Marché francilien au 1er semestre 2024

Marché locatif : les valeurs locatives élevées commencent à contraindre l’activité dans le Quartier Central des Affaires

Alors que les 3 premiers mois de l’année s’annonçaient dans la continuité de 2023, le marché locatif francilien connaît un ralentissement observé plus particulièrement sur les mois de mai et juin avec des baisses de l’ordre de 13 % d’un mois sur l’autre. Ainsi, à la fin du 2^ème trimestre, à peine 409 000 m² sont venus s’ajouter à ceux du 1^er trimestre, portant la demande placée du 1^er semestre 2024 à 853 300 m² de bureaux commercialisés sur l’ensemble du marché francilien. Ce niveau est en baisse de 5 % d’une année sur l’autre et inférieur de 18 % à la moyenne décennale.

Si l’on analyse le marché par segment de surface, les surfaces intermédiaires (comprises entre 1 000 et 5 000 m²) ainsi que les grandes surfaces (supérieures à 5 000 m²) réussissent à se maintenir d’une année sur l’autre en volume (respectivement 264 000 et 280 000 m²), alors que les PMS (moins de 1 000 m²) sont en retrait de 13 % avec 309 000 m² placés. Ces chiffres restent bien inférieurs à leur moyenne décennale (entre -14 et -25 % selon les segments). En nombre, si les PMS affichent également une baisse sur un an (-7 % pour 1 260 transactions), les grandes surfaces se maintiennent (24 transactions), alors que les surfaces intermédiaires sont en hausse de 6 % avec 141 transactions.

La capitale capte une transaction sur deux signée en Ile-de-France au 1^er semestre. Cette proportion se vérifie également en volume mais cette année c’est plutôt le reste de Paris (hors QCA) qui concentre le plus gros volume (32 %). Force est de constater que Paris QCA enregistre un retrait de sa demande placée de 27 % en un an, « le secteur est contraint par une offre faible et des loyers qui deviennent dissuasifs pour bon nombre d’entreprises ; certaines se reportent notamment sur Paris Centre Ouest (hors QCA) où les valeurs sont plus attractives » commente Yannis De Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux France chez JLL. Ainsi, hormis QCA et 5/6/7, tous les secteurs parisiens sont en hausse en volume sur un an, essentiellement grâce à la concrétisation de grandes transactions.

Marie Martins, Directeur Tenant Representation France chez JLL, commente : « La tendance qui s’observe depuis le début de l’année est plus souvent aux déménagements qu’aux renégociations de baux, contrairement à 2023 ; le décret tertiaire, l’arrivée de la taxe carbone d’ici 1 an ou 2, ou les politiques RSE des entreprises les poussent à se positionner sur des immeubles verts ».

L’offre immédiate francilienne poursuit sa hausse (+2 % sur les 3 derniers mois, +11 % sur un an), atteignant 4 983 000 m² fin juin 2024. Le taux de vacance régional atteint le seuil historique des 9 %. La vacance au niveau régional devrait continuer d’augmenter dans les mois à venir puisque près de 957 000 m² - dont près de la moitié sont toujours disponibles à la commercialisation - devraient encore être livrés sur la seconde partie de l’année. La 1^ère Couronne (+22 % en un an) concentre l’essentiel des disponibilités (29 %) avec près d’1,5 million de m² disponibles à la commercialisation dont 812 000 m² dans le Nord. La hausse du stock du Croissant Ouest commence à ralentir (+2 % en un an) mais celui-ci propose toujours un peu plus d’1,2 million de m² vacants, soit près d’¼ des disponibilités à l’échelle francilienne, dont 684 000 m² sur le seul secteur Péri-Défense. A Paris (+28 % sur un an), l’offre totalise désormais 810 000 m². Le Quartier Central des Affaires voit son offre augmenter de 14 % sur un an, pour un taux de vacance établi à 2,6 %. Enfin, à La Défense, l’offre immédiatement disponible, en baisse continue depuis le pic atteint fin 2022 (574 000 m²), est légèrement remontée ce trimestre pour représenter 538 000 m² fin juin 2024, pour un taux de vacance de 14,6 %.

Concernant les valeurs locatives, celles de 2^nde main n’ont jamais été aussi élevées dans la très grande majorité des secteurs parisiens, la valeur moyenne du QCA atteignant même 740 € (+6 % par rapport à fin 2023). Sur les marchés de périphérie, les valeurs sont plutôt orientées à la baisse exception faite de Neuilly/Levallois (495 €) qui est un marché de report naturel pour les entreprises ne pouvant plus se permettre des valeurs parisiennes. Du côté du loyer prime, Paris QCA – valeur de référence du marché francilien – se maintient au seuil des 1 000 €/m²/an. « Le contexte politique actuel de la France avec le changement de gouvernement devrait impacter le marché de bureaux dans les mois à venir avec des mouvements liés au secteur public qui sont pour le moment suspendus aux résultats du 2^nd tour des élections législatives ce dimanche. On estime autour de 100 000 m² cette perte ou ce décalage de mouvements qui, pour la plupart, auraient pu avoir lieu cette année, pénalisant d’autant plus le marché francilien déjà ralenti en ce début d’année. Nous anticipons dans le meilleur des cas une demande placée sur l’ensemble de l’année comprise entre 1,8 et 1,9 million de m² », conclut Yannis De Francesco.

