Chiffres du marché immobilier de bureaux locatif et de l'investissement en Ile-de-France en 2020

Une fin d’année animée par de grandes transactions mais marquée par le 2^ème confinement

Le nombre de m² commercialisés sur le marché des bureaux franciliens s’est nettement redressé en fin d’année avec près de 409 000 m² placés au cours des 3 derniers mois, soit 66 % de plus qu’à l’issue d’un décevant 3^ème trimestre. On retiendra un relatif regain d’activité sur le segment des grandes transactions (> 5 000 m²) qui ont contribué à cette embellie des chiffres. En effet, 6 opérations, dont 4 portant sur des surfaces supérieures à 10 000 m², ont permis d’atteindre ce résultat. On citera notamment ENGIE qui s’installera sur le Campus « Harmony » (83 100 m²) à La Garenne-Colombes, et NEXITY sur « Reiwa » (25 000 m²) à Saint-Ouen. Il ne faut néanmoins pas négliger que certaines de ces transactions (notamment ENGIE) étaient engagées bien avant la crise sanitaire, et que ce résultat ne signifie donc pas pour autant un retour à un niveau d’activité normal du marché. Cette amélioration de fin d’année porte le résultat sur l’ensemble de l’exercice 2020 à 1,3 million de m² placés, en recul de 45 % sur un an et inférieur d’autant à la moyenne décennale. Tous les segments de surface sont en baisse d’une année sur l’autre, dans des proportions allant de -35 % pour les PMS à -55 % pour les grandes surfaces, qui ne totalisent que 21 transactions contre 70 en moyenne décennale. Tous les marchés franciliens sont concernés par ce recul à l’exception notable de la Défense qui, en grande partie grâce à la transaction de TOTAL sur « The Link », voit sa performance progresser de 32 % d’une année sur l’autre.

« Le 2^ème confinement a notablement accentué le niveau d’incertitude pour les entreprises et a eu un impact plus fort que le 1^er en ce qui concerne les projets immobiliers. De nombreux projets en cours ont ainsi été revus à la baisse, voire même annulés en fin d’année. Les délais de décisions se sont également allongés, les entreprises cherchant à conforter leur prise de décision. Il ressort clairement de nos discussions avec nos clients une volonté de pouvoir être agiles. En 2021, nous anticipons que les entreprises vont privilégier des solutions plus flexibles et innovantes afin d’accompagner leurs collaborateurs dans la recherche de l’équilibre du télétravail et la reprise de l’activité économique. Ces solutions seront accompagnées par les opérateurs du « serviced offices ». Cela va cependant dépendre de la capacité des entreprises françaises à accepter de travailler en flex et du temps de télétravail par semaine déployé de manière pérenne » commente Marie-Laure Leclercq De Sousa, Directeur du département Leasing Markets Advisory de JLL.

L’offre vacante de la région francilienne continue de s’étoffer. Etablie à 3 295 000 m² au trimestre précédent, elle représente aujourd’hui 3 683 000 m² (+12 %), soit un taux de vacance régional atteignant désormais 6,8 %. Le marché retrouve le niveau de disponibilités de l’été 2016 et gomme ainsi 4 ans et demi de baisse de l’offre. La Défense a connu une augmentation marquée au cours des 3 derniers mois (+43 %) suite à la livraison de la tour « Trinity », affichant ainsi un taux de vacance de 10,7 % fin 2020. A Paris, l’offre immédiate, en hausse de 21 % sur la même période, représente désormais près de 735 000 m², soit un taux de vacance de 4,3 %. L’offre dite « grise », émanant des sous-locations continue, elle aussi, de progresser (+26 % en 3 mois), tandis que plusieurs centres de « serviced offices », ouverts au cours de l’année, sont venus s’ajouter au stock vacant traditionnel.

Aucun changement notable n’est à signaler concernant les valeurs locatives, lesquelles restent stables voire continuent de progresser dans plusieurs secteurs ; les loyers prime atteignent ainsi 930 €/m²/an dans Paris QCA, 820 € dans Paris 5/6/7, 540 € à La Défense ou encore 410 € en 1^ère Couronne Nord. Ces valeurs faciales élevées s’accompagnent néanmoins de mesures d’accompagnement en légère hausse (+0,5 % en moyenne par rapport à fin 2019). Ces dernières sont aujourd’hui comprises entre 10,1 et 19,7 % dans Paris, autour de 27 % à La Défense et dans le Croissant Ouest, et entre 21 et 22 % en 1^ère Couronne et 2^ème Couronne. Cette résistance se ressent également dans les valeurs de présentation, qui n’ont que très peu diminué au cours des derniers mois (-1 % en moyenne en Ile-de-France au cours des 6 derniers mois).

