Marché de l’investissement en France en 2024

Le niveau d'investissement immobilier s’est stabilisé en 2024 par rapport à l’an dernier à l’échelle française avec 12,1 milliards d’euros investis en France (-2 % sur un an). Les volumes sont répartis d’une façon sans précédent : le secteur industriel et logistique représente la plus grande partie (41 %), celui du bureau continue de perdre en part de marché (39 %), et le commerce s’élève à hauteur de 20 %. Le nombre de transactions a baissé de 12 % par rapport à 2023, mais le volume moyen par opération a quant à lui légèrement augmenté, à 25 millions d’euros (+11 % par rapport à l’année dernière). 

L’Ile-de-France continue d’afficher une tendance plus négative avec 5,4 milliards d’euros investis en Ile-de-France, soit -23 % sur un an, en grande partie en bureau (62 %).On observe cette année davantage d’investissements en régions (55 %) qu’en Ile-de-France (45 % vs 57 % l’an dernier). Cette nouvelle configuration s’explique en grande partie par le dynamisme historique des actifs industriels et logistiques qui représentent 57 % des volumes investis en régions.

Le marché reste marqué par un contexte économique incertain et des taux d'intérêt qui, bien qu’orientés à la baisse, sont toujours élevés. Les baisses successives des taux par la BCE n’ont pas encore eu d’impact sur le marché immobilier ; en effet, les analyses de JLL ont mis en évidence un décalage de 9 à 12 mois entre la baisse des taux directeurs et celle des taux de rendement immobiliers, laissant présager une compression de ces derniers au cours des prochains mois. Ainsi, au dernier trimestre 2024, la plupart des taux immobiliers sont restés stables. On retiendra cependant deux exceptions notables : le secteur industriel et logistique ainsi que les bureaux dans le QCA qui ont connu une légère compression.

Bureaux

Les volumes investis en bureaux poursuivent leur tendance à la baisse en 2024 avec 4,7 milliards d’euros, accentuant une dynamique observée depuis 2021. Cette diminution se traduit non seulement par une réduction de la part des bureaux dans l'immobilier banalisé (seulement 39 %), mais également par une baisse des prix. Étant donné que le secteur des bureaux représente traditionnellement une composante majoritaire du marché de l'investissement immobilier, cette évolution a un impact significatif sur l'ensemble du marché.

On notera tout de même certaines transactions qui ont marqué le marché cette année comme l’acquisition du 121 boulevard Haussmann par CDC INVESTISSEMENT IMMOBILIER auprès de LAZARD GROUP, celle de l’immeuble « Les Ateliers Gaîté » par SWISS LIFE AM et NORGES BANK IM auprès d’UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD ou encore la transaction du portefeuille Hexagone acquis par ETERNAM.

En Île-de-France, le marché de l'investissement en bureaux demeure polarisé. La capitale continue de concentrer la majorité de l’activité avec près de 2,7 milliards d’euros soit 80 % du volume investi en Île-de-France. L’attractivité du QCA a notamment permis de voir des transactions se négocier sur des bases de taux autour de 4 % et donc d’acter une légère compression des taux en fin d’année.

Commerces

Cette année, le marché de l'investissement en commerces a connu une reprise encourageante, caractérisée par un sentiment positif et un couple rendement-risque attractif. Le secteur a démontré sa résilience en surmontant plusieurs crises ces dernières années, passant du "retail bashing" à une reconnaissance de sa solidité. Malgré une baisse des volumes (2,4 milliards soit -19 % sur un an), la demande reste soutenue, notamment grâce à une volonté de diversification des investisseurs cherchant notamment à réduire leur exposition aux bureaux. Parmi les transactions importantes cette année, on retiendra notamment l’acquisition des boutiques de l’« Hôtel Mandarin Oriental » par BLACKSTONE et celle du centre commercial « O’Parinor » acquis par SOFIDY et KLEPIERRE auprès d’HAMMERSON.

On observe le retour d'acteurs clés, tels que les institutionnels français et les fonds d'investissement nationaux et internationaux, signalant un consensus sur l'attrait du commerce. L'intérêt se porte sur toutes les typologies, y compris le high street. La stabilisation du taux prime à 4,35 % et le retour de la liquidité sur tous les segments laissent présager un possible manque de produits d'ici 2025, marquant une transition vers un marché sous-offreur après des années d'offre abondante.

Industriel & Logistique

En 2024, le marché de l'investissement industriel et logistique représente un volume significatif (5 milliards d’euros, +68 % sur un an), en lien avec une augmentation des transactions et une stabilité des prix. La France se positionne aujourd’hui comme l'un des marchés les plus dynamiques d'Europe dans ce secteur qui capte des volumes d’investissements soutenus. Certains deals ont particulièrement contribué à cette croissance sur le marché comme l’acquisition par ARES MANAGEMENT CORPORATION du portefeuille « Montclair » auprès de BLACKSTONE ou encore, plus récemment, l’acquisition par WDP FRANCE de deux entrepôts auprès d’ALTAREA.

Cette fluidité du marché s'explique par la stabilité des taux immobiliers et de l'OAT française, permettant aux acteurs core+ et value add de bénéficier d'un environnement stable.

Le retour notable des investisseurs core, absents depuis 18 mois, a marqué un tournant positif, entraînant une légère compression du taux prime au 4^ème trimestre (de 4,90 % à 4,80 %). Ces développements s'appuient sur des fondamentaux de marché solides : un taux de vacance faible (environ 5 %), une croissance continue des loyers, bien que ralentie, et une reprise de la croissance du e-commerce, moteur traditionnel du secteur. Le retour des investisseurs core devrait se consolider, tandis que les investisseurs core+ et value add restent actifs, avec un intérêt particulier pour les bâtiments existants offrant des possibilités de réversion et nécessitant des investissements ESG importants.

Cette année a été marquée par une dichotomie marquée entre les secteurs du commerce et du bureau, qui ont très nettement séduit les investisseurs français, tandis que le segment industriel et logistique a attiré plus de capitaux étrangers, avec une prééminence notable des acteurs américains.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, commente : « Si la part des actifs industriels atteint un niveau inédit cette année, les classes d’actifs traditionnelles voient également leurs parts de marché diminuer au profit des actifs résidentiels, lesquels devraient cumuler environ 3,5 milliards d’euros en 2024 et des hôtels, pour lequel le volume d’investissement devrait être d’au moins 2,5 milliards d’euros. Le marché français a par ailleurs bénéficié de moins de ventes à utilisateurs, dont les volumes, qui avaient dépassé 5 milliards d’euros en 2023, atteignent à peine 1,8 milliard d’euros cette année. Pour 2025, le marché pourrait voir une croissance des volumes d'investissement, ou a minima un maintien des niveaux de 2024. Cependant, l'évolution du marché dépendra fortement du contexte macroéconomique et politique. La stabilité des indicateurs financiers français devrait influencer positivement les valorisations, bien que la compression générale des taux soit attendue plus lente ».