Chiffres du CECIM, Centre d’Etudes de la Conjoncture Immobilière au T3 2022

Un marché dont la dynamique ne frémit pas

Retour en force des grands utilisateurs

Avec ~221 500 m² commercialisés à fin septembre, le marché tertiaire lyonnais retrouve son rythme de croisière pré-covid et affiche une augmentation de 20 % des volumes commercialisés sur un an (+14 % par rapport à la moyenne décennale). Stéphane Jullien, Directeur de l’équipe bureaux de JLL Lyon, note « Face au contexte actuel, la région lyonnaise conserve une forte dynamique. La performance du marché est marquée par le retour en force des grands utilisateurs qui représentent 60 % de la demande placée sur 9 mois. En conséquence, 60 % des surfaces commercialisées ont concerné des actifs neufs/restructurés, confirmant, au-delà de la réorganisation immobilière, la recherche d’actifs adaptés aux nouveaux modes d’aménagement, flexibles et environnementalement responsables ».

En volume, la dynamique du mid-market (500 – 999 m²) se maintient et croît de 3 % tandis que le nombre de signatures augmente de 11 %. L’activité des PMS (< 500 m²) marque le pas, en lien avec une baisse sensible des surfaces < 250 m². Le marché des grandes transactions (> 1 000 m²) confirme la tendance enregistrée depuis le début d’année et cumule ~131 000 m² soit une progression de 37 % sur 1 an et de 16 % par rapport à la moyenne décennale. Ce segment est marqué par 37 transactions dont 30 entre 1 000 et 3 000 m², cœur de cible des grandes surfaces. Notons également 4 opérations supérieures à 10 000 m² qui cumulent plus de 40 % des volumes de ce segment. A ce titre, citons la CITÉ ADMINISTRATIVE DE L’ÉTAT sur 20 000 m² sur la Part-Dieu ou encore la réorganisation immobilière d’APRIL qui prend forme via la prise à bail annoncée de plus de 12 600 m².

Avec plus de 8 m² sur 10 commercialisés à fin septembre, Lyon intramuros et Villeurbanne continuent d’exercer un fort pouvoir d’attraction en réponse aux enjeux de mobilité et de centralité. La régénération du secteur Part-Dieu, engagée il y a de nombreuses années, porte ses fruits et redonne un second souffle au secteur. Avec ~ 65 500 m² placés, soit 30 % du marché lyonnais, le secteur a attiré 37 % des grandes surfaces dont 2 signatures > 10 000 m² et ¼ du Mid-Market.

En écho au dynamisme du marché, le volume des offres disponibles poursuit sa baisse et retrouve son niveau de 2020, marquant un recul de 13 % sur un an. Le rebond d’activité induit un taux de vacance, en repli sensible, à 4,2 % ce trimestre. L’offre neuve/régénérée, toujours plébiscitée par les utilisateurs, diminue de 16 % sur un an et sa part fond à 34 % des offres.

La valeur « prime » est à la hausse à 375 € HT-HC/m²/an, en lien avec le développement d’opérations de régénération d’envergure sur le secteur prisé de Presqu’Île Nord. Les valeurs locatives moyennes des actifs neufs/régénérés, sur l’ensemble du marché tertiaire lyonnais, sont globalement stables et se positionnent à 219 € HT-HC/m²/an en moyenne. Les actifs de 2^nde main, en hausse, se négocient en moyenne à 199 € HT-HC/m²/an.

Stéphane Jullien conclut : « Dans un contexte global dégradé, la réorganisation immobilière des entreprises et la force de résilience du tissu économique continuent de nourrir la dynamique du marché lyonnais. La fin de l’année devrait confirmer la tendance et permettre d’atteindre, voire dépasser, les 300 000 m² placés. La durabilité de cette tendance dans le temps dépendra de l’évolution des conséquences des différentes crises auxquelles nous faisons face, que ce soit au niveau international, européen et national ».

Le marché de l’investissement remonte la pente au 3^ème trimestre

307 millions d’euros ont été investis sur le marché lyonnais au cours de la période estivale, permettant au marché de l’investissement de se redresser après un net ralentissement observé au 2^ème trimestre (110 M€). Ce volume porte le montant global à 900 millions d’euros engagés depuis janvier, un résultat en hausse de 32 % sur un an et conforme à la moyenne quinquennale. Gilles des Fontaines, Directeur Investissement Grand Lyon chez JLL, rajoute : « Avec plus de 7,4 milliards d’euros investis en régions toutes classes d’actifs confondues depuis le début de l’année, Lyon demeure en tête des métropoles régionales les plus plébiscitées par les investisseurs devant les marchés lillois (810 M€) et marseillais (643 M€). »

Suivant la tendance à l’échelle nationale, la hausse des volumes dans la métropole lyonnaise s’accompagne également d’une augmentation du nombre de transactions. 119 opérations ont ainsi été recensées au cours de la période contre 102 un an auparavant.

Dans le détail, une nouvelle transaction supérieure à 40 millions vient s’ajouter aux 2 autres réalisées au 1^er trimestre avec l’acquisition par SAVILLS IM de l’immeuble « BE » à Part-Dieu pour un montant proche de 70 millions d’euros. Les cessions d’un montant compris entre 5 et 15 millions d’euros restent tout de même au cœur du marché. Elles totalisent en effet 320 millions d’euros à travers 35 opérations, cumulant ainsi 36 % des volumes investis dans la métropole sur les 9 mois. Parmi les acquisitions notables du trimestre, citons celle opérée par UNOFI d’un immeuble de 3 519 m² loué à DIMO SOFTWARE à Limonest pour 14 millions d’euros.

Dans la continuité des résultats du 1^er semestre, les actifs de bureaux pèsent majoritairement dans les résultats du 3^ème trimestre. A fin septembre, ils concentrent 58 % de l’activité totale à Lyon avec 525 millions d’euros placés, représentant une hausse de 21 % sur un an. Outre la cession du « BE », le marché des bureaux a été porté ce trimestre par l’acquisition par MIDI 2I de l’ensemble « Three Houses » à Dardilly pour près de 35 millions d’euros. Le marché des entrepôts, après une 1^ère partie d’année quasiment atone, retrouve des couleurs au 3^ème trimestre grâce aux cessions de portefeuilles nationaux.

La périphérie capte de manière inédite la majorité des volumes investis sur le territoire lyonnais à la fin du 3^ème trimestre (52 %). Cette part se retrouve renforcée par les différentes cessions ayant eu lieu à Dardilly ou Limonest, permettant au secteur Grand Lyon Nord-Ouest de cumuler plus de 100 millions d’euros investis depuis le début de l’année. Le secteur Grand Lyon Est vient également animer le marché via différentes ventes de bureaux et locaux d’activités à Saint-Priest et Genas.

Au cours des 3 derniers mois, la progression du segment industriel sur l’ensemble des volumes placés en région lyonnaise explique la part croissante des investisseurs étrangers à fin septembre (39 %). Ces derniers ont été à l’origine des principales opérations réalisées en entrepôts ou locaux d’activités (PATRIZIA, VALOR REAL ESTATE, EUROPA CAPITAL). Les investisseurs français représentent néanmoins la majorité des montants investis avec 61 % des investissements à Lyon, derrière les acquisitions opérées par MIDI 2I, UNOFI ou encore MATA CAPITAL.

Comme attendu et à l’instar des différents marchés en France, les taux de rendement prime connaissent une nouvelle correction à la hausse sur le segment des bureaux. Conséquence d’un environnement économique qui se dégrade et afin de reconstituer une prime de risque sur les OAT 10 ans, le taux prime s’établit désormais à 3,60 %. Gilles des Fontaines conclut : « Si ces résultats restent encore le fruit de négociations engagées avant le conflit en Ukraine et les conséquences sur l’inflation et les politiques monétaires, l’activité bénéficiera d’une fin d’année très animée, permettant d’anticiper un niveau d’investissement en 2022 similaire à celui de l’an dernier (1,5 Md €). De très grandes opérations sont en effet attendues au 4^ème trimestre, marquant par ailleurs une présence renforcée des investisseurs étrangers dans la métropole de Lyon, et particulièrement sur des projets en blanc à l’image de l’association entre BLACKROCK et DCB INTERNATIONAL sur le futur projet mixte « M-Lyon » à Part-Dieu ».