Le marché francilien reprend son souffle avant une fin d'année qui s'annonce dynamique

Le marché francilien reprend son souffle avant une fin d'année dynamique, marché des bureaux en Ile-de-France au troisième trimestre 2018

05 octobre, 2018

​Un ralentissement au 3ème trimestre après un début d'année extrêmement dynamique

Après un début d'année extrêmement dynamique, le marché des bureaux francilien marque une pause au 3ème trimestre avec près de 504 000 m² commercialisés. Ainsi, près d'1,9 million de m² ont ainsi été placés en Ile-de-France depuis le début de l'année (+6 % en un an). Le très fort dynamisme du 1er semestre permet donc au marché de rester sur une tendance haussière malgré un 3ème trimestre en retrait.

En nombre, tous les segments de surfaces ont enregistré une hausse, allant de +5 à +18 % sur un an. En volume, si le segment des transactions intermédiaires (1 000 et 5 000 m²) enregistre une nette hausse (+20 %), avec ~567 000 m² placés (via 291 transactions vs 255), grâce à un fort dynamisme sur les transactions >2 000 m², du côté des PMS (<1 000 m²), le marché est quasi stable (-1 %) avec 566 000 m²placés, et ce malgré des PME qui choisissent en nombre croissant le coworking faute de trouver des solutions immobilières traditionnelles. D'ailleurs, sur ces segments de surfaces, des baux se signent alors même que l'ancien locataire n'a pas encore libéré les locaux, signe d'une vraie tension sur le marché. Enfin, 59 transactions de plus de 5 000 m² ont été finalisées sur les neuf premiers mois de l'année, ce qui représente une hausse de 3 % en volume avec plus de 740 000 m² (43 % du volume francilien).

Si en 2015 et 2016, Paris avait capté la majorité de la demande placée francilienne, ce sont maintenant les secteurs de première périphérie qui attirent les entreprises, et qui profitent du report des sociétés parisiennes, en captant 46 % de l'activité. Après une année 2017 dynamique pour le Croissant Ouest, le marché est en légère baisse (-4 %) à la fin du 3ème trimestre 2018, en raison d'une diminution des grandes transactions – segment particulièrement dynamique l'an dernier. La Défense réalise une bonne performance avec des hausses à deux chiffres sur tous les segments de surfaces. Avec plus de 119 000 m² placés, son niveau d'activité reste néanmoins inférieur à la moyenne décennale (127 000 m²).

Après un léger ralentissement au 2ème trimestre, la Première Couronne enregistre une hausse de ses commercialisations avec 82 000 m² placés au 3ème trimestre, portant la performance depuis le début de l'année à 263 000 m² (+11 %). « L'Est et le Sud ont été actifs alors que le Nord est en retrait. Cependant, nous observons un intérêt pour ce secteur dans la demande exprimée, en prévision des modifications structurelles qui interviendront dès 2024 » commente Marie-Laure Leclercq De Sousa, Directeur du département Agence de JLL.

A la fin du 3ème trimestre 2018, les valeurs locatives « prime » ont augmenté sur un an dans la très grande majorité des marchés franciliens. Certains secteurs, tels que Neuilly/Levallois, Paris 18/19/20 ou encore Paris Centre Ouest (hors QCA), enregistrent même des évolutions à deux chiffres. Quant au marché de référence qu'est Paris QCA, le loyer « prime » dépasse le seuil des 800 € pour atteindre 810 €/m²/an. Par ailleurs, les loyers moyens de seconde main poursuivent leur ascension. Dans le QCA, sous la pression du déséquilibre croissant entre offre et demande, cette valeur moyenne est en hausse constante depuis 4 ans et atteint un niveau record depuis 2000, à 575 €/m² au 3ème trimestre 2018.

L'offre de bureau disponible immédiatement en Ile-de-France est passée sous la barre des 3 millions de m² (-16 % en un an) à fin septembre 2018, une première depuis début 2009.
Cela représente un taux de vacance global de 5,5 %, inférieur au seuil de fluidité du marché.
Victime de son succès, l'offre de première main demeure réduite et ne représente plus que 14 % de l'offre totale – à peine 405 000 m² disponibles – soit la moitié de ce qui est consommé en surfaces neuves en moyenne chaque année en Ile-de-France depuis 2008.

Malgré un contexte économique plus incertain ces derniers mois, nous observons une demande exprimée dynamique et anticipons ainsi une année 2018 comparable à 2017.
Deux éléments sont à noter. Tout d'abord, la dynamique de la demande peut être impactée par le déficit d'offre qui pousse les entreprises vers des BEFAs dont les conditions sont plus longues à se déboucler. « Par ailleurs, l'effet Brexit annoncé dans les médias n'est pas suffisant pour impacter significativement les chiffres du marché parisien en dépit de quelques transactions du secteur bancaire. Face à des négociations qui durent, nous n'avons pas constaté d'afflux massif d'entreprises quittant le Royaume-Uni pour l'instant », observe Marie-Laure Leclercq De Sousa.

Pause estivale pour le marché de l'investissement

Après un 2ème trimestre exceptionnel (6,4 milliards d'euros investis), le marché francilien de l'investissement est revenu à un niveau d'activité plus classique avec 3,4 milliards d'euros engagés au cours des 3 derniers mois. Ce résultat porte le volume investi depuis le début de l'année à 12,8 milliards d'euros, en hausse de 33 % d'une année sur l'autre et supérieur de 58 % à la moyenne de long terme. Le marché de l'investissement en Ile-de-France conserve donc une excellente dynamique.

Ce résultat s'explique avant tout par une performance hors norme sur le segment des grandes transactions ; 6 transactions sont venues s'ajouter au cours de l'été aux 29 opérations enregistrées au 1er semestre. Les 35 opérations ainsi recensées depuis le début de l'année constituent la 3ème meilleure performance sur ce segment de marché. On citera, parmi les opérations significatives de ce trimestre, l'acquisition par COVEA de « Néo », immeuble de 26 500 m² situé boulevard Haussmann (Paris 9ème) et occupé majoritairement par LE FIGARO, et la vente par EMERIGE à TH REAL ESTATE de l'immeuble « Iconik », immeuble neuf de 26 100 m² de bureaux intégré au projet « Morland Mixité Capitale » (Paris 4ème), lauréat en 2016 du concours « Réinventer Paris », pour un prix d'environ 350 millions d'euros. Concernant les autres segments de marché, si les transactions d'un montant compris entre 50 et 100 millions d'euros ont progressé de 38 %, que ce soit en nombre ou en volume, les opérations d'un montant inférieur à 50 millions d'euros enregistrent un recul de 8 % en nombre et de 7 % en montants investis.

Très prisés au 1er semestre, les actifs parisiens ont conservé leur attractivité au cours des 3 derniers mois. La capitale totalise ainsi, depuis le début de l'année, plus de 6,7 milliards d'euros d'engagements, une performance inédite.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, commente : « Cette performance est portée par la dynamique des valeurs locatives parisiennes qui permet aux investisseurs d'anticiper une amélioration de leur rendement courant ».

Après une année 2017 très dynamique, le marché de La Défense connaît, pour l'heure, une année 2018 atone, avec seulement 190 millions investis depuis le début de l'année. Les tours actuellement sur le marché laissent cependant augurer une fin d'année plus dynamique sur ce marché. Le Croissant Ouest conserve quant à lui une excellente dynamique et réalise sa 2ème meilleure performance de l'histoire avec déjà plus de 2,8 milliards d'investissements. En Première Couronne, plus d'1,3 milliard d'euros ont été investis (+15 % en un an), pour l'essentiel au Nord (800 millions d'euros).

Avec 11 milliards d'euros investis depuis le début de l'année (+33 % en un an), le bureau reste de loin l'actif privilégié des investisseurs. Les investissements en commerce ont, eux, été moins nombreux d'une année sur l'autre, avec seulement 20 transactions contre le double à la même période l'an passé. Toutefois, grâce à l'acquisition par HINES du 114, avenue des Champs Elysées, les volumes investis en commerces progressent légèrement d'une année sur l'autre (+5 %). A contrario, grâce à un nombre important de transactions – 17 contre 8 en moyenne au cours des 10 dernières années –, les entrepôts voient leur activité augmenter 48 % sur un an avec 433 millions d'euros investis.

Les investisseurs étrangers, très présents depuis fin 2017, sont restés actifs au cours des 3 derniers mois. Ils totalisent ainsi, depuis le début de l'année, près de 4,9 milliards d'euros d'investissements, soit 39 % de l'activité. Les plus actifs sont, de loin, les investisseurs américains, avec près de 2,2 milliards d'euros (17 % de l'activité), investis pour l'essentiel dans des immeubles de bureaux « Value-add » sur lesquels ils chercheront à tirer parti de la dynamique du marché locatif. Du côté des investisseurs français, les gestionnaires de SCPI/OPCI demeurent les plus actifs malgré un tassement au 3ème trimestre.

Les taux de rendement prime bureaux des différents secteurs franciliens sont demeurés stables au 3ème trimestre 2018, à des valeurs plancher. Sur les entrepôts logistiques, une nouvelle compression des taux de rendement prime est en revanche intervenue. Les meilleurs actifs s'échangent dorénavant à un taux de 4,50 %.

Stephan von Barczy de conclure : « Après un excellent 1er semestre, le marché francilien de l'investissement reprend son souffle pour terminer sur un 4ème trimestre qui s'annonce particulièrement dynamique au regard de toutes les transactions que nous avons identifiées. Les investisseurs étrangers devraient notamment rester actifs, que ce soit sur Paris, grâce à la dynamique des valeurs locatives, ou sur certains secteurs de 1ère Couronne bénéficiant de nettes améliorations grâce aux projets structurants actuellement en cours. Au regard de ces éléments, nous sommes confiants pour l'année 2018, pour laquelle nous envisageons un volume d'investissement en Ile-de-France supérieur à 20 milliards d'euros ».

A propos de JLL
JLL (NYSE: JLL) est un des leaders du conseil en immobilier d'entreprise. Avec près de 300 bureaux dans le monde dans plus de 80 pays, la société apporte à ses clients un conseil ad hoc et son expertise en investissement au niveau local, régional et mondial, qu'ils soient entreprises ou investisseurs. Avec un chiffre d'affaires de 7,9 milliards de dollars et plus de 82 000 collaborateurs, JLL est également leader en Property Management avec près de 423 millions de mètres carrés gérés dans le monde. LaSalle Investment Management, la branche gestion de fonds de la société, est l'une des plus importantes du monde avec près de 58,1 milliards de dollars d'actifs gérés.