Les investisseurs étrangers attirés par le marché du logement français

Les investisseurs portent un intérêt accru au marché immobilier résidentiel en France, à un moment où le gouvernement entend prendre des mesures pour endiguer la pénurie de logements.

« Nous discutons avec de nombreux investisseurs étrangers qui regardent de près le marché résidentiel français, » explique Christophe Volle, directeur du pôle résidentiel au sein du département investissements de JLL. « Il existe un réel besoin et un réel intérêt d’attirer ces investisseurs. » 

Un évènement marquant, en fin d’année dernière, est venu conforter cette idée :  la première vente, depuis des décennies, de logements sociaux destinés aux agents du service public à des investisseurs privés. 

La SNCF, l’entreprise ferroviaire publique, a en effet cédé un vaste portefeuille immobilier comprenant 4000 logements pour un total de 1.5 milliards d’euros à un consortium mené par le gestionnaire d’actifs, Swiss Life Asset Managers, et la filiale de la Caisse des Dépôts en partie détenue par l’État, CDC Habitat. Le consortium comprend également la principale foncière cotée allemande, Vonovia. 

Paris n’a pas de temps à perdre. Au mois de janvier, Ampère Gestion - filiale de CDC Habitat qui a mené l’acquisition du portefeuille de la SNCF - clôturait un nouveau fonds de logement intermédiaire avec une levée de 906 millions d’euros. Cette levée s’est faite auprès de 15 investisseurs, principalement privés et dont la moitié sont étrangers. A cela s’ajoute 650 millions d’euros levés auprès d’un groupe de banques européennes. 

« Nous assistons à une lente transformation du secteur, avec des investisseurs qui partent du principe que le secteur est maintenant plus attractif, » estime Christophe Volle.

Réformes en cours

A l’instar d’autres pays, la France fait face à une pénurie de logements qui touche particulièrement la classe moyenne et les ménages aux revenus modestes.

Les changements démographiques expliquent en partie ce phénomène. Alors que la demande de la part d’une population plus jeune en âge de travailler augmente, l’offre, elle, reste limitée.

Afin de pallier ce problème, le Premier Ministre, Édouard Philippe, annonçait au mois d’octobre dernier, une vaste réforme de la fonction publique qui prévoit notamment le transfert de 100 millions de mètres carrés du patrimoine immobilier de l’État ; Patrimoine qui induit une dépense annuelle d’environ 10 milliards d’euros, d’après le gouvernement.

Ce transfert, qui comprendrait des logements à destination des fonctionnaires et des agents de l’État, se ferait vers des sociétés foncières « à l’image de celles créées par des organismes publics ou privés détenant de vastes parcs immobiliers ».

La stratégie du gouvernement viserait ainsi à développer la location plutôt que la cession de ses actifs, et la mise en place de "foncières" permettrait d’améliorer la gestion du parc immobilier.

Cette stratégie mettrait alors un terme aux cessions de biens au coup par coup – qui ont tout de même permis de récolter plusieurs millions d’euros depuis les années 1980. « Ce modèle s’épuise car les meilleurs biens ont été vendus, » justifie une source gouvernementale.

L’annonce vient à un moment propice. En effet, les investisseurs institutionnels injectent massivement des fonds dans le multi-family office européen, perçu comme étant un placement peu risqué et générant un rendement fiable – ce qui pourrait se révéler une bonne chose si l’économie mondiale venait à ralentir ou se contracter après la longue ascension enregistrée depuis la crise financière, estime Christophe Volle.

Le Royaume-Uni, l’Allemagne, l’Espagne, les Pays-Bas, la Suède, l’Autriche et même la Pologne attirent déjà des capitaux importants.

Répondre à la demande étrangère

Par ailleurs, la vente du portefeuille de la SNCF montre à quel point la demande des institutionnels étrangers est forte.

La vente off-market, en fin d’année dernière, a attiré bon nombre d’investisseurs, y compris le géant américain Blackstone, l’allemand Union Investment et la société cotée Patrizia.

Afin d’augmenter leurs chances, la plupart de ces investisseurs ont rapidement rejoint des consortia menés par des sociétés françaises telles que Primonial et Amundi. Au total, plus de 10 offres ont été soumises, la plupart comprenant des capitaux étrangers.

De plus, parmi les investisseurs prenant part au nouveau fonds d’Ampère se trouve notamment le fonds souverain Singapourien, GIC. En 2014, Ampère avait déjà levé un fonds de taille similaire. L’opération avait alors attiré l’allemand Allianz, le britannique Aviva et l’italien Generali, parmi d’autres.

Regain d’intérêt

La taille limitée des actifs sur le marché explique également pourquoi beaucoup d’investisseurs institutionnels cherchent à présent à intégrer du logement dans leurs portefeuilles, note Christophe Volle. Le dernier exemple en date reste l’acquisition par l’investisseur britannique, Aberdeen Standard Investment, d’un ensemble immobilier à Suresnes, dans la banlieue ouest de Paris.

Cependant, l’évolution dans le secteur continuera à se faire de façon graduelle. Le climat social auquel fait actuellement face le Président Emmanuel Macron montre à quel point la moindre réforme visant les ménages modestes ou la classe moyenne peut être délicate en France.

Christophe Volle s’attend toutefois à un regain de l’intérêt que les investisseurs portent au logement.

D’une part, les nouvelles réformes obligeront les propriétaires de logements à destination des fonctionnaires et agents de l’État, à investir davantage dans les actifs existants plutôt que de développer de nouveaux projets. D’autre part, les promoteurs immobiliers français sont de plus en plus enclins à vendre des logements en bloc et à terme, et ce, afin d’assurer un rentrée de trésorerie suffisamment tôt, estime-t-il.

Par ailleurs, le Grand Paris apporte également son lot de projets immobiliers résidentiels. « Ils ont conscience du fait que les infrastructures seront de dernier cri, y compris le métro, et ils comprennent que les quartiers qui sont délaissés à l’heure actuelle seront en forte demande dans les années à venir, » explique Christophe Volle.