Lyon, JLL commente les chiffres du CECIM T3 2024

Marché locatif : une activité qui peine à se redresser

Le 3^ème trimestre, avec seulement 43 850 m² de demande placée, n'a pas permis au marché lyonnais de se redresser. Les 9 premiers mois de l'année cumulent environ 159 200 m² de bureaux commercialisés, en léger recul de 7 % sur un an, pour 371 transactions. Si le nombre de signatures se maintient à un bon niveau, la demande placée affiche toujours une baisse sensible de 22 % par rapport à la moyenne décennale. Stéphane Jullien, directeur de l'équipe bureaux JLL Lyon, note : « Dans un climat d'incertitude nourri par l'instabilité économique et politique française, l'attentisme des grands utilisateurs se poursuit. En conséquence, le défaut de grandes surfaces continue d'impacter la performance du marché lyonnais. Toutefois, la résilience des segments <1 000 m² démontre encore une fois la solidité du socle du marché tertiaire lyonnais ».

Le segment des grandes surfaces (>1 000 m²) demeure particulièrement atone. Avec environ 72 700 m², il affiche un recul marqué de 38 % par rapport à la moyenne décennale, pour seulement 28 signatures. Face à l’attentisme et à des délais décisionnels prolongés, les tranches de surfaces >3 000 m² sont les plus impactées. À l'inverse, les segments du Mid-Market (500 – 1 000 m²) et des PMS (<500 m²) continuent de démontrer leur résilience avec un volume et un nombre de signatures globalement stables.

L'intramuros, traditionnellement privilégié des grands utilisateurs, est particulièrement touché avec environ 100 700 m² placés, en recul de 23 % sur un an. Cependant, la Part-Dieu tire son épingle du jeu avec environ 30 300 m² de bureaux commercialisés, en hausse de 33 % sur un an. La recherche de centralité demeure privilégiée par les entreprises tertiaires et le 4^ème trimestre devrait entériner cette tendance. L’enregistrement du compte-propre réalisé par XEFI (nouveau siège de 12 000 m²) permet à la périphérie d’enregistrer une croissance de 42 % sur 1 an à ~58 500 m².

Bien que plus mesurée, l'offre immédiate reste orientée à la hausse ces 6 derniers mois (+7 %) pour atteindre 457 900 m² à fin septembre. L'offre neuve/régénérée (34 % de l'offre globale) observe un léger reflux, tandis que l'offre de 2^nde main poursuit sa tendance haussière. En conséquence, le taux de vacance atteint 5,9 % sur l'ensemble de la Métropole Lyonnaise.

Les valeurs locatives prime restent stables à 350 €/m²/an pour des actifs haut de gamme régénérés sur la Part-Dieu ou la Presqu'île Nord. Le loyer moyen du neuf progresse à 231 € tandis que le 2^nde main se maintient à 197 €.

Stéphane Jullien conclut : « Si plusieurs grandes signatures sont attendues pour cette fin d'année, la volatilité du contexte devrait continuer d'impacter la performance du marché tertiaire lyonnais ces prochains mois. La vigilance reste de mise malgré quelques signes encourageants. » 

Une baisse d’activité sur le marché de l’investissement ce trimestre

Le marché de l’investissement lyonnais a ralenti ce trimestre avec 206 millions d’euros investis (-41 % par rapport au 2^ème trimestre). Il se maintient cependant d’une année sur l’autre avec plus de 610 millions d’euros investis depuis le début de l’année mais affiche toujours une performance en net retrait par rapport à la moyenne des 3 premiers trimestres sur 5 ans (-38 %).

19 transactions ont été signées ce trimestre, contre 29 au 2^ème trimestre. Les transactions inférieures à 5 millions d’euros sont restées stables (13), celles de 5 à 15 millions d’euros ont diminué de moitié (5). Les transactions de 15 à 40 millions ont quant à elles disparu au cours des 3 derniers mois. Comme au trimestre précédent, on compte une transaction supérieure à 100 millions d’euros : l’acquisition d’un portefeuille de bureaux de 35 000 m² par BATIPART pour 140 millions d’euros. 

Bien que toujours majoritaires, les actifs de bureaux, avec 293 millions d’euros investis, perdent en part de marché d’une année sur l’autre en concentrant 48 % des volumes investis sur le marché lyonnais depuis le début de l’année (contre 54 % en 2023). Les locaux d’activités ont également diminué dans le volume total avec 98 millions d’euros (16 % vs 24 % en 2023). Les entrepôts logistiques voient, eux, leur performance progresser avec 211 millions d’euros soit 34 % des volumes investis (contre 18 % l’année dernière).

Les investissements en périphérie demeurent majoritaires ce trimestre (54 %), contrairement aux investissements intra-muros qui diminuent largement (14 % vs 40 % en 2023). Les portefeuilles représentent une part importante de l’activité avec 32 % des volumes investis (contre 15 % en 2023).

Les taux de rendement prime restent stables sur l’ensemble des classes d’actifs, à 5,75 % pour les bureaux et 4,90 % pour la logistique.

Gilles des Fontaines, directeur investissement Grand Lyon, conclut : "Bien que le marché de l'investissement lyonnais connaisse un ralentissement ce trimestre, la stabilité des taux de rendement prime et l'intérêt croissant pour certains secteurs comme la logistique laissent présager une possible reprise en 2025, sous réserve de conditions économiques favorables."