Recul du marché de l’investissement mais résilience du marché locatif

Face à la crise, le marché lyonnais garde le cap.

Si le marché locatif lyonnais a clairement marqué le pas par rapport aux précédentes années, le rebond de l’activité observé ce 3^ème trimestre démontre la force de résilience du tissu économique local. La baisse de consommation de surface associé au retour des livraisons permet une légère détente à l’offre même si le taux de vacance demeure mesuré à 4,5%.

Rattrapé par la crise sanitaire et économique, le dynamisme de l’immobilier d’entreprise lyonnais n’a pas dit son dernier mot. Le 3^ème trimestre 2020 se solde ainsi par 308 transactions pour 161 550 m² commercialisés. Pour Stéphane Jullien, directeur de l’équipe bureaux de JLL Lyon « Après plusieurs années exceptionnelles, ce volume se situe dans la moyenne basse des 10 dernières années, soit une baisse de -16 % par rapport à la moyenne décennale ».

Variables de performance du marché lyonnais ces dernières années, les transactions de plus de 1 000 m² affichent 92 457 m² commercialisés via 31 opérations. Ces surfaces, en baisse de 17 % sur 10 ans sont principalement impactées par la crise. « Projets au long cours, les grandes opérations sont soumises aux fortes incertitudes économiques actuelles ainsi qu’aux questions organisationnelles soulevées par la COVID-19 » soutient Stéphane Jullien.

En baisse durable depuis 2016, l’offre immédiate connaît un rebond cette année, avec 285 000 m² disponibles à fin septembre. La baisse de consommation de surfaces associée au retour des livraisons et la libération de surfaces expliquent cette hausse. La vacance toujours mesurée, à 4,5%, rappelle la tension à l’offre toujours présente, notamment dans les secteurs prisés et sur les actifs de nouvelle génération.

Malgré la crise, les valeurs locatives restent stables avec un prime à 335 €/m²/an HT/HC. Les mesures d’accompagnement, pour l’instant stables sur un an à 11,2 %, font actuellement l’objet de négociations plus engagées entre bailleurs et utilisateurs.

Laurent Vallas, Directeur JLL Lyon & Régions, conclut : « Si la crise sanitaire et économique a touché le marché tertiaire lyonnais, la pluralité du tissu économique lyonnais lui confère une force de résilience que d’autres métropoles ne possèdent pas. Cependant, la concrétisation de la plupart des projets en cours associée à l’inertie des prises de décision observée auprès de plusieurs utilisateurs, laisse présager une demande placée aux alentours de 200 000 m² pour l’ensemble de l’année 2020. Le maintien des valeurs locatives semble se confirmer, compensé par l’essor des mesures d’accompagnement ».

Marché de l’investissement : un recul de 29 % du volume d’investissement à fin septembre

Les volumes investis dans le marché lyonnais au 3^ème trimestre 2020 ont connu une forte chute sur un an, atteignant seulement 161 millions d’euros (vs 1,2 milliard d’euros au 3^ème trimestre 2019). Mais avec le record investi au 1^er trimestre 2020, le résultat cumulé à fin septembre affiche une baisse modérée de 29 % sur un an et un volume investi de 1,1 milliard d’euros.

Tous les segments de montants ont connu une baisse de leur volumes investis sur un an, à l’exception des transactions inférieures à 5 millions d’euros et des 5-15 millions d’euros qui ont connu une hausse sur un an avec respectivement 74 M€ (+ 13 %) et 174 M€ (+ 25 %), les investisseurs ayant favorisé en cette période de crise de plus faibles volumes unitaires. La majorité des grandes transactions ont concerné des actifs à Lyon intra-muros, qui a concentré 67 % des montants investis sur les 9 derniers mois avec un peu plus de 747 millions d’euros. Le secteur le plus dynamique a été Confluence, avec 237 millions d’euros investis, suivi du 6ème arrondissement avec un volume d’investissement de 146 millions d’euros. Le secteur de Gerland suit avec 129 M€ investis.

Sur les 9 derniers mois, les bureaux sont restés majoritaires avec un volume de 582 millions d’euros (une part de 52 % du total), soit le 2^ème plus haut niveau historique, essentiellement grâce à la forte activité du 1er trimestre. Au 3^ème trimestre seul, l’activité s’est concentrée essentiellement sur les bureaux avec 131 M€ soit 81 % du volume total, les investisseurs ayant délaissé les autres actifs considérés plus risqués. A fin septembre, la part des bureaux est néanmoins en baisse sur un an en raison de l’activité inédite en commerce au 2^ème trimestre, essentiellement via la transaction sur le centre commercial d’URW à Confluence qui a été initiée avant la crise. Ainsi, le total investi en commerce atteint 312 M€, soit 28 % du total (vs. 128 M€ un an auparavant). Les entrepôts logistiques enregistrent un recul de 14 % sur un an avec 183 millions d’euros investis sur les 9 derniers mois soit une part de 16 %. Les locaux d’activité ont, eux, connu une performance en baisse de 34 % sur un an avec 48 millions d’euros investis.

Les acteurs français continuent de dominer le marché lyonnais et ont compté pour 77 % des volumes investis à fin septembre. Au 3^ème trimestre seul, les français ont été à l’origine de la totalité des volumes investis, reflétant le retrait des investisseurs étrangers du marché lyonnais durant la crise. « L’activité des investisseurs étrangers a néanmoins été importante puisqu’avec 247 millions d’euros, leurs investissements, certes en baisse de 29 % par rapport à une année 2019 record, sont de 11 % supérieurs au niveau de 2018 et de 91 % supérieurs à la moyenne décennale » précise Gilles des Fontaines, Directeur Investissement Grand Lyon chez JLL.

Malgré le ralentissement généralisé de l’activité, la concentration de la demande sur les actifs de bureaux prime en période de crise dans un contexte de marché sous-offreur pour ce type de produits a conduit à un maintien du taux de rendement prime pour les bureaux à 3,35 %. Les taux prime en logistique et en locaux d’activité sont restés eux aussi stables à respectivement 4,00 % et 5,50 %, l’intérêt pour le secteur industriel et en particulier pour la distribution et la messagerie s’étant accentué en période de crise sanitaire.