« 2021 devrait voir l’activité se redresser progressivement au fur et à mesure que la crise sanitaire s’atténuera. Ainsi, sans retrouver un niveau normal d’activité, nous anticipons que la demande placée atteindra 1,7 million de m². » indique Marie-Laure Leclercq De Sousa.

Un résultat tout à fait honorable pour le marché de l’investissement

7 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise en Ile-de-France au cours du 4^ème trimestre 2020 (+69 % en 3 mois), portant la performance sur l’ensemble de l’année à 19,1 milliards d’euros. Ce résultat, bien qu’inférieur d’1/3 à celui de l’an dernier, est en accord avec la moyenne des 5 dernières années. A l’échelle nationale, le recul observé est du même ordre, avec 26,3 milliards d’euros investis en 2020, soit 34 % de moins qu’en 2019.

Le nombre de transactions affiche également une baisse avec un total de 321 transactions contre 408 en 2019. Le segment des 100-300 M€, socle du marché parisien, a été le plus résilient avec un total de 8,6 milliards d’euros en 2020 (-2 % en un an) via 49 transactions. Les opérations d’un montant inférieur à 50 millions d’euros ont également bien résisté, avec un volume d’investissement en retrait de seulement 6 % d’une année sur l’autre. En revanche, les autres segments de marché affichent des reculs compris entre -55 % pour les 50-100 millions d’euros et -66 % pour les transactions d’un montant compris entre 300 et 500 millions d’euros. Ainsi nous ne comptons en 2020 que 56 transactions de plus de 100 millions d’euros contre 75 l’an dernier et 63 en moyenne au cours des 5 dernières années.

L’année 2020 a été particulièrement profitable aux marchés établis et résilients. En effet, on retiendra que le Croissant Ouest, qui affichait déjà une performance inédite à la fin du 3^ème trimestre, a connu une fin d’année extrêmement dynamique (1,9 milliard d’euros investis au cours des 3 derniers mois), notamment grâce à l’acquisition par SWISS LIFE AM de l’opération « Harmony » pour 1 milliard d’euros qui vient s’ajouter à une autre transaction phare de l’année 2020, celle des tours « City 1 » et « City 3 » de l’ensemble « CityLights » signée l’été dernier. Ce secteur totalise ainsi un volume record de 5 milliards d’euros d’engagements sur l’ensemble de l’année 2020. Fin d’année particulièrement dynamique également pour le QCA avec pas moins de 24 transactions sur le seul 4^ème trimestre, dont 4 pour des montants supérieurs à 200 millions d’euros. L’acquisition par CNP ASSURANCES du siège parisien de la banque LAZARD au 173-175 boulevard Haussmann pour près de 327 millions d’euros constitue la plus significative. Le QCA totalise ainsi 4,4 milliards d’euros sur l’ensemble de l’année 2020, l’une de ses meilleures performances de l’histoire.

Avec près de 13 milliards d’euros d’engagements, les investisseurs français sont à l’origine de 71 % des volumes investis en 2020. Les acteurs étrangers ont néanmoins été très actifs en fin d’année, concentrant 38 % de l’activité au seul 4^ème trimestre. Les investisseurs canadiens (14 %) et britanniques (8 %) et les fonds d’investissement internationaux (9 %) sont les plus représentés en cette fin d’année.

Les actifs « Core », nettement majoritaires dans les investissements du 1^er semestre, ont perdu du terrain au cours du 2^nd au profit des actifs « Value-add ». Ces derniers réalisent ainsi une performance proche de celle de 2019. Les produits « Core+ », quant à eux, affichent à l’inverse un résultat un net recul, du fait d’une définition plus sévère de leurs critères d’acquisition par les investisseurs « Core » et d’une collecte plus faible des SCPIs et OPCIs, acheteurs traditionnels de ce genre d’actifs. Les produits « Core+ » ne concentrent ainsi que 14 % des volumes investis en Ile-de-France en 2020 (vs 24 % en 2019), contre 29 % pour le « Value-add » (20 % en 2019) et 57 % pour le « Core » (56 %).

Enfin, un rééchelonnement des taux de rendement prime s’amorce. Si le rendement prime du QCA a connu une nouvelle compression au cours des 3 derniers mois, pour s’établir à 2,50 %, plusieurs secteurs de 1^ère et 2^ème Couronne ont, à l’inverse, vu leurs taux de rendement remonter.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, commente : « Le très bon niveau d’activité observé ce trimestre est le fruit de tout le travail effectué à la suite du 1^er confinement, avant la dégradation de la situation sanitaire en septembre. Le 1^er trimestre 2021 devrait en revanche être plus timide au regard du faible nombre de nouveaux marketings fructueux au cours des derniers mois, certains actifs mis sur le marché ayant finalement été retirés faute d’offres à la hauteur des attentes des vendeurs. Nous anticipons néanmoins une reprise progressive en 2021, qui devrait permettre d’atteindre un volume d’investissement relativement similaire à celui enregistré en 2020 ».