Commerces : un début d'année dans la moyenne

 Après une année 2019 dynamique, le marché des commerces en France s’est tempéré au 1er trimestre 2020 avec près de 668 millions d’euros échangés, un volume conforme à la moyenne de long terme (690 millions d’euros). Le marché de l’investissement en commerce affiche un repli sur un an, en raison de la crise sanitaire liée au COVID-19, mais également d’un manque de grandes transactions : en effet, 1 seule transaction >=100 M€ a été enregistrée au cours des 3 derniers mois, alors que ce segment de marché avait été extrêmement dynamique au 1er trimestre 2019 (3 transactions totalisant plus de 790 M€ investis). Le segment des transactions intermédiaires – situées entre 30 et 100 M€ – affiche quant à lui une bonne santé avec 277 millions d’euros d’investissements, un volume en hausse de 41 % sur d’une année sur l’autre. Les petites transactions (< 30 M€) totalisent quant à elles 166 M€ (vs 189 M€ en 2019).

Jeremy RASOLI, responsable du pôle investissement commerce chez JLL, se veut rassurant : « les grands investisseurs institutionnels généralistes – banques, compagnies d’assurance notamment – ont de l’argent disponible, et restent dans une situation d’activité relative, à minima de veille stratégique pour pouvoir être opérationnels post confinement là ou d’autres adoptent une position plus attentiste. » S’il est impossible, pour l’heure, de prévoir les volumes d’investissement sur l’ensemble de l’année 2020, il faut souligner que d’importantes transactions actuellement en cours de négociation devraient venir alimenter le marché dans les mois à venir. « Les investisseurs sous exclusivité ou sous promesse continuent de travailler même si les durées de promesses ou d’exclusivité ont tendance à s’étendre. Nous n’avons pas non plus enregistré de repricing autres que purement contextuels » ajoute Jeremy RASOLI.

A l’origine de plus de 9 transactions sur 10, soit près de 80 % des volumes enregistrés sur le marché des commerces, les français ont dominé le marché au 1er trimestre, une tendance qui devrait perdurer dans les trimestres à venir, « avec des investisseurs domestiques toujours actifs et/ou en veille stratégique, favorisés par une activité de financement certes ralentie, mais maintenue. » ajoute Jeremy RASOLI. Les investisseurs étrangers devraient en revanche être moins actifs en 2020, se concentrant sur leurs marchés domestiques.

Les commerces de périphérie ont concentré l’essentiel des engagements au 1er trimestre, avec 393 millions d’euros investis soit 60 % du marché. Après une année 2019 marquée par des résultats exceptionnels, les commerces de pieds d’immeubles entament quant à eux l’année 2020 plus timidement avec 187 M€, soit 28 % du marché dans son ensemble. Enfin, les centres commerciaux clôturent le podium avec une part de marché de l’ordre de 13 %, totalisant un volume de près de 90 M€ ; une place qui pourrait cependant être bouleversée dans les mois à venir par la potentielle comptabilisation de plus de 3 Mds € (2 transactions) d’investissements sur cette classe d’actif.

Enfin, si nous n’écartons pas une évolution des taux dans les temps à venir, ces derniers sont restés stables pour les actifs commerciaux au 1er trimestre, toutes typologies confondues : à 2,75 % pour les pieds d’immeubles, 4,75 % pour les centres commerciaux et enfin à 5,00 % pour les retail parks. « Les taux devraient rester stables pour les actifs prime, vers lesquels les investisseurs se tourneront en priorité dans la logique du « flight to quality » en période de crise, d’autant plus que le marché français est sous-offreur en produits prime de qualité et, par conséquent, une baisse même de la demande sur ces produits ne devrait pas être suffisante pour impacter durablement les prix. » commente Jeremy RASOLI, avant de conclure « Qui plus est, contrairement à d’autres classes d’actifs, une correction des taux a d’ores et déjà été enclenchée en commerce durant les 2 années passées. Pour les actifs plus risqués, un rééchelonnement de la prime de risque pourrait se manifester avec une décompression des taux dans les prochains mois. ».