Un marché de l’investissement toujours au ralenti

L’activité sur le marché francilien de l’investissement est restée ralentie au 2^ème trimestre 2024 avec seulement 1 milliard d’euros investis, un niveau très légèrement supérieur à celui du 1^er trimestre (920 millions d’euros). 1,9 milliard d’euros ont ainsi été investis sur l’ensemble du 1^er semestre 2024, soit 57 % de moins qu’au 1^er semestre 2023 (4,5 milliards d’euros) et 73 % de moins que la moyenne décennale (7,3 milliards). A l’échelle nationale, les montants engagés s’élèvent à 4,1 milliards d’euros, affichant un recul moins marqué
(-40 %) qu’en région parisienne.

Si le marché francilien a bénéficié d’un nombre de transactions relativement similaire d’un trimestre sur l’autre (30 vs 29 au T1), on note une nette hausse du nombre d’opérations enregistrées sur des immeubles de bureaux (18 vs 11), tandis que les transactions concernant des commerces et des locaux d’activités ont reculé. Les entrepôts ont, eux, enregistré un nombre de transactions similaire (4).

Les bureaux, qui n’avaient concentré que 44 % de l’activité au 1^er trimestre, ont ainsi vu leur part de marché progresser au cours des 3 derniers mois, notamment grâce à 2 transactions de plus de 100 M€ : l’acquisition par FONCIERE RENAISSANCE du 40, avenue George V et celle par OSAE PARTNERS de l’ensemble « Opéra Gramont ». Les investissements en bureaux, bien qu’en recul de 65 % sur un an, totalisent ainsi 987 millions d’euros sur l’ensemble du 1^er semestre, soit la moitié des volumes. Les commerces cumulent, eux, 487 millions d’euros sur les 6 derniers mois (25 % des engagements franciliens), soit un volume en recul de 62 % par rapport à la même période en 2023 qui avait été très active. Ainsi, les actifs logistiques et industriels, qui concentrent près d’un quart des volumes investis en Ile-de-France avec 450 millions d’euros engagés au 1^er semestre 2024, sont les seuls à progresser d’une année sur l’autre (+20 %). Une performance liée, entre autres, à la partie francilienne du portefeuille « Montclair ».

Après un 1^er trimestre marqué par un net avantage pour la 2^ème Couronne, le Quartier Central des Affaires a retrouvé sa 1^ère place, concentrant 41 % des investissements du semestre. Il est suivi de la 2^ème Couronne (25 %) et du Croissant Ouest (13 %), qui a bénéficié de plusieurs transactions sur des immeubles de bureaux mais également d’une opération d’envergure sur des locaux industriels. 

Les investisseurs étrangers ont été moins actifs à l’acquisition ce trimestre, avec une part de marché de seulement 22 %. Ils l’ont été davantage côté arbitrages, avec notamment plusieurs cessions opérées par des fonds allemands.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, commente : « On relève un surcroît d’activité à la vente de la part d’investisseurs allemands. Si la recherche de liquidité est la motivation principale de ces décisions d’arbitrages, certains de ces acteurs sont clairement dans une logique d’anticipation quand d’autres sont en réaction ».

Les taux de rendement prime se sont stabilisés ce trimestre sur l’ensemble des typologies d’actifs, à 4,25 - 4,50 % pour les bureaux, 4,35 % pour les commerces de pieds d’immeubles, 4,90 % pour les meilleurs entrepôts et 5,90 % pour les locaux d’activités.

Stephan von Barczy de conclure : « Il est peu de dire que depuis 2020 l’immobilier a subi une série inédite d’évènements qui ont ébranlé la capacité des entreprises et investisseurs à se projeter sur le temps long et considérablement renchéri le coût des capitaux. Alors que 2024 était annoncé comme l’an 0 de la normalisation monétaire et d’un retour progressif vers la moyenne, les soubresauts affectant la dette française et les incertitudes liées aux élections pourraient impacter certains acteurs du marché mais, au vu des transactions en cours, nous anticipons toutefois une consolidation des volumes au 2^nd semestre qui permettrait d’atteindre le seuil des 10 milliards d’euros investis en immobilier commercial en France en 2024. »