Commerce, un marché de l'investissement loin des idées reçues

28 octobre 2019

Le 3ème trimestre 2019 a été dynamique pour le marché de l’investissement en commerce en France avec près d’1,7 milliard d’euros placés, portant le volume investi depuis le début de l’année à plus de 3,25 milliards d’euros, un résultat en hausse de 36 % en un an. Bien que chahutée, cette classe d’actifs « complexe » a su contredire les idées reçues et les discours négatifs dont elle a pu faire l’objet.

Le marché donne des signes de reprises après une année 2018 qui avait marqué un coup d’arrêt, notamment sur les galeries et centres commerciaux. Cette classe d’actifs garde la 1ère place du podium, concentrant d’1,3 milliard d’euros, soit près d’1€ sur 2 investi sur le marché des commerces (48 %). A la traîne sur la première partie de l’année, les pieds d’immeubles ont rattrapé leur retard, concentrant ainsi, avec un volume de l’ordre d’1,1 milliard d’euros, 1/3 des capitaux investis en commerce. Enfin, les commerces de périphérie ferment la marche avec 570 millions d’euros investis, soit 18 % du marché, faute de produits disponibles.

« S’il est vrai que le marché a perdu en « verticalité », ce que l’on constate en 1er lieu par une profondeur de marché moindre et la perte de certains investisseurs historiques, ce dernier a gagné en « horizontalité », avec des transactions réalisées sur toutes les classes d’actifs, et sur tous les profils de risques, du Trophy au Value Add »

Jeremy Rasoli Responsable du pôle Investissement Commerce, JLL

Côté acquéreurs, le marché français de l’investissement en commerces reste dominé par les acteurs nationaux, qui représentent plus d’1 euro sur 2 investis en commerces (55 %). Des volumes portés par leur forte présence en nombre de transactions. On retiendra notamment l’acquisition par AXA de deux galeries commerciales parisiennes prime « Passage du Havre » au 3T suivie d’« Italie Deux » au 4T pour un total de 676 M€, du portefeuille « Salta » pour 92 M€ par PRIMONIAL ou encore d’un portefeuille de 3 retail-parks vendu par FREY à IMOCOMPARTNERS pour 80 M€. Pour autant, les investisseurs étrangers continuent de démontrer leur confiance à l’égard du marché des commerces français avec une forte présence sur les transactions de grande envergure (4 signatures > 100 M millions d’euros sur 7). Une confiance qui se traduit également par la diversité des pays représentés avec, entre autres, les Etats-Unis (17 % des volumes investis en commerce), la Grande-Bretagne (13 %) ou encore l’Italie (8 %). « S’il est vrai que le marché a perdu en « verticalité », ce que l’on constate en 1er lieu par une profondeur de marché moindre et la perte de certains investisseurs historiques, ce dernier a gagné en « horizontalité », avec des transactions réalisées sur toutes les classes d’actifs, et sur tous les profils de risques, du Trophy au Value Add » commente Jeremy RASOLI, responsable du pôle investissement commerce chez JLL.

La correction des taux enregistrée ces derniers mois, accentuée sur les galeries commerciales, a eu un impact positif sur le marché en lui permettant de retrouver sa liquidité, témoin en est le niveau d’investissement inédit constaté à fin septembre. Côté pieds d’immeubles, le taux de rendement prime est positionné à 2,75 % - 3,25 %, la fourchette basse étant  d’autant plus atteignable si les investisseurs entrevoient des possibilités de réversion locative à court terme. Enfin, les taux sur les retails-parks sont stables à 5,00 - 5,50 %. Notons néanmoins que certaines transactions prime peuvent être actées à des niveaux plus agressifs, à l’instar de l’acquisition du retail-park « 14ème Avenue », situé au sein de la Patte d’Oie d’Herblay.

« 2019 se profile comme un excellent cru, avec un atterrissage prévu entre 5 et 6 milliards d’euros, soit probablement la 2ème meilleure année enregistrée en commerce en France après les résultats exceptionnels de 2014. Par ailleurs, avec un marché actuellement sur un bon rythme de croisière, nous n’anticipons pas pour l’heure, de nouvelle variation de taux dans les trimestres à venir. Loin des idées reçues donc… » conclut Jeremy RASOLI

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