JLL commente les chiffres du CECIM 2019

Le marché lyonnais poursuit sa course et ne semble pas affecté par les incertitudes économiques et les prochaines grandes échéances électorales. Avec près de 440 000 m² commercialisés sur l’ensemble de l’agglomération, le marché tertiaire réalise sa meilleure performance de l’histoire. « Cela représente une hausse de 32 % par rapport à l’année précédente et plus du double de la moyenne de ces 10 dernières années. Les superlatifs risquent de manquer pour décrire l’année 2019 ! » souligne Stéphane Jullien, Directeur du département Bureau Lyon.

Le nombre de transactions reste relativement stable sur un an (619 vs 616), mais enregistre une hausse importante par rapport à la moyenne décennale puisque l’on dénombre une centaine de transactions supplémentaires. Cette tendance positive s’observe sur tous les segments de surfaces, démontrant un dynamisme global du marché et non une surperformance isolée des grands utilisateurs. 

Les transactions de plus de 1 000 m² ont généré plus de 290 000 m² de demande placée sur le territoire lyonnais. Rappelons que la moyenne d’une année « classique » se situe autour de 140 000 m² sur ce segment de surface. 

13 transactions de plus de 5 000 m² ont été enregistrées– contre 7 en moyenne sur l’ensemble d’une année. Elles ont cumulé à elles seules 163 400 m² de bureaux. « Nous pouvons évoquer FRAMATOME – accompagné par JLL - avec 27 500 m² à Gerland sur l’immeuble « Work in Park », le campus RTE avec plus de 20 000 m² en construction à Jonage, ainsi que le regroupement sur 20 000 m² des équipes d’APICIL GROUPE sur la tour « To Lyon » réalisée par Vinci – qu’accompagnait JLL en tant que commercialisateur de l’opération » commente Stéphane Jullien.

Le neuf reste toujours plébiscité par les entreprises – 6 m² sur 10 ont concerné ce type de surfaces en 2019. Ce taux monte à 8 m² sur 10 pour les signatures de plus de 1 000 m². Ce dynamisme s’explique notamment par la nécessité pour les entreprises de suivre – ou d’anticiper - l’évolution de leur marché et de leurs métiers par l’adaptation aux nouveaux modes de travail. Ces critères viennent s’ajouter à la volonté des entreprises de suivre les nouvelles tendances d’organisation afin - entre autres - d’attirer et de conserver leurs talents. Selon un récent sondage JLL administré par la Junior EM Lyon auprès de plus de 1 000 étudiants issus de différentes filières au sein de la Métropole lyonnaise, 62 % des futurs diplômés jugent important, voire déterminant l’espace de travail dans le choix de leur futur employeur. Ils citent d’ailleurs en seconde position - ex aequo avec la rémunération et après l’intérêt du poste en lui-même - l’importance du « feeling » par rapport aux locaux et de la 1^ère impression qui en découle dans le choix de leur future entreprise.

La forte représentation des acteurs industriels au sein du marché tertiaire ces dernières années est également une conséquence de ces tendances. Le secteur industriel représente plus de 4 m² sur 10 dans le marché tertiaire lyonnais en 2019. Ces grandes entreprises industrielles, telles FRAMATOME, SOLVAY, DALKIA, ENGIE, RENAULT TRUCKS ont saisi la nécessité de faire évoluer leur immobilier pour ne pas se laisser distancer.

« Conséquence de la montée en puissance des nouveaux enjeux liés à la mobilité, 75 % du volume commercialisé se fait en intra-muros et Villeurbanne, soit 327 200 m² » commente Stéphane Jullien. Dans la continuité de 2018, le secteur de Gerland conserve la première place du podium notamment grâce aux 12 transactions de plus 1 000 m², dont 4 de plus de 5 000 m² signées sur la première moitié de l’année.

Suit le secteur Part-Dieu avec 78 200 m². Le bon niveau d’activité enregistré au cours du 2^nd semestre a permis au secteur de rattraper une partie de son retard.

Les fonciers disponibles y étant plus rares, le quartier d’affaires lyonnais peine à rivaliser avec l’ancien cœur industriel lyonnais de Gerland, toujours en pleine mutation. De nombreux projets de redéveloppement de friches sont encore prévus dans les années à venir sur ce secteur. Le renouveau du quartier Part-Dieu viendra forcément des restructurations d’immeubles emblématiques mais vieillissants tel le « M+M » futur M1-M2.

La périphérie perd du terrain en proportion mais reste active. Bien qu’elle ne représente « que » 25 % de la demande placée, les volumes cumulés atteignent 111 500 m², soit 59 % de plus que la moyenne décennale. 

