Chiffres du marché de l'immobilier de bureaux à Lyon

Avec 46 500 m² de bureaux commercialisés sur l’ensemble de l’agglomération lyonnaise, le marché tertiaire marque le pas en ce 1er trimestre 2020. En comparaison avec l’année 2019, atypique, ce volume représente une baisse de 50 % sur un an.

28 avril 2020

JLL commente les chiffres du CECIM T1 2020

Après une année 2019 exceptionnelle, le marché lyonnais doit faire face à la crise inattendue du COVID-19. Avec 46 500 m² commercialisés sur l’ensemble de l’agglomération, le marché tertiaire marque le pas en ce 1er trimestre 2020. En comparaison avec l’année 2019, atypique, ce volume représente une baisse de 50 % sur un an, mais l’écart par rapport à la moyenne des 10 dernières années est, lui, plus modéré (-13 %).

« Au-delà la crise que nous vivons, ces chiffres reflètent l’amorce d’un ralentissement économique fin 2019 et l’absence de très grandes transactions enregistrées sur ce premier trimestre 2020. La comparaison avec un 4 T  2019, hors norme avec plus de 120 000 m² transactés, accentue l’effet de tassement du volume de demandes placée. Le niveau de demandes enregistré, sur janvier et février est correct, mais un coup d’arrêt a été constaté mi-mars. » commente Stéphane Jullien, de JLL Lyon.

Avec 105 transactions enregistrées ce trimestre, l’activité enregistre une diminution annuelle de -23 % réduite à -9 % si l’on se réfère à la moyenne décennale. Cette baisse d’activité impacte l’ensemble des segments et types d’actifs, amplifiée par la mise à l’arrêt de l’économie observée à l’échelle nationale. En conséquence, le panier moyen des surfaces commercialisées ce trimestre, à 443 m², est en recul de 35 % sur un an. 

Les transactions de plus de 1 000 m² affichent ce trimestre 24 000 m² commercialisés à travers 11 signatures dont 1 supérieure à 5 000 m². Moteur de la croissance du marché lyonnais ces dernières années, ce segment accuse une baisse des surfaces commercialisées proche de 60 % sur un an. « Toutefois, au regard de la moyenne décennale, cette diminution n’est que de 17 % » note Stéphane Jullien.

Le niveau du mid-market (500 – 1 000 m²) est en net recul sur un an avec 7 400 m² commercialisés via 11 transactions mais se maintient au regard de la moyenne décennale.

Les PMS (< 500 m²) enregistrent quant à elles 83 transactions pour un volume de 15 100 m² ce trimestre, soit 1/3 de la demande placée totale. Particulièrement impacté par le ralentissement enregistré fin 2019, ce segment, traditionnellement dynamique, voit son nombre de commercialisation baisser d’1/3 sur un an avec 20 transactions de moins. Toutefois, si l’on observe la moyenne des 10 dernières années, le panier moyen, de 182 m², reste stable. En revanche, ce segment est particulièrement exposé à l’impact de la crise du Covid-19 et de nombreux projets ont été mis en attente, voire abandonnés pour certains, durant la période de confinement.

Le neuf reste toujours plébiscité par les utilisateurs – près de 6 m² sur 10 ont concerné ce type de surfaces ce trimestre. Ce taux monte à 9 m² sur 10 sur les signatures de plus de 1 000 m². 

Le contexte local de tension à l’offre, associé à l’appétit croissant des utilisateurs pour les surfaces neuves, engendre un essor des précommercialisations et des projets clés-en-main.  A ce titre, plus de 60 % des surfaces neuves commercialisées le sont en amont de leur livraison. Cette tendance s’accentue à mesure que la surface est importante : 4 des 5 transactions de plus de 2 000 m² se sont signées sur des immeubles en projet ou en cours de construction. « Nous pouvons évoquer la prise à bail d’ALDES à Vénissieux de 6 000 m² sur l’opération Modul’R ou encore l’entreprise IT CE – accompagnée par JLL – avec 3 500 m² à Villeurbanne sur l’opération Park View » commente Stéphane Jullien.

Les changements liés à la digitalisation et aux nouveaux modes de travail, la nécessaire transformation des entreprises pour s’adapter à l’évolution de leurs marchés et les enjeux RH liés à l’attraction / rétention des nouveaux talents participent fortement à cette tendance. Pour Stéphane Jullien « La crise du COVID-19 que nous traversons actuellement devrait accentuer cette tendance afin de répondre aux nouvelles exigences d’efficacité et de transformation des entreprises. Prévention, sécurisation des collaborateurs, distanciation sociale sur site, essor du télétravail, … seront autant de facteurs qui feront évoluer l’organisation de l’immobilier tertiaire. »

Conséquence de cette mouvance, la forte représentativité des acteurs industriels sur le marché tertiaire en 2019 se poursuit ce trimestre, avec 8 signatures dont 2 sur de grandes surfaces (ALDES, ENGIE). Ces derniers sont ainsi à l’origine d’1/4 des surfaces commercialisées ce trimestre sur le marché lyonnais. Ces logiques d’évolution se retrouvent également à travers l’essor significatif des acteurs des « Serviced Offices » sur le marché lyonnais. Ces 3 premiers mois confirment cette tendance avec la signature de 2 grandes surfaces : IWG - REGUS et CITYWORK.

