Marché immobilier de bureaux de Lille : JLL commente les chiffres de l’OBM

Une demande placée multipliée par deux sur un an

La contre-performance de l’année 2020 semble déjà oubliée sur le marché tertiaire lillois. Avec près de 275 000 m² commercialisés sur l’ensemble de l’année 2021, la demande placée a été multipliée par 2 en un an et affiche une progression de 22 % par rapport à la moyenne quinquennale. Notons cependant qu’une partie de ces surfaces (~8%) sont des prises à bail au sein de coworking et d’incubateurs, ou des renégociations.

« La forte activité sur tous les segments de surfaces, tant en nombre qu’en volume, a permis au marché d’enregistrer un beau résultat dans un contexte économique toujours chahuté par la crise sanitaire qui se prolonge » précise Rodolphe Monnier, Directeur JLL du bureau de Lille.

Le compteur des transactions continue de battre des records avec 423 signatures référencées, un chiffre en hausse de 59 % par rapport à 2020. Ce dynamisme est issu de la suractivité des PMS (Petites et Moyennes Surfaces), qui comptent à elles seules 326 transactions, soit près de 8 transactions sur 10. De même, le segment du mid-market totalise 52 références pour un total de plus de 34 500 m², soit une progression de 33 % sur un an. Le segment des transactions de plus de 1 000 m² est également en forte progression, grâce notamment aux très grandes signatures. En effet, 12 des 45 références ont été réalisées sur des surfaces de plus de 5 000 m². Le segment totalise ainsi 181 140 m², soit 66 % de la demande placée globale.

Le marché du neuf a représenté 59 % des surfaces commercialisées. Les pré-commercialisations ont été prépondérantes : 95 % des mètres carrés signés dans le neuf l’ont été en état futur d’achèvement, signe d’un manque de solutions adéquates existantes sur les secteurs recherchés par les utilisateurs. Une fois n’est pas coutume, les secteurs de Lille centre - Eurasanté et Euratechnologies - arrivent en tête et totalisent 27 % des surfaces, soit près de 73 000 m². Notons que 12 des 43 grandes transactions ont été signées sur ces marchés, totalisant plus de la moitié de leur demande placée. Le secteur Lille centre a bénéficié de la forte dynamique du mid-market et des PMS qui privilégient les centres-villes très bien desservis en transports en commun et à proximité des services.

Portée par des nouvelles offres de qualité mises sur le marché, la valeur prime du cœur de Lille enregistre une hausse sur un an. On y observe un pic du loyer prime à 300 € HT-HC/m²/an pour des immeubles historiques bénéficiant de rénovations/restructurations très qualitatives dans le centre de Lille. Le loyer prime se maintient sur Euralille à 240 € HT- HC/m²/an pour des programmes de dernière génération.

Le marché lillois trouve son second souffle au 4^ème trimestre

Après un 3^ème trimestre faible en activité avec seulement 38 millions d’euros investis, le marché des bureaux lillois retrouve des couleurs grâce à une fin d’année animée. Environ 115 millions d’euros ont été placés au cours des trois derniers mois, soit un volume trois fois plus élevé qu’au trimestre précédent. Le marché de l’investissement lillois cumule ainsi près de 330 millions d’euros sur l’ensemble de l’année 2021, représentant près de 130 000 m² et une hausse des volumes de 21 % par rapport aux résultats de 2020. Quentin Carron, responsable investissement Lille, ajoute : « Les performances de l’année retrouvent ainsi celles de la moyenne quinquennale (330 M€), illustrant l’attractivité de la Capitale des Flandres qui reste l’un des principaux pôles tertiaires en région avec Lyon, Bordeaux, Aix-Marseille et Nice-Sophia. Parallèlement au marché locatif qui a repris des couleurs en 2021, le marché lillois de l’investissement continue de bénéficier de fondamentaux solides et de la ferveur des investisseurs avec de fortes liquidités, français comme étrangers ».

28 transactions ont été recensées au cours de l’année 2021, un nombre stable par rapport aux deux dernières années. Dans le détail, l’activité est une nouvelle fois portée par le dynamisme des opérations dont le volume est compris entre 15 et 40 millions d’euros. Au nombre de 4, ces dernières cumulent un peu plus de 100 millions d’euros soit un tiers de l’investissement global à Lille. Cette part est par ailleurs identique pour la tranche supérieure à 40 millions avec 2 opérations enregistrées sur ce segment (contre 1 en 2020).

Géographiquement, c’est bien la périphérie qui concentre la grande majorité des sommes investies sur le marché des bureaux lillois en 2021. Ces bonnes performances sont principalement tirées par le secteur de Villeneuve-d’Ascq qui capte 45 % de l’investissement global. De son côté, Lille intramuros cumule près d’un quart des montants avec un nombre limité d’opérations mais sur des volumes plus significatifs.

Après une année 2020 exclusivement animée par les investisseurs français, cette tendance se poursuit en 2021. Ces derniers sont à l’origine de la quasi-totalité des acquisitions sur le marché des bureaux lillois à l’exception de KANAM. Les acteurs français se sont montrés très actifs grâce à une collecte nette des SCPI en hausse sur un an. Les grands collecteurs d’épargne sont en effet les principaux acteurs sur ce segment de marché à l’image d’AMUNDI ou encore PRIMONIAL.

Les taux de rendement bureaux n’ont pas évolué au cours de l’année et demeurent à leur niveau plancher ; ils s’établissent toujours à 4,15 % au 4ème trimestre et conservent un spread de 165 points de base avec les taux de Paris QCA (2,50 %). Concernant les marchés secondaires, ils restent également à leur point bas historique comme à Villeneuve-d’Ascq, où le taux s’établit à 4,60 %.