L’offre immédiate dans l’agglomération lyonnaise atteint son niveau le plus bas avec 254 600 m² immédiatement disponibles. Ces derniers semestres – particulièrement dynamiques – ont asséché le stock qui ne parvient toujours pas à retrouver un niveau satisfaisant. Le taux de vacance s’affiche désormais à 4,0 %. Les disponibilités représentent actuellement moins de 8 mois de commercialisation. Ce taux particulièrement bas devient pénalisant pour les entreprises en recherche de locaux à court ou moyen terme – notamment sur les grandes surfaces neuves.

Le taux de vacance intra-muros s’affiche désormais à 3,2 %, avec des disparités persistantes entre les différentes zones. En périphérie, les taux de vacance sont compris entre 3 % et 9 % sur les principaux secteurs, pour une moyenne globale de 5,7 %. 

Le loyer « prime » augmente sur un an et atteint 335 € HT-HC/m²/an sur la tour « To Lyon » qui s’élèvera sur le parvis de la gare Part-Dieu d’ici 4 ans. Dans les immeubles traditionnels du quartier des affaires, la valeur prime augmente et atteint une valeur de 315 € contre 280 € l’année dernière. La situation de pénurie avérée dans le secteur Part-Dieu engendre en parallèle une hausse des loyers dans le 2^nde main et le récent de qualité. 

L’agglomération, qui a franchi pour la première fois la barre des 300 000 m² commercialisés en 2018, passe une nouvelle étape en dépassant le seuil des 400 000 m² à fin 2019. Les très grandes transactions, ainsi que le dynamisme global du marché, permettent à la métropole lyonnaise d’écrire une nouvelle page de son histoire, et font de cette année 2019 l’année de référence.

Les regards se tournent désormais vers 2020. Les élections municipales ainsi que les incertitudes économiques pourraient peser sur la dynamique en place. Le ralentissement observé actuellement sur le marché francilien préfigure une potentielle baisse de l’activité en régions. Le nouveau palier moyen devrait cependant se situer autour des 300 000 m² les prochaines années, une baisse certes, mais à relativiser compte tenu de la progression importante du marché lyonnais ces 5 dernières années ( + 56 %), faisant de Lyon l’Eurocité la plus dynamique.

2019 sera la troisième et dernière année de repli en termes de livraisons pour la région lyonnaise. 134 000 m² de nouvelles surfaces tertiaires sont venues alimenter le parc lyonnais depuis le début de l’année dont 65 % étaient déjà précommercialisées lors de leur livraison. La cadence des livraisons devrait nettement s’accélérer en 2020 avec 150 000 m² (hors clé en main) - en chantier ou avec un permis de construire accepté - livrables. Plus de 100 000 m² sont encore disponibles à la commercialisation et devraient venir alimenter le stock d’offres lyonnaises.

Enfin, au regard du fort dynamisme du marché lyonnais et du taux de vacance actuel, la progression actée ce trimestre sur les valeurs devrait s’affirmer, notamment  pour les immeubles neufs du secteur Part-Dieu, toujours en tension.

Le volume d’investissement du marché lyonnais durant le 4^ème trimestre 2019 a atteint un record historique de 1,1 milliard d’euros, en hausse de 36 % par rapport au même trimestre l’an passé. Ce volume a porté le total investi en 2019 à 2,5 milliards d’euros, une performance record en hausse de 70 % par rapport à celle de 2018. « Ce résultat est à mettre en relation avec la bonne tenue du marché locatif dans les secteurs les plus recherchés où le niveau d’offre est contenu et les loyers orientés à la hausse, motivant l’investissement en immobilier. » commente Gilles des Fontaines, Directeur Investissement Grand Lyon

Ce volume a été porté essentiellement par les transactions supérieures à 100 millions d’euros qui ont représenté 44 % des montants investis soit 1,1 milliard d’euros, plus de 3 fois le montant investi sur ce segment en 2018. Les plus importantes transactions de ce segment ont été l’acquisition du portefeuille de commerces de pieds d’immeuble « Tango » par AMUNDI auprès de ADIA pour 530 millions d’euros au 4^ème trimestre, suivie de l’acquisition en VEFA de la tour « To Lyon » par APICIL au 3^ème trimestre. Tous les autres segments ont également connu une activité en croissance en 2019, avec une hausse de 3 % pour les transactions comprises entre 40 et 100 millions d’euros, de 36 % sur le segment 15-40 millions et de 21 % sur le segment 5-15 millions d’euros. Seul le segment des moins de 5 millions d’euros fait exception avec une baisse de 30 %.

Lyon intra-muros a concentré 77 % des montants investis en 2019. On notera en particulier cette année le dynamisme du secteur de la Presqu’Île Nord avec un total investi de 712 millions d’euros grâce essentiellement à deux transactions portant sur des portefeuilles de commerces de pieds d’immeuble : celle du portefeuille « Tango » précédemment cité, et l’acquisition du portefeuille « Salta » par PRIMONIAL auprès de AXA REIM pour le compte d’ADIA pour 92 millions d’