Un tiers des surfaces commercialisées en périphérie

Cœur de l’activité de la région lyonnaise, l’intra-muros et Villeurbanne concentrent 66 % du volume placé ce trimestre, soit près de 31 000 m². Cependant, cette proportion s’érode sur un an, au profit de la périphérie lyonnaise (2ème et 3ème couronne) dont la part de marché passe de 18 % au 1er trimestre 2019 à 34 % de la demande placée ce trimestre. Ce dynamisme est à mettre en parallèle avec les 3 grandes transactions qui ont eu lieu sur ces secteurs et qui représentent à elles seules 57 % du volume commercialisé. Nous notons également que sur les 32 transactions enregistrées ce 1er trimestre, 12 ont concerné des ventes, confirmant l’intérêt des utilisateurs pour ce segment en région lyonnaise.

Sur les secteurs de l’intra-muros, Gerland conserve la première place du podium, dans la continuité des 2 dernières années, avec 8 200 m² commercialisés et 11 transactions dont 3 de plus de 1 000 m². Les secteurs de Villeurbanne – Tonkin et Carré de Soie – Grand Clément connaissent également une belle dynamique avec respectivement 5 800 et 3 000 m² placés.

A contrario, des secteurs historiques tels Part-Dieu, Lyon 6ème, Presqu’Île Nord, Confluence ou même Vaise enregistrent de fortes baisses d’activité sur ces 3 premiers mois. « Ces secteurs, aux loyers plus élevés, pâtissent de la baisse de la demande exprimée et d’une faiblesse structurelle de l’offre disponible » relève Stéphane Jullien.

L’offre immédiate sous pression

Avec 239 100 m² de bureaux disponibles, l’offre immédiate sur la région lyonnaise atteint son plus bas niveau historique. Le dynamisme record du marché observé ces dernières années a induit une baisse continue et conséquente de l’offre tertiaire. Affichant une baisse de 1,1 point sur un an, le taux de vacance passe sous la barre des 4 %, à 3,8 %. Les disponibilités représentent actuellement moins de 5 mois de commercialisation. Si ce taux, dans des conditions normales, apparaît particulièrement faible pour répondre aux demandes des utilisateurs, il peut se révéler être un atout dans la brutale crise que nous traversons. Ce taux marque des fondamentaux sains et solides qui sont à même de rassurer bailleurs et investisseurs.

Le taux de vacance intra-muros s’affiche désormais à 2,9 % contre 4,2 % un an plus tôt. La performance du marché en 2019 et le manque de livraisons de surfaces neuves disponibles ont asséché le stock. En périphérie, les taux de vacance sont compris entre 3,4 % et 8,9 % sur les principaux secteurs, pour une moyenne globale de 5,5 %.

Afin de répondre à la demande, 500 000 m² de bureaux sont actuellement en cours de construction sur la région lyonnaise. Pour Stéphane Jullien « l’incertitude liée à la crise sanitaire et l’arrêt temporaire des chantiers durant le confinement nous laissent présager un lissage des livraisons prévues en 2020 sur l’année 2021. »

Vers une stabilisation des loyers

Si une hausse des valeurs semblait encore possible il y a quelques semaines sur certains secteurs, un scénario de stabilisation est désormais privilégié. L’évolution des valeurs dans les différents marchés dépendra bien entendu des volumes d’offres disponibles et des livraisons susceptibles de venir alimenter le marché mais aussi du niveau de demande des entreprises en sortie de crise.

Ainsi, les valeurs lyonnaises devraient relativement bien résister dans les mois à venir.

Notre vision pour demain - par Laurent Vallas, Directeur JLL Lyon & Régions

Pour l’heure, il est encore trop tôt pour anticiper les conséquences de la crise sanitaire du COVID-19 sur le marché de bureaux lyonnais.

