Cinq questions que les investisseurs immobiliers se posent au sujet de leur portefeuille

Les investisseurs sont confrontés à un énorme défi en raison de l’incertitude économique liée à l'épidémie de coronavirus.

La nécessité d'évaluer leurs portefeuilles devient de plus en plus cruciale pour les gérants de fonds peu liquides, pour les sociétés immobilières cotées avec des décotes de leur valeur liquidative (VL), ainsi que pour les investisseurs en private equity ayant des positions dans des sociétés d'exploitation.

"La gestion de portefeuille au quotidien est de loin la principale préoccupation des investisseurs confrontés à l'impact de COVID-19 et à l'incertitude qui en découle", déclare Matthew Richards, Head of EMEA Capital Markets chez JLL. Et bien que cela signifie des choses très différentes pour les foncières, les fonds de private equity et les gérants de fonds, nous retrouvons un certain nombre de points communs dans les types de questions soulevées".

1.Comment puis-je évaluer le risque actuel ?

Lorsque les interprétations des prix et les valorisations sont si changeantes, c'est un défi d'évaluer les forces des portefeuilles, dit M. Richards. Mais les investisseurs procèdent à une analyse plus approfondie de leurs actifs existants. 

"Il y a sans aucun doute une réévaluation du risque à faire", dit-il. Alors que l'Europe est actuellement confrontée de façon contrastée aux impacts du COVID-19, les investisseurs veulent connaître les avantages et les inconvénients de la détention d'actifs dans un secteur particulier ou une micro-localisation.

"Où le revenu est-il le plus stable et l'occupation la plus dense ?".

2. Comment les périodes de franchise de loyer peuvent-elles m'affecter ?

Les équipes immobilières en charge de l’underwriting et des données, qui utilisent une méthodologie de cartographie des actifs, sont très demandées car tous les investisseurs cherchent à évaluer et à modéliser l’évolution de leur portefeuille dans un contexte où les périodes de franchise de loyer font l'objet de discussions accrues. 

"Les propriétaires de tous secteurs se demandent quels événements locatifs se produiront dans leur portefeuille au cours des six prochains mois", explique David Sawdey, Directeur de la veille économique chez JLL. "Où en sont les renouvellements, que va-t-il se passer dans les six prochains mois et quels sont les baux arrivant à expiration ? »

3. Mes opérateurs disposent-ils d'une trésorerie suffisante ?

Pour les nombreuses sociétés de private equity qui ont pris des positions dans des sociétés d'exploitation, l'accent a rapidement été mis sur la continuité des activités et sur la trésorerie immédiate. 

"Beaucoup, en particulier celles qui ont de gros portefeuilles, vont maintenant chercher à savoir si leurs opérateurs ont suffisamment de liquidités", explique M. Richards. "Elles se demandent quelles parties de leurs portefeuilles présentent le plus de risques opérationnels".

Bien qu'il ne soit pas la seule source de recapitalisation des sociétés d'exploitation et des acteurs cotés en bourse disposant de lignes de crédit limitées, le private equity pourrait jouer un rôle, ajoute-t-il.

4. Quelle est la liquidité de mes fonds ?

Pour les gestionnaires de fonds, les tâches de gestion sont variables ; au Royaume-Uni, la possibilité de rachats importants a entraîné, le mois dernier, le gel de plusieurs fonds immobiliers ouverts (cette mesure n'est pas très différente de celle prise il y a trois ans, à la suite du vote du Royaume-Uni de sortie de l'UE). Jusqu'à présent, cependant, le mouvement de ventes rapides de 2016 ne s'est pas répété. 

En Allemagne, les principaux gestionnaires de fonds sont bien positionnés. Cela s'explique en partie par les règles mises en place après la crise financière mondiale pour contrôler les sorties de capitaux grâce à des limites de rachat, ainsi que par le faible recours à l'effet de levier. "La forte liquidité des fonds ouverts allemands signifie qu'ils restent concentrés sur les objectifs d’atteinte de rendement, généralement sur les actifs Core", explique M. Richards.

De même, les grands gestionnaires de fonds qui ont des capitaux non déployés et aucun actif initial peuvent prendre ce temps pour réévaluer, et dans certains cas, modifier leur stratégie en réallouant sur un marché différent, ajoute-t-il.

5. Est-ce que j'utilise les bonnes analyses ?

Selon M. Sawdey, tous les types d'investisseurs peuvent désormais bénéficier d'une gamme plus large d'analyses de données qu’après la crise financière mondiale de 2008. "Les outils dont disposent aujourd'hui les investisseurs et les occupants n'existaient tout simplement pas en 2008", explique-t-il.

"L'accès aux données n'existait pas à l'époque - ou quand il existait, son coût était nettement plus élevé.

"La maturité de l'analyse des données a beaucoup évolué".

Changements à plus long terme

Plus généralement, il pourrait être nécessaire de passer à une valorisation et à un reporting plus réguliers des portefeuilles. Et cela pourrait se faire plus rapidement que prévu, selon M. Richards.  

"Les implications et les résultats à long terme de la pandémie actuelle font l'objet d'un vaste débat", dit-il. "Les rapports de valorisations plus réguliers pourraient devenir un élément essentiel. De plus en plus d'investisseurs réalisent l'importance de disposer de données fiables dans le climat actuel. Leur utilisation ne peut que s'accélérer".