Marché français de l’investissement en immobilier de commerce : un 1^er trimestre 2022 historique

Après une fin d’année 2021 animée, le marché français de l’investissement en commerces a conservé son dynamisme au cours du 1^er trimestre 2022, réalisant sa meilleure entame de l’histoire. 82 transactions ont en effet été recensées sur cette typologie d’actifs, soit près du double du nombre enregistré un an plus tôt et nettement plus que la moyenne décennale (35). Le trimestre s’achève ainsi sur un volume de 1,4 milliard d’euros, un chiffre 4 fois supérieur à celui du 1^er trimestre 2021 et 2 fois plus élevé que la moyenne de long terme.  

Tous les segments de marché voient leur performance progresser d’une année sur l’autre, que ce soit en nombre de transactions ou en volume. La progression la plus spectaculaire concerne les transactions d’un montant compris entre 20 et 50 millions d’euros (soit un total de 260 millions d’euros), avec un montant multiplié par 6 sur un an grâce à 9 transactions (vs 1 seule un an plus tôt), tandis que les petites transactions (<20 millions d’euros), dynamiques au 1^er trimestre 2021, connaissent l’évolution la plus modeste (+19 %). Mais la performance historique de ce trimestre est surtout liée au retour des grandes transactions ; on relève 4 opérations d’un montant supérieur à 100 millions d’euros (vs 1 un an plus tôt), dont 1 de plus de 300 millions d’euros : la cession par UNIBAIL RODAMCO d’une participation de 45 % dans le centre commercial « Carré Sénart » pour un montant de 450 millions d’euros.

Grâce à cette transaction, le segment des centres commerciaux arrive en tête des engagements ce trimestre (53 %) avec un volume proche de 727 millions d’euros. Les actifs de périphérie arrivent en 2nde position avec 379 millions d’euros et comme transaction phare l’acquisition en Sale & Leaseback par ARES MANAGEMENT du portefeuille « Fast », constitué de murs de fast-food pour plus de 130 millions d’euros. Cette typologie est cependant la plus recherchée par les investisseurs, et des transactions d’envergure en cours devraient rééquilibrer les volumes en faveur des commerces de périphéries dans les mois à venir.

Les investisseurs français, à l’origine de près des 3/4 de l’activité ce trimestre, continuent de dominer le marché des commerces. La part des assureurs (46 % des investissements) se retrouve logiquement gonflée par la prise de participation de 45 % de « Carré Sénart » par BNP PARIBAS CARDIF et SOGECAP. Les collecteurs d’épargne traditionnellement présents sur le segment des commerces, sont particulièrement actifs depuis quelques mois du fait de leur volonté d’accentuer la diversification de leurs fonds. Les investisseurs étrangers, qui avaient opéré un retour sur le marché français au 2nd semestre 2021, sont néanmoins restés actifs au cours des 3 derniers mois.

Les taux de rendement prime des commerces de pieds d’immeubles et des centres commerciaux sont restés stables ce trimestre, à respectivement 3,00 % et 4,50 %. En revanche, celui des retail parks a connu une nouvelle compression pour se positionner, fin mars 2022, à 5,00 %.

Jessica Jaoui, Responsable Investissement Commerces chez JLL, ajoute : « Les investisseurs, qui se montraient prudents vis-à-vis du commerce depuis quelques années, ont été convaincus de ses capacités de résilience depuis l’apparition de l’épidémie de Covid-19. Ainsi, après la période d’attentisme observée au 1^er semestre 2021, le marché de l’investissement en commerces a connu une nette accélération dès l’été, porté par le retour sur le marché d’opérations de taille significative et par l’intérêt des investisseurs pour une classe d’actifs offrant une opportunité de diversification et des rendements plus élevés que sur la plupart des autres typologies des produits. Ce dynamisme devrait se poursuivre dans les mois à venir ; nous avons, à titre d’illustration, près de 500 M€ d’actifs en marketing sur toutes les typologies d’actifs Retail (alimentaires, pieds d’immeuble, centres commerciaux) ».