Au regard de l’impact du confinement sur l’instruction des dossiers en cours et la mise en attente de nombreux projets immobiliers, les résultats du 2ème trimestre devraient être fortement impactés. Cependant, avec le confinement et ses implications sur les signatures des baux, le marché ne devrait pas se redresser au 2ème trimestre. La reprise ne devrait ainsi intervenir que sur la fin de l’année 2020. La solidité des fondamentaux du marché tertiaire lyonnais (faible taux de vacance, diversité du parc, nombreux projets engagés, forte part de précommercialisation, maîtrise des valeurs locatives) devrait limiter les effets de la crise. Quoi qu’il en soit, nous constatons des réactions très rapides et nous nous étonnons de l’agilité dont les entreprises font preuve : elles s’adaptent rapidement et attendent des réponses rapides.

Marché de l’investissement : un dynamisme exceptionnel dans la continuité du 2nd semestre 2019

Le volume d’investissement du marché lyonnais durant le 1er trimestre 2020 a atteint un record historique de 522 millions d’euros, soit plus de deux fois le volume investi au 1er trimestre 2019 et trois fois la moyenne décennale.

« L’impact de la crise sanitaire du COVID-19 ne s’est pas fait ressentir sur le résultat de ce trimestre qui a été porté par des transactions amorcées avant le début de celle-ci. Le marché de l’investissement connaîtra certainement un fort ralentissement au cours des prochains mois, du fait du confinement mais aussi d’une moindre présence des investisseurs étrangers qui, en raison de la difficulté logistique de voyager pour visiter les actifs, mais également dans une logique du « buy what you know », préféreront se concentrer sur leurs marchés domestiques. Néanmoins, certains acteurs français, notamment les collecteurs d’épargne, devraient rester actifs, permettant au marché lyonnais de réaliser une performance honorable en 2020 » commente Gilles des Fontaines, Directeur Investissement Grand Lyon.

Ce volume a été porté de manière proportionnée par les différents segments de montants qui ont tous connu une hausse de leur activité par rapport à l’an dernier. Ainsi, une transaction de plus de 100 millions d’euros a été enregistrée, tout comme au 1er trimestre 2019, mais elle a porté sur un montant légèrement plus important : l’acquisition AVIVA INVESTORS de l’immeuble de bureaux « Le Lugdunum » auprès d’UNOFI PATRIMOINE pour 120 millions d’euros.

Lyon intra-muros, qui a enregistré la majorité des grandes transactions, a concentré 66 % des montants investis au 1er trimestre avec un peu plus de 344 millions d’euros. Les portefeuilles, essentiellement en logistique et commerce, ont en effet représenté une part importante des engagements (28 %), alors que la part de la Périphérie se limite à 6 %. Au sein de Lyon intra-muros, les deux secteurs les plus dynamiques ont été le 6ème arrondissement avec 120 millions d’euros investis et le quartier Vaise où 77 millions d’euros ont été investis via 2 transactions de bureaux.

Les bureaux ont concentré 68 % des montants investis sur le marché lyonnais, avec un volume de 357 millions d’euros, un record historique, contre 81 millions d’euros au 1er trimestre 2019. Les entrepôts logistiques confirment leur dynamisme et leur attrait auprès des investisseurs avec 124 millions d’euros investis essentiellement via des portefeuilles d’actifs dans la région lyonnaise. Il s’agit de la 2ème meilleure performance historique, en léger recul de 14 % sur un an. Le commerce a de son côté également connu une performance record avec 23 millions d’euros investis au 1er trimestre, essentiellement via un portefeuille de cellules commerciales en périphérie et un portefeuille de commerces de pieds d’immeuble à Lyon.

Les acteurs français continuent de dominer le marché et ont compté pour 61 % des volumes investis sur le marché lyonnais durant le 1er trimestre. Les investisseurs étrangers restent toutefois actifs puisqu’avec 197 millions d’euros, leurs investissements ont plus que triplé sur un an. En particulier, les allemands ont conservé leur dynamisme des trimestres précédents avec 16 % du volume investi ce trimestre.

Aucun changement n’est pour l’heure à relever concernant les taux de rendement. Néanmoins, un rééchelonnement des primes de risques est à prévoir dans les mois à venir compte tenu des incertitudes importantes qui prévalent sur l’économie. 

A propos de JLL


JLL (NYSE : JLL) est une société leader du conseil, spécialisée en immobilier et dans la gestion des investissements. JLL façonne le futur de l'immobilier pour un monde meilleur, grâce à l'utilisation de technologies parmi les plus avancées, en créant des opportunités stimulantes, des environnements de travail uniques et des solutions immobilières durables, pour ses clients, ses collaborateurs et les différentes communautés qui composent le groupe. JLL est une société Fortune 500 ayant généré un revenu annuel de 18 milliards de dollars en 2019. La société réalise des opérations dans plus de 80 pays et compte près de 92 000 collaborateurs au 30 septembre 2020. JLL est le nom de marque déposé de Jones Lang LaSalle Incorporated. Pour plus d'informations, visitez jll.fr