Marché français de l’investissement en immobilier résidentiel en 2024

L’accélération traditionnellement observée en fin d’année sur le marché français de l’investissement en immobilier résidentiel (1,7 milliard d’euros en moyenne au 4^ème trimestre) n’a pas eu lieu avec seulement 621 millions d’euros investis entre octobre et décembre. La performance sur l’ensemble de l’année 2024 atteint ainsi près de 3 milliards d’euros, un volume en recul de 10 % sur un an et inférieur de 45 % à la moyenne des 5 dernières années.

Tout comme en 2023, le marché a été impacté par l’absence de portefeuille d’envergure. Les 7 opérations de ce type relevées cette année ont en effet porté sur des montants généralement inférieurs à 50 millions d’euros, totalisant seulement 175 millions d’euros, soit 6 % des engagements. 

Avec près de 2,5 milliards d’euros, l’immobilier résidentiel classique affiche un résultat en hausse de 14 % d’une année sur l’autre. Cette activité est concentrée à 86 % en Ile-de-France, notamment grâce à des opérations d’envergure telles que l’acquisition récente par CDC INVESTISSEMENT IMMOBILIER de l’ensemble situé au 90/92 avenue Victor Hugo/1-3 avenue Hubert-Germain pour un montant de 104,5 M€ ou la cession par OFI Invest Real Estate de l'immeuble situé 25-27 avenue du Docteur Arnold Netter dans le 12^ème arrondissement de Paris à la RIVP pour un montant supérieur à 90 millions d’euros. Cette dernière aura été un acteur majeur en 2024 avec près de 30 acquisitions réalisées pour un montant proche de 300 millions d’euros.

Les actifs gérés, avec 475 millions d’euros investis contre 1,1 milliard d’euros un an plus tôt, voient en revanche leur performance reculer de 57 % sur un an. Cette baisse concerne tous les types d’actifs. En résidences séniors, le volume d’investissement atteint seulement 74 millions d’euros (-57 % sur un an). En coliving, 234 millions d’euros ont été investis, un volume quasiment divisé par 2 sur un an. L’acquisition par M&G REAL ESTATE d’un projet de 291 appartements à Ferney-Voltaire pour 44 millions d’euros constitue l’unique transaction enregistrée au cours des 3 derniers mois. Enfin, les résidences étudiantes cumulent 168 millions d’euros, un résultat en recul de 67 % sur un an, en raison notamment d’un manque d’opportunités.

Florence Sémelin, Directeur Investissement Résidentiel et Actifs Gérés au sein du département Investissement de JLL commente : « L’année 2024 aura été marquée par une prime aux immeubles existants franciliens voire parisiens, et une forte activité de préemption ou acquisition directe de la ville de Paris. Les résidences étudiantes sont également très recherchées mais le faible nombre d’opportunités a limité l’activité en 2024. En revanche, on observe aujourd’hui une prudence des investisseurs à se positionner sur des résidences séniors. Enfin, les ventes en VEFA restent rares, hormis auprès de bailleurs sociaux. »

Les investisseurs étrangers ont été actifs ce trimestre, affichant une part de marché de 19 %, avec notamment des fonds d’origine anglaise ou américaine. Sur l’ensemble de 2024, ils ont concentré 12 % de l’activité. Leur intérêt s’est essentiellement porté sur du logement classique en Ile-de-France et des résidences étudiantes.  

Florence Sémelin de conclure : « 2025 marquera le retour des portefeuilles d’envergure, notamment en logement classique et en résidences étudiantes. En revanche, le marché restera certainement compliqué pour les résidences séniors et les VEFA, pour lesquelles aucun signe d’amélioration ne devrait être perçu avant les élections municipales en 2026, si ce n’est peut-être à l’accession ».