Tendances du marché immobilier de l’enseignement supérieur privé en France

JLL publie sa première étude sur les tendances nationales de l’immobilier de l’enseignement supérieur privé, fondée sur ses expériences, des entretiens ainsi que sur le référencement de plus de 1 000 établissements supérieurs privés et/ou consulaires (offrant un cursus au moins égal à Bac+3), et l’analyse de plus de 360 transactions depuis 2016 sur l’ensemble du territoire national.

Nouveaux besoins, dynamisme du marché : l’immobilier est devenu un levier décisif dans le succès des groupes d’éducation

« L’enseignement supérieur privé est devenu au fil des années un domaine d’activité de plus en plus présent au sein du marché immobilier tertiaire, au même titre que les banques ou les services aux entreprises. Nous avons décidé de mener une étude nationale approfondie sur ces nouveaux utilisateurs afin de mieux comprendre leurs enjeux, leurs besoins et leurs choix immobiliers dans un secteur contraint par de nombreuses règlementations », explique Laurent Vallas, Directeur Régions chez JLL.

• Plus de 675 000 m² commercialisés depuis 2016 sur le territoire français
• Une transaction sur 2 se réalise sur une surface supérieure à 1 000 m²
• Un tiers des transactions ont lieu en Ile-de-France
• 54 % des surfaces commercialisées depuis 2020 concernent des opérations en neuf-restructuré vs. 25 % sur la période 2016-2019

En 20 ans, le nombre d’étudiants dans le secteur privé a été multiplié par 2 sur le territoire français. La croissance du secteur de l’enseignement supérieur s’est accompagnée d’une hausse structurelle des besoins en immobilier, répondant tant aux contraintes techniques et environnementales (ERP, sécurité, haute performance énergétique …), qu’aux nouveaux modèles pédagogiques : modularité, enjeux du digital.... La crise sanitaire a en effet poussé les établissements à explorer et développer à grande échelle l’enseignement digital, exigeant une adaptation technologique des locaux et de nouvelles méthodes d’enseignement plus flexibles.

Dans le même temps, la notion même de campus a fortement évolué. « Du campus américain où l’on pouvait vivre en autarcie, le campus d’aujourd’hui évolue vers un modèle plus hybride, avec une mixité d’usages au sein même des villes, dans un écosystème fort. La grande majorité sont aujourd’hui en centre-ville, jouissant d’une bonne accessibilité et d’une vraie vie de quartier. On perçoit cependant des disparités sur leurs choix d’implantations notamment en fonction de leur spécialité », précise Magali Von Kanel – Consultante Recherche Stratégie Immobilière chez JLL.

Les principaux groupes disposent aujourd’hui de réseaux nationaux denses témoignant de la priorité donnée au maillage du territoire. Les objectifs affichés sont clairs : être accessible, proche des étudiants et des salariés, et être à proximité des entreprises pour faire partie intégrante des écosystèmes locaux.

• 77 % des établissements supérieurs privés référencés par JLL sont situés en centre-ville

L’immobilier devient alors le levier central dans les stratégies d’attractivité des écoles et dans la mesure où les locaux n’ont plus uniquement vocation à assurer un rôle d’enseignement. Pour conserver et attirer les meilleurs talents, tant étudiants qu’enseignants, les campus souhaitent augmenter leur notoriété et offrir des expériences différenciantes à l’ensemble de leurs utilisateurs. S’il existe beaucoup de spécificités suivant les domaines d’enseignement, notamment dans les branches plus techniques comme l’audiovisuel ou les biotechnologies, de grandes tendances se dessinent dans le monde de l’enseignement supérieur privé : proposer un maximum de flexibilité, répondre aux enjeux de l’inclusion sociale et du développement durable, développer les capacités en digitalisation notamment dans le cadre du télétravail de l’étudiant, proposer des espaces en mode projet et d’autres ouverts aux interactions sociales, …

Un changement de paradigme dans la conception et le design des programmes de l’enseignement supérieur

L’évolution des modes pédagogiques, répondant aux nouvelles attentes des étudiants, se lit désormais à travers l’immobilier et l’aménagement des locaux des différents groupes.
Les campus s’imprègnent de différents codes issus du tertiaire, de l’hôtellerie, du coworking et du retail pour concevoir des espaces dédiés à l’apprentissage, la recherche, la restauration, la détente…

Les établissements misent davantage sur la flexibilité et la réversibilité de leurs espaces, tant dans une logique d’efficacité pédagogique, que d’exploitation immobilière, économique ou environnementale. Les amphithéâtres inscrits durablement dans le bâti et qui sont structurellement peu modulables font place à des surfaces planes qui pourront répondre à davantage d’usages sur le long terme.

« Les nouvelles générations de campus sont de plus en plus hybrides et réversibles. Les trois composantes essentielles de leur programmation, c’est-à-dire la formation, la partie administrative et les services répondent aux codes des actifs tertiaires de grands gabarits. Leurs morphologies, volumes et capacités réglementaires peuvent en faire des actifs performants répondant aux usages et exigences des occupants. Enfin, leur centralité en intramuros vient accroitre leur attractivité », explique Laurent Vallas, Directeur JLL Régions.

Des actifs recherchés par les investisseurs

Les investisseurs sont de plus en plus nombreux à se positionner sur des actifs occupés par des établissements d’enseignement. Ces immeubles avec de fortes contraintes règlementaires sont rares et recherchés par leurs utilisateurs spécifiques au profil sécurisant. Les volumes investis sur ce type d’actifs dépendront fortement des offres mises sur le marché.

• 452,4 millions d’euros investis sur les locaux d’enseignement en France sur la période 2021-T3 2022
• 78 % des volumes investis sont concentrés en Ile-de-France
• 23 des 24 transactions ont été opérées par des investisseurs français

Les préoccupations environnementales, éthiques et durables sont également de plus en plus présentes et prises en compte dans les établissements d’enseignement supérieur, et ce quelle que soit leur spécialité. Il s’agit là d’un mouvement global emmené par des démarches internes affirmées, ainsi que par l’engagement, l’intérêt et la mobilisation grandissante des étudiants, bien qu’en partie contraint par des axes règlementaires. Les enjeux environnementaux et sociaux sont désormais valorisés au côté des critères « traditionnels » d’excellence académique, bien que tous les établissements n’en soient pas au même point de transformation.

Pour aller plus loin
 Consultez l’étude

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