JLL commente les chiffres du CECIM à septembre 2019

Le marché lyonnais continue sur sa lancée et ne semble pas affecté par les incertitudes économiques et les prochaines grandes échéances électorales. Avec près de 324 000 m² commercialisés sur l’ensemble de l’agglomération, le marché tertiaire enregistre une performance record à ce stade de l’année. « Cela représente une hausse de 53 % par rapport à la même période l’année dernière et le double de la moyenne de ces 10 dernières années. Du jamais vu ! » souligne Stéphane Jullien, Directeur du département Bureau Lyon.
Le nombre de transactions est également en hausse. En effet, 445 transactions ont été signées depuis le début de l’année, soit 15 de plus que l’année dernière, et 93 de plus que la moyenne constatée depuis 10 ans. Cette tendance positive s’observe sur tous les segments de surfaces.

Les transactions de plus de 1 000 m² ont généré plus de 218 000 m² de demande placée sur le territoire lyonnais, soit 53 % de plus que l’année dernière alors que l’on ne dénombre « que » 4 transactions de plus.
Avec 7 transactions de plus de 5 000 m² enregistrées sur le marché - contre 6 en moyenne sur l’ensemble d’une année - ce segment a permis de battre tous les records. Elles ont représenté à elles seules 96 000 m², soit 43 % des volumes commercialisés ce semestre. Rappelons que la moyenne d’une année classique se situe autour de 95 000 m² sur ce segment de surface. Si le nombre n’est qu’en légère progression, ce résultat est lié à un nombre de mouvements de très grande envergure.
En effet, 9 transactions de plus de 5 000 m² ont été enregistrées sur le territoire lyonnais – contre 6 en moyenne sur l’ensemble d’une année. Elles ont cumulé à elles seules 125 800 m² de surfaces tertiaires commercialisées, soit 39 % de la demande placée globale.
« Nous pouvons évoquer FRAMATOME – accompagné par JLL - avec 27 500 m² à Gerland sur l’immeuble « Work in Park », le campus RTE avec plus de 20 000 m² en construction à Jonage, ainsi que le regroupement sur 20 000 m² des équipes d’APICIL GROUPE sur la tour « To Lyon » réalisée par Vinci – qu’accompagnait JLL en tant que commercialisateur de l’opération » commente Stéphane Jullien

Le neuf reste très plébiscité par les utilisateurs – 7 m² sur 10 ont concerné ce type de surfaces en 2019. Ce taux monte à 9 m² sur 10 sur les signatures de plus de 1 000 m². Les grandes demandes ne trouvant pas toujours dans le stock immédiatement disponible un actif répondant à leurs critères, les utilisateurs se sont tournés massivement vers des immeubles en précommercialisation ainsi que vers les clés-en-main. En effet, plus d’un mètre carré sur deux - soit environ 169 000 m² - a été signé sur des immeubles non livrés. Toutes les transactions de plus de 5 000 m² se sont signées sur des immeubles en projet ou en cours de construction et 5 d’entre elles sont des clés-en-main.

Malgré un niveau de disponibilité en baisse, l’intra-muros conserve son pouvoir d’attraction sur les entreprises : ¾ des surfaces commercialisées depuis le début de l’année se sont signées sur les communes de Lyon et Villeurbanne, soit 240 400 m². Dans la continuité de 2018, le secteur de Gerland caracole en tête et conserve une belle longueur d’avance notamment grâce au 9 transactions de plus 1 000 m², dont 4 de plus de 5 000 m² signées sur la première partie de l’année. Outre les 3 plus grandes citées plus haut, nous pouvons noter également les prises à bail par LA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE et la MATMUT sur le programme « Les Jardins du Lou » (respectivement 4 730 m² et 2 400 m²) pour leurs sièges régionaux ainsi que SIEMENS sur l’immeuble le « Campus Jules Carteret» (3 498 m²).

L’offre immédiate sur l’agglomération lyonnaise reste sous pression à fin septembre et atteint son niveau le plus avec moins de 260 000 m² immédiatement disponibles. Ces derniers semestres – très dynamiques – ont asséché le stock qui ne parvient pas – pour l’instant - à retrouver un niveau satisfaisant. Le taux de vacance s’affiche désormais à 4,1 % et les disponibilités représentent actuellement moins de 8 mois de commercialisation. Ce taux particulièrement bas devient pénalisant pour les utilisateurs en recherche de locaux à court ou moyen terme – notamment sur les grandes surfaces neuves.

Le loyer « prime » augmente sur un an et atteint 335 € HT-HC/m²/an sur la tour « To Lyon » qui s’élèvera sur le parvis de la gare Part-Dieu d’ici 4 ans. Dans les immeubles traditionnels du quartier des affaires, la valeur prime conserve - pour le moment - une valeur établie à 280 €. La situation de pénurie avérée dans le secteur Part-Dieu engendre d’ores-et-déjà une hausse des loyers dans le 2nde main et le récent de qualité. 

En progression durable depuis plusieurs années, le marché tertiaire de l’agglomération lyonnaise continue sur sa lancée et ne semble pas faiblir. L’agglomération, qui a franchi pour la première fois la barre des 300 000 m² commercialisés en fin d’année 2018, réitère l’exploit avec 3 mois d’avance. Les très grandes transactions, ainsi que le dynamisme global sur le marché, permettent à la métropole lyonnaise d’écrire une nouvelle page de son histoire, car il y a fort à parier que cette année 2019 deviendra une année de référence. En effet, d’autres grands projets sont bien engagés et le seuil des 370 000 m² devrait être franchi.
Les regards se tournent désormais vers 2020. Les élections municipales ainsi que les incertitudes économiques pourraient peser sur la dynamique en place. Le ralentissement observé actuellement sur le marché francilien préfigure une baisse de l’activité en régions.
Enfin, au regard du fort dynamisme actuel du marché lyonnais et du taux de vacance actuel, la progression actée ce trimestre sur les valeurs devrait s’affirmer, notamment sur les immeubles neufs du secteur Part-Dieu, toujours en tension. 

Un record historique de plus d’1 milliard d’euros a été investi sur le marché lyonnais durant le 3ème trimestre 2019, portant le montant total engagé depuis le début de l’année à 1,4 milliards d’euros. Cette performance représente une hausse de 123 % sur un an, et est supérieure de 150 % à la moyenne décennale.

Plusieurs transactions ont porté ce volume durant le 3ème trimestre. La plus importante a été l’acquisition de la tour « To Lyon », qui sera livrée en 2022, par APICIL. Au total, il y a eu 6 transactions de plus de 40 millions d’euros durant le 3ème trimestre, et 8 depuis le début de l’année contre seulement 3 transactions durant les 3 premiers trimestres de 2018. Sur les autres segments, celui des transactions dont le montant est compris entre 15 et 40 millions d’euros a connu une hausse significative de +44 % sur les 9 derniers mois comparé à la même période en 2018, de même que pour le segment 5-15 millions d’euros (+23%) alors que le segment des moins de 5 millions d’euros a connu une légère baisse (-6 %).

Lyon intra-muros a concentré 71 % des montants investis depuis le début de l’année. On notera ce trimestre le dynamisme du secteur Part-Dieu, avec 2 transactions d’un montant supérieur à 50 millions d’euros chacune après 2 premiers trimestres blancs. Il est suivi du secteur Confluence qui, grâce essentiellement à l’acquisition de « Convergence » pour 75 millions d’euros par REAL IS AG au 3ème trimestre auprès du groupe DENTRESSANGLE, totalise 140 millions d’euros depuis le début de l’année.

Avec plus d’1 milliard d’euros, les bureaux ont concentré 70 % des investissements réalisés sur le marché lyonnais depuis le début de l’année, grâce à la dynamique exceptionnelle du 3ème trimestre, réalisant une évolution de +133 % sur un an et un record historique. Aussi et sur un an, tous les types d’actif ont connu une hausse de leurs volumes investis, avec des hausses de +232 % pour les commerces (128 millions d’euros investis), +97 % pour les entrepôts avec 212 millions d’euros, +8 % pour les locaux d’activités avec 70 millions d’euros, tandis que 13 millions d’euros investis en locaux mixtes (bureaux, logement, commerce) après une année 2018 blanche pour ce type d’actif. 

Avec 26 % des engagements, les investisseurs étrangers conservent une part de marché similaire à celle observée en 2018. Les investisseurs allemands ont été les plus actifs et ont contribué à hauteur de 19 % des investissements en 2019, grâce à une accélération notable au 3ème trimestre avec 4 transactions d’un montant total de 235 millions d’euros.

Les taux de rendement prime bureaux sont restés stables au 3ème trimestre, confirmant le fort intérêt des investisseurs pour le marché lyonnais après la compression observée au cours du 2ème trimestre 2019. Ils se positionnent ainsi toujours à 3,70 % dans Lyon intra-muros et à 4,80 % en périphérie. Par conséquent, la prime de risque offerte par l’immobilier lyonnais (397 points de base) reste attractive pour les investisseurs. La BCE ayant annoncé ne pas envisager de remonter les taux directeurs avant mi-2020, nous envisageons une nouvelle compression des taux des bureaux lyonnais dès le trimestre prochain.