Marché francilien des bureaux en 2024

Pas de surprise au 4^ème trimestre 2024 pour le marché locatif parisien qui termine l’année sur une demande placée de 1 750 400 m², un résultat en recul de 11 % sur un an et inférieur de 21 % à la moyenne décennale (-24 % en excluant 2020). L’exercice a été marqué par les nombreuses incertitudes économiques et géopolitiques qui ont retardé la prise de décision des entreprises, elles-mêmes devant arbitrer entre des paramètres divergents : attraction et rétention des talents, organisation du travail, coût de l’immobilier et marché locatif complexe. Ainsi, dans de nombreux secteurs notamment parisiens, les loyers de marché sont supérieurs aux loyers indexés, conduisant les entreprises à différer leur mouvement quand elles le peuvent.

Parmi les dynamiques à noter, on relèvera le ralentissement de l’activité sur l’ensemble des marchés parisiens à l’exception de Paris 3/4/10/11 et Paris 12/13 respectivement en hausse de 22 % et 83 % en 2024. Le Quartier Central des Affaires, qui cumule de fortes contraintes à l’offre et des valeurs historiquement élevées, voit notamment son résultat reculer de 21 % d’une année sur l’autre. On notera à l’inverse l’excellente performance du marché de La Défense (211 200 m², +60 % sur un an) portée à la fois par le créneau Mid-Markets (+57 % sur un an) et par 8 grandes transactions, ainsi que celle de la Première Couronne Nord (+83 % sur un an). Enfin, l’exercice 2024 est marqué par un repli généralisé de l’activité sur tous les segments de surfaces et en particulier les grands projets, au nombre de 49 contre une moyenne de 68 (hors 2020).

L’offre continue sa hausse soutenue à la fois par les libérations d’entreprises qui réduisent leur empreinte immobilière et par un volume important de livraisons neuves ou restructurées (plus d’1 million de m² en 2024). Ainsi en fin d’année, le taux de vacance atteint le niveau inédit de 10,3 %. Bien entendu, le marché reste extrêmement segmenté entre Paris intra-muros et la périphérie, même si nous relevons une hausse de l’offre parisienne depuis maintenant 1 an, avec un taux de vacance désormais positionné à 3,6 % dans Paris QCA ou 13,7 % à Paris 18/19/20.

Enfin, les loyers continuent sur une trajectoire divergente avec d’un côté le QCA et Paris Centre Ouest qui atteignent des niveaux record avec des loyers prime faciaux respectifs de 1 080 €/m² et 900 €/m² en fin d’année, et de l’autre des marchés au mieux stables voire baissiers

Au moment d’ouvrir l’année 2025, quelles perspectives pour le marché des bureaux parisiens ?

Le marché locatif restera soumis à des influences contradictoires, entre un environnement général peu favorable à court terme et des dynamiques propres au marché locatif porteuses d’opportunités pour qui sait les saisir.

Ainsi, d’un point de vue macro, au tournant de 2024 les entreprises démontrent-elles une confiance limitée dans leurs perspectives business (Climat des Affaires et indice PMI) ce qui les conduit à adopter une approche prudente en matière de recrutement et d’investissement. Ce type d’environnement se traduit par une activité locative ralentie avec des prises de décision longues à aboutir. Par ailleurs, la mise en œuvre d’organisations et d’aménagement de bureaux « flex » leur donne une marge de manœuvre permettant d’absorber pendant un temps la hausse des effectifs ou une plus forte fréquentation des bureaux par le jeu de la mutualisation des espaces.

Toutefois, il ne faut pas négliger les ressorts propres au marché locatif et à la mécanique des baux. « Les entreprises ne peuvent différer indéfiniment leur décision, en particulier quand elles arrivent à l’échéance de leur bail ce qui les contraint à se confronter aux réalités du marché. Ainsi, 2025 est une année qui sera alimentée par l’échéance de baux signés en 2016 – année de rebond du marché avec une demande placée à l’époque de 2,45 millions de m² » commente Marie Martins, Directeur Tenant Representation France chez JLL. Face à cette contrainte, des entreprises – qui avaient refusé l’obstacle jusqu’à maintenant en raison des prix de marché dans Paris – vont-elles revoir leur stratégie pour se positionner sur des marchés de périphérie offrant de vraies opportunités financières ? Dans un contexte où la recherche de l’optimisation de l’immobilier est forte, des marchés matures comme la Défense offrent des options que les entreprises commencent à saisir. En effet, avec un loyer prime de 550 €/m² et des mesures d’accompagnement à 40 %, le loyer économique de La Défense est 3 fois plus faible que celui du QCA. Avec de telles conditions financières, et des immeubles neuf ouverts à la division, La Défense va également chercher des utilisateurs dans des marchés de périphérie.

Yannis de Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux France chez JLL, commente : « En 2024, 7 transactions de plus de 5 000 m² ont été réalisées par des preneurs en provenance de marchés comme la Première Couronne, Péri-Défense et Saint Quentin en Yvelines. Ces entreprises, non contentes de se déplacer vers un marché de premier plan, ont parfois pris plus de surfaces tout en améliorant leur environnement de travail ». La Défense n’est pas le seul secteur à offrir de telles options. Alors les entreprises vont-elles franchir le pas et s’affranchir des contraintes parisiennes pour se diriger vers des marchés plus cléments ? En tout état de cause, compte tenu du contexte, la dynamique de demande placée ne devrait pas connaître d’amélioration au 1^er semestre 2025, alors que les prévisions restent plus ouvertes pour le 2^nd semestre. A ce stade, nous n’anticipons pas de redressement de l’activité autre que marginal en 2025.

2025 devrait marquer le pic des disponibilités en Ile-de-France. Cette hausse est bien entendue nourrie par les livraisons neuves qui se sont accumulées depuis 2 ans, mais le rythme de production va nettement ralentir au cours des prochains mois. La segmentation du marché devrait se réduire légèrement avec plus de disponibilités dans Paris. Un tel niveau de vacance va certainement conduire à une exclusion accélérée des actifs vieillissants confrontés à une concurrence neuve abondante, alignée sur les objectifs RSE des entreprises, et offrant des conditions financières attractives.

En ce qui concerne les loyers, la hausse des valeurs locatives dans les Quartier Central des Affaires devrait se modérer compte tenu du niveau atteint et des contraintes financières rencontrées par les entreprises. En effet, ces dernières voient de multiples pressions s’exercer sur leur marge et elles pourraient aller chercher des solutions moins onéreuses hors de Paris.