Communiqué de presse

Lille : JLL commente les chiffres de l’OBM à la fin du 4ème trimestre 2024

24 janvier 2025

Sophie Meynier

Directrice Communication
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Une activité de marché reflétant les défis économiques actuels

Le marché tertiaire lillois clôture l'année 2024 avec un volume global de 151 946 m² placés pour 271 signatures. Hors comptes propres, l'activité s'établit à 143 822 m² pour 261 transactions. Ce volume hors CP marque un recul de 12 % par rapport à 2023 et se situe 13 % en-dessous de la moyenne quinquennale, reflétant les défis économiques actuels. Charlotte Ghesquière-Ballu, Directrice Agence Bureaux chez JLL Lille, commente : "Si les chiffres globaux montrent une baisse de 22 % sur 1 an, l'analyse hors comptes propres révèle une dynamique de marché plus résiliente avec un recul limité à 12 %. Cette distinction est importante pour comprendre la réelle activité du marché face aux conditions économiques difficiles."

Le segment des grandes surfaces, qui cumule 84 208 m² via 30 signatures, demeure le plus impacté par le retrait des comptes-propres (baisse du volume de 28 % sur 1 an). Cependant, si l’on exclut ces derniers, le segment démontre une forme de résilience vis-à-vis du contexte avec un recul de 12 % des surfaces sur 1 an. Le Mid-Market (500-1 000 m²) limite sa baisse à 8 % avec 27 423 m² placés via 39 transactions tandis que les PMS (<500 m²) accusent un ralentissement plus marqué avec 40 315 m² commercialisés pour 202 transactions, soit une diminution de 19 % en volume et de 18 % en nombre de signatures par rapport à 2023.

Des disparités géographiques notables

Le secteur des Grands Boulevards se distingue avec une performance exceptionnelle, son volume bondissant de 74 % à environ 38 680 m² grâce aux signatures d’envergure de BANQUE POPULAIRE DU NORD, MOBILIS et KEOLIS qui cumulent ~23 770 m². En revanche, Lille Centre et Euralille, plus impactés par le retrait des comptes propres et un manque d’offres adaptées, voient leur demande placée chuter respectivement de 24 % et 50 % sur 1 an, illustrant les disparités au sein du marché.

 

L'augmentation des libérations de seconde main, couplée à la diminution de l'offre neuve, notamment sur Euralille, pourrait créer des tensions sur certains segments du marché à moyen terme, en particulier pour les actifs neufs, dont la production doit être renforcée afin de répondre aux besoins des utilisateurs.

Charlotte Ghesquière-Ballu, Directrice Agence Bureaux JLL Lille

 

L'offre immédiate atteint 279 379 m², avec un taux de vacance stable à 5,8 %. La part du neuf/restructuré dans l'offre continue de baisser, représentant désormais 29 % du total. "Malgré la stabilité apparente du stock, nous observons des réalités contrastées," souligne Charlotte Ghesquière-Ballu. "L'augmentation des libérations de seconde main, couplée à la diminution de l'offre neuve, notamment sur Euralille, pourrait créer des tensions sur certains segments du marché à moyen terme, en particulier pour les actifs neufs, dont la production doit être renforcée afin de répondre aux besoins des utilisateurs."

Les valeurs locatives restent globalement stables, avec un loyer prime acté à 300 €/m²/an HT-HC dans le centre lillois. On observe une légère hausse des loyers moyens des actifs neufs/régénérés à 195 € tandis que le 2nde main affiche 165 €.

Charlotte Ghesquière-Ballu conclut : « 2024 fut une année symbolisée par une succession de crises nationales et internationales, impactant la confiance et l’investissement des acteurs économiques.  Pour l'année 2025, les perspectives restent incertaines et dépendront largement de l'évolution du contexte économique global. »

Marché de l’investissement en bureaux : une reprise progressive mais des volumes toujours en dessous de la moyenne

198 M€ ont été investis cette année sur le marché des bureaux à Lille, un résultat en hausse (+20 %) sur un an mais nettement inférieur (-46 %) à la moyenne des 5 dernières années.

Le nombre de transactions diminue de 32 % par rapport à l’an dernier avec 17 opérations. Les transactions d’un montant supérieur à 15 millions d’euros représentent l’immense majorité des chiffres du marché lillois en 2024 (71 %) avec 6 transactions significatives, totalisant 140 millions d’euros. A l’inverse, les petites transactions (inférieures à 5 millions d’euros) ne représentent plus que 6 % (vs 17 % il y a un an). Le segment 5 à 15 millions d’euros voit également sa part diminuer : 23 % dans le volume total (vs 39 % il y a un an), un segment qui dynamisait historiquement les marchés en région chaque année.

L’année 2024 aura notamment été animée par l’acquisition de l’immeuble « Espace Carnot » par NORMA CAPITAL et celle du siège d’Agapes par KANAM. On note également que les opérations portant sur l’immeuble « Panorama » et « Eurocentre », respectivement achetées par NORMA CAPITAL et IROKO, ont marqué le marché lillois, tout comme la vente de l’immeuble « Grand Angle » acquis par ARKEA.

Cette année, la centralité a continué d'attirer les investisseurs avec 55 % des volumes investis dans Lille/Euralille (vs. 42 % l'an dernier).

On note que seule une VEFA, louée, portant sur l’immeuble « Link In » a été acquise par MIDI 2i, ne représentant que 7 % du volume total en 2024, une première pour un niveau aussi faible, puisque les VEFA représentaient en moyenne 43 % entre 2017 et 2022, avant la remontée des taux qui a récemment impacté le marché.

Les fonds de placement collectif et de gestion pour compte de tiers sont devenus majoritaires sur le marché avec 65 % des volumes investis sur le marché de bureaux à Lille. Les foncières non cotées sont revenues sur le marché réalisant 16 % des investissements. Les investisseurs privés ont quant à eux été légèrement moins dynamiques avec 11 % (vs. 15 % l’an dernier).

Le marché des bureaux à Lille reste porté par les investisseurs français. En effet, on ne relève qu’une transaction réalisée par un investisseur étranger (allemand) en début d’année, représentant 12 % des investissements.

Maxime Debieuvre, Directeur Investissement Hauts-de-France chez JLL, conclut :

« Le marché de l'investissement immobilier en bureaux marque un léger rebond sur la métropole lilloise en 2024 (+20 %). Les marchés des régions offrent des rendements attractifs et les nouvelles SCPI restent les principaux acteurs actifs dans un contexte moins concurrentiel depuis le retrait des SCPI traditionnelles ces derniers mois. Les actifs centraux de qualité, notamment à Lille-Euralille, bénéficient toujours d’une bonne liquidité avec des nouveaux consensus vendeurs / acquéreurs autour de 6,50-7,00 %. On observe des signaux positifs et un certain vent d’optimisme pour 2025 avec des marchés immobiliers stabilisés par l’évolution des taux et l’assouplissement des conditions de financement ».

 

 


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