Marché français de l’immobilier logistique au 3ème trimestre 2024

A la fin du 3ème trimestre 2024, le marché français de l’immobilier logistique a vu sa demande placée totale atteindre 2,1 millions de m², soit une baisse de 27 % par rapport au cumul constaté au 3ème trimestre 2023. On retiendra que la période estivale a été peu active avec une demande placée de seulement 512 000 m² en 3 mois, montrant un ralentissement marqué par rapport aux deux premiers trimestres de l’année. Le marché des entrepôts logistiques reflète la difficulté de la prise de décision de la part des entreprises à la recherche de la maîtrise de leurs coûts dans un contexte économique incertain.

Olivier Durif, Directeur France, Transaction Industrie et Logistique commente « 2024 semble définitivement marquer la sortie des années 2021 et 2022 où les volumes étaient dopés par une série de phénomènes directement liés à la sortie de la crise comme le rebond de la croissance économique, de la consommation ou la reconstitution des stocks. Nous constatons une normalisation de l’activité à un niveau plus comparable à ce qu’elle était avant la crise pandémique. En effet, si l’on compare les trois premiers trimestres de 2024 avec ceux des cinq années qui ont précédé le COVID (2015-2019) les niveaux de demande placée sont plus proches : 2,1 millions de m² à la fin du T3 2024 contre 2,6 millions de m² en moyenne entre 2015 et 2019, assez loin des 3 à 3,3 millions relevés entre 2021 et 2023. »

Le nombre de transactions suit une tendance similaire avec 121 signatures actées au cours des 9 premiers mois de l’année, soit un chiffre inférieur de 35 % à celui de 2023 (187 transactions). De nouveau, si l’on compare 2024 à 2015-2019, le nombre de transactions est très proche avec 126 transactions actées en moyenne à la fin du 3^ème trimestre pour la période 2015-2019.

Aucun segment de surface n’échappe au ralentissement à l’exception des transactions XXL (plates-formes supérieures à 40 000 m²) qui résistent avec un nombre comparable de transactions en 2024 (11), 2023 (12) ou bien encore pendant la période 2015-2019 (15). Nous constatons cependant qu’une seule opération de très grande envergure a été signée au 1^er trimestre pour plus de 100 000 m². On remarque également que ce segment voit son nombre d’opérations décliner depuis le début de l’année pour n’enregistrer qu’une seule signature au 3^ème trimestre. « Le segment des transactions XXL est affecté par un double phénomène. Tout d’abord, le ralentissement économique et les incertitudes rendent toute prise de décision particulièrement longue quand il s’agit de très grands sites. De surcroît, quand l’utilisateur acte la décision d’un mouvement immobilier, il se trouve confronté à une pénurie d’offre sur la majorité des grands marchés de la dorsale. Ainsi, certains utilisateurs ne viennent se confronter à la réalité du marché immobilier qu’après un long processus décisionnel et peuvent ne pas trouver de site adapté à leurs besoins » commente Olivier Durif.

Concernant les autres segments de surfaces, les baisses constatées tant en surface qu’en nombre de transactions sont relativement homogènes et comprises entre -30 et -40% d’une année sur l’autre. On retiendra toutefois la dynamique des transactions comprises entre 5 000 et 10 000 m², qui bien qu’en recul sur un an, démontrent une réelle vitalité. En effet, avec 53 transactions pour 367 000 m² placés, ce segment est en hausse d’environ 70 % en nombre et en volume par rapport à la période 2015-2019.

A l’issue du 3^ème trimestre, sur le marché de la Dorsale (Lille-Paris-Lyon-Marseille), la demande placée a atteint seulement 808 000 m² soit une baisse de 32 % par rapport à 2023 (1,19 million de m²). Le ralentissement s’est accentué cet été et la dorsale ne concentre que 38 % de l’activité et 44 % des signatures. Les marchés de la Dorsale continuent de souffrir d’une pénurie d’offres disponibles, même si le déséquilibre est moins aigu en raison du ralentissement de l’activité et de l’apparition d’offres de sous-location proposées notamment par des 3PL. Ces derniers, qui peuvent se trouver avec des cellules vides dans leurs sites, offrent des solutions alternatives à des prix qui peuvent être assez compétitifs par rapport aux loyers de marché qui ont réalisé un rattrapage par rapport aux autres marchés européens.

On retiendra également un phénomène à l’œuvre depuis plusieurs années : la montée en puissance des marchés logistiques du « 4^ème anneau » parisien situé dans les départements limitrophes de l’Ile-de-France. Ces derniers, à l’issue du 3^ème trimestre 2024, captent une demande placée dorénavant supérieure à celle de l’Ile-de-France et constituent le 1^er marché logistique français, notamment grâce aux transactions XXL.