Un marché des VEFA actif en 2020

En 2020, l’arrêt des chantiers pendant le confinement a impacté une partie des livraisons initialement attendues pour 2020. Ainsi, 813 000 m² de bureaux ont été livrés en 2020 en Ile-de-France (50 projets), dont 72 % sont des constructions neuves et le solde des restructurations. Ce niveau est loin du volume anticipé l’an dernier à cette période de l’année (plus d’1 million de m²). Les projets livrés en 2020 étaient en moyenne loués à 56 % à l’achèvement du chantier. Environ 361 000 m² ont été livrés vacants et sont venus alimenter l’offre. Par ailleurs, conséquence directe du ralentissement du marché locatif, les 215 000 m² livrés vacants entre le 1^er et le 3^ème trimestre le sont toujours pour la majorité d’entre eux. Nombre de surfaces en chantier et non livrées en 2020 le seront en 2021, et ces reports vont nous amener pour cette année à la livraison d’1,2 million de m², dont 61 % soit 765 000 m² sont disponibles à ce jour.

Fin décembre 2020, plus de 2,3 millions de m² de bureaux étaient en chantier en Ile-de-France et livrables à horizon 2023. Sur cette production, plus d’1,6 million de m² étaient disponibles à la commercialisation (70 %). Près de la moitié des disponibilités se situent dans l’ouest francilien (Croissant Ouest et La Défense).

Dans ce contexte, il est probable que pour certains projets disposant d’un permis de construire, les promoteurs/investisseurs qui le peuvent décaleront les mises en chantier en attendant un moment plus favorable. Ainsi, un phénomène d'autorégulation du marché devrait se mettre en place permettant un lissage des livraisons sur une période plus longue (2022), et un ralentissement des mises en chantier sur le moyen-terme. L’année 2021 verra cependant un volume significatif de livraisons disponibles arriver, avec une offre également nourrie par des libérations partielles, sous-locations et recherches de successeurs.

« Sur le long terme, la crise de la COVID-19 nous montre que nous avons toujours besoin de bureaux pour travailler efficacement et pour nous retrouver. Elle crée le besoin et l’opportunité de repenser la façon dont les bureaux sont utilisés : davantage d’espaces collaboratifs, de services, de flexibilité… et impacte donc la façon dont sont pensés les immeubles de demain. La consommation de m² pourra évoluer en quantité comme en qualité. Notons que dans Paris, la tendance est à la limitation des créations de surfaces neuves de bureaux au profit du résidentiel et des restructurations d'immeubles tertiaires. » souligne Marie Gilmas, responsable ventes et acquisitions des projets en développement au département investissement chez JLL.

En 2020, le marché des VEFA a évolué en dents de scie, pour finir l’année dans une bonne dynamique au 4^ème trimestre avec près d’1,7 milliard d’euros transactés : la meilleure performance trimestrielle de la décennie. Ainsi, sur l’ensemble de l’année 2020, ce sont plus de 3,1 milliards d’euros qui ont été investis en VEFA, soit 20 % des investissements réalisés sur des bureaux en Ile-de-France.16 VEFA ont été comptabilisées sur l’exercice 2020, soit 3 transactions de moins qu’en 2019. 6 cessions dépassent 200 millions d’euros, dont 2 finalisées en fin d’année. L’une d’entre elles était attendue de longue date : l’acquisition par SWISS LIFE AM du futur nouveau campus d’ENGIE, baptisé « Harmony » (94 300 m²) à La Garenne-Colombes auprès de NEXITY pour 1 milliard d’euros. L’autre grande transaction du trimestre est la vente en sale and lease back par NEXITY de « Reiwa » (25 000 m²), son futur siège à Saint-Ouen, pour un montant estimé à 200 millions d’euros.

A l’image des transactions du 4^ème trimestre, la majorité des projets vendus en VEFA en 2020 a concerné des projets précommercialisés en totalité (72 % des volumes investis).

La quasi-totalité des opérations de l’année ont concerné des immeubles de 1^ère périphérie, avec seulement 2 transactions enregistrées sur des immeubles parisiens : « Toko » et le 46-48 avenue de la Grande Armée, situés tous deux dans le 17^ème arrondissement. La part de Paris dans le marché des VEFA est ainsi nettement inférieure à ce qu’elle était ces dernières années.

« Les investisseurs prendront moins de risques en 2021 et la part des VEFA en « blanc » poursuivra sa baisse dans les mois à venir à l’exception, peut-être, des actifs ayant une localisation prime » estime Marie Gilmas. « Ce phénomène sera porté par une faible visibilité concernant l’évolution du marché locatif, des conditions de financement durcies, ainsi qu’un certain attentisme des acquéreurs et des vendeurs, les premiers espérant une baisse des prix sur les produits spéculatifs que les seconds ne souhaitent pas acter. », conclut-elle.