l’activité du marché de l’investissement reprend alors que la rentrée locative se fait attendre

Un marché fortement impacté par la récession et les incertitudes économiques

Le rebond d’activité attendu au mois de septembre n’a pas eu lieu comme espéré sur le marché locatif. La récession économique et les incertitudes sur le climat des affaires pèsent sur les décisions des entreprises, elles ont du mal à se projeter sur la réalisation de leurs projets immobiliers. Ainsi, le 3^ème trimestre 2020 n’a pas été plus actif que le précédent – avec environ 246 000 m² commercialisés –, portant la demande placée à fin septembre 2020 à 913 200 m² de bureaux. Cette performance, en retrait de 46 % par rapport à celle de 2019, est inférieure de plus de 60 % à la moyenne décennale. Tous les segments de surface sont en recul d’une année sur l’autre, dans des proportions allant de -37 % à -56 %. Le segment des grandes surfaces est le plus impacté avec seulement 15 grandes transactions comptabilisées depuis le début de l’année, pour l’essentiel sur des surfaces inférieures à 10 000 m².

« L’année 2020 avait démarré doucement, et ce sur l’ensemble des créneaux de surface, mais la crise sanitaire est venue porter un coup d’arrêt à une certaine dynamique en plongeant les entreprises dans une période inédite d’incertitude. Les entreprises peinent en effet à déterminer leur niveau d’activité à venir et sont, selon leur taille et leur secteur d’activité, plus ou moins en capacité de prendre des décisions. Nous espérions tous une rentrée concrétisant des projets déjà enclenchés, mais force est de constater que les décisions ont du mal à être prises et le rebond n’aura pas lieu avant le début de l’année 2021. Le marché locatif tertiaire va donc chercher ses marques pendant encore quelques mois », commente Marie-Laure Leclercq De Sousa, Directeur du département Leasing Markets Advisory de JLL.

Tous les marchés franciliens sont concernés par ce recul de la demande placée avec des évolutions à deux chiffres à l’exception notable de La Défense. Paris, le Croissant Ouest et la 2^ème couronne voient leur activité se réduire d’environ 50 % et la 1^ère Couronne de 68 % après une exceptionnelle année 2019.

L’offre vacante de la région francilienne s’étoffe depuis fin 2019 ; elle représente désormais près de 3,3 millions de m² (+21 % en 9 mois) soit un taux de vacance régional atteignant désormais 6,1 %. C’est à Paris que l’augmentation est la plus marquée mais reste toutefois très raisonnable, amenant le taux de vacance à près de 4 %. Au-delà de la vacance immédiate visible, il faut également retenir que le marché est également alimenté par les produits des opérateurs de « serviced offices » (en particulier à Paris) et par une offre dite « grise », émanant de sociétés proposant leurs surfaces en sous-location. A La Défense, le stock vacant a augmenté suite à la livraison, toute fin septembre, de la tour « Alto » (~48 300 m² de bureaux) et s’établit désormais à 264 000 m², soit un taux de vacance de 7,6 %.

Les effets de la crise liée à l’épidémie de COVID-19 ne se traduisent pas encore dans les valeurs locatives prime ; à Paris QCA cette valeur est en hausse à 900 €/m²/an au 3^ème trimestre 2020, grâce à quelques transactions récentes à ces niveaux de loyers, signées par des entreprises du secteur du conseil et de la finance. Plus généralement, les valeurs locatives prime faciales se sont maintenues ou ont légèrement augmenté dans la majorité des marchés de Paris, et ce dans un contexte d’offre limitée. Il faut malgré tout noter une augmentation des mesures d’accompagnement. En périphérie en revanche, on note quelques baisses sur plusieurs secteurs, dans des proportions pouvant aller jusqu’à 15 %. La Défense reste quasi stable (-2 %), pour un loyer prime établi à 530 €/m²/an au 3^ème trimestre 2020. Même phénomène pour les loyers moyens de 2^nde main qui, dans la grande majorité des marchés, ont continué de progresser au 3^ème trimestre, mais plus lentement.

Marie-Laure Leclercq De Sousa ajoute « Dans les mois à venir, les valeurs locatives devraient se stabiliser dans Paris, tandis qu’elles devraient baisser en 1^ère périphérie, tout simplement parce que le niveau de vacance y est plus élevé, notamment dans l’offre de produits neufs. Cette baisse des valeurs locatives devrait surtout se traduire par un accroissement des mesures d’accompagnement pour aider les entreprises dans ces moments d’incertitude ».

Le marché de l’investissement reprend des couleurs

Le 3^ème trimestre est marqué par la reprise progressive de l’activité avec 3,9 milliards d’euros de transactions, portant les volumes investis depuis le début d’année en Ile-de-France à 11,6 milliards d’euros, soit 31 % de moins qu’il y a un an. Le volume investi à l’échelle nationale enregistre quant à lui un recul de 25 %, avec près de 17 milliards d’euros fin septembre 2020.

Le nombre de transactions affiche également une baisse avec un total de 194 transactions contre 258 à la même période en 2019. La plus forte baisse a concerné le segment des montants compris entre 50 et 100 millions d’euros avec un volume de 1 milliard d’euros contre 2,3 milliards d’euros un an plus tôt. Le segment des 100-300 M€, socle du marché parisien, a été le plus résilient avec un volume de 5,3 milliards d’euros via 31 transactions. Les deux plus importantes sur ce segment ont été la VEFA pré-louée de l’immeuble « Parallèle » à Courbevoie au 1^er trimestre, et celle par BNP PARIBAS REIM du 47 quai d’Austerlitz auprès de DEKA IMMOBILIEN pour 290 millions d’euros au 3^ème trimestre.

Le Croissant Ouest, pourvu de produits « core » avec un taux de rendement plus élevé qu’à Paris où l’offre se fait rare, a été particulièrement prisé des investisseurs. Il totalise ainsi un volume record de 3,1 milliards d’euros d’engagements. L’acquisition par ALLIANZ REAL ESTATE auprès de BNP PARIBAS CARDIF des tours « City 1 » et « City 3 » dans l’ensemble « CityLights » à Boulogne-Billancourt pour un montant avoisinant les 500 millions d’euros a fortement participé à ce résultat. Il est suivi de Paris QCA, où 2,4 milliards d’euros ont été investis sur les 9 derniers mois avec pour transaction majeure, au 3^ème trimestre, l’acquisition par PRIMONIAL REIM du siège de la banque NEUFLIZE OBC au 3 avenue Hoche pour 350 millions d’euros, une opération « value-add ».

Avec plus de 8 milliards d’euros d’engagements, les investisseurs français sont à l’origine de 74 % de l’activité recensée depuis le début de l’année. Les gestionnaires de SCPI/OPCI (2,9 milliards d’euros) et les assureurs (près 2,4 milliards d’euros) ont été les plus actifs. Les acteurs étrangers sont néanmoins restés présents avec, notamment, une part de marché de 6 % pour les fonds d’investissement internationaux et pour les investisseurs allemands, ces derniers ayant fait leur retour de manière active sur le marché français au 3^ème trimestre après une absence complète au 2^ème trimestre.

Aucun changement n’est à relever ce trimestre concernant les taux de rendement prime, les actifs « core » étant particulièrement recherchés. En revanche, l’échelle des valeurs s’est reconstituée, les investisseurs étant devenus particulièrement attentifs à la qualité des locataires et aux durées d’engagement fermes.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, commente : « Après le ralentissement lié au confinement, le marché de l’investissement a de nouveau bénéficié des moteurs qui l’animaient jusqu’à l’arrivée de l’épidémie en France : spread attractif pour le rendement immobilier et liquidités abondantes. Les investisseurs, plus sélectifs, ont ciblé des volumes plus petits, mais la demande a été bel et bien présente. En revanche, nous observons une rentrée « timide », avec un comportement plus prudent des investisseurs, et une concentration sur les meilleurs actifs, les plus sécurisés, et de préférence avec des volumes liquides. Nous tablons ainsi sur un volume d’investissement compris entre 17 et 20 milliards d’euros en Ile-de-France en 2020, et sur un volume relativement similaire en 2021. »