-parks sont demeurés stables en fin d’année, à respectivement 2,75 % et 5 %. En revanche, les centres commerciaux et galeries commerciales ont vu leur taux remonter de 25 bps pour atteindre 4,5 %.

Panorama Commerce

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