Marché français de l’investissement en immobilier résidentiel en 2023 

Conformément à la tendance observée sur les autres classes d’actifs, le marché de l’investissement en immobilier résidentiel affiche un net recul d’une année sur l’autre (-52 %), avec seulement 2,8 mds € investis en 2023.

L’immobilier résidentiel classique est le plus impacté (-62 %, 1,7 md €), en l’absence de méga portefeuille. En effet, les 159 transactions recensées sur ce type de logement (vs 163 l’an dernier et 167 en moyenne au cours des 5 dernières années) confirment le maintien d’un certain niveau d’activité mais aucune opération d’un montant supérieur à 100 millions d’euros n’est intervenue en 2023. La vente par GECINA de son immeuble situé rue de l’Abreuvoir à Courbevoie et celle par CCR du 179 rue de la Pompe dans le 16^ème arrondissement de Paris restent ainsi les transactions les plus significatives. En revanche, les actifs gérés, avec 1,1 md € d’euros investis, affichent un recul de seulement 16 % sur un an et concentrent 37 % des engagements. On note un appétit marqué pour les résidences étudiantes (471 M€) et le coliving (428 M€), dont les volumes sont en nette progression sur un an, tandis que les résidences séniors affichent un recul de 73 % avec seulement 169 M€ investis. 

Florence Sémelin, Directeur Investissement Résidentiel et Actifs Gérés au sein du département Investissement de JLL commente : « Conformément à nos prévisions, le marché français de l’investissement en immobilier résidentiel a terminé l’année 2023 sur un volume d’environ 3 milliards d’euros après 3 années d’euphorie. En l’absence de méga portefeuille, le marché a été essentiellement animé par des cessions d’actifs existants à Paris et en 1^ère Couronne, détenus majoritairement par des compagnies d'assurance, à l’instar du portefeuille cédé par Swiss Life – que nous avons accompagné – et des investisseurs privés, avec notamment la cession du 120 avenue de Wagram que nous avons réalisée. Les VEFA ont quant à elles connu un véritable coup d’arrêt, à l’exception de quelques résidences étudiantes et de coliving, en raison d’un écart de prix non comblé entre les attentes des promoteurs et les offres des investisseurs, mais l’intérêt de ces derniers pour les actifs neufs, qui répondent aux dernières normes environnementales, ne se dément pas. 

Les investisseurs étrangers, peu actifs en fin d’année, affichent une part de marché de 14 % sur l’ensemble de l’année 2023. Les fonds paneuropéens ont été les plus actifs (11 % de l’activité) avec 5 acquisitions dont celle par GREYSTAR Investment de la résidence « Lilo » à Puteaux au 3^ème trimestre.

Les taux de rendement prime ont connu à nouveau une légère hausse fin 2023. Une stabilisation de ces derniers semble néanmoins s’amorcer, en lien avec la fin de la hausse des taux directeurs.

Florence Sémelin de conclure : « Nous devrions assister en 2024 à une lente reprise du marché, qui pourrait finir l’année sur un volume autour de 4 Mds € d’investissements. L’activité devrait notamment être portée par les cessions d’immeubles existants qui restent prisés, comme en témoigne l’intérêt porté à un actif rue Meissonier à Paris 17^ème pour lequel nous venons de lancer le marketing. On note par ailleurs un fort appétit des investisseurs tant nationaux qu’internationaux pour les résidences étudiantes, notamment sur volumes supérieurs à 200 lits, comme celle que nous venons de signer avec un nouvel acteur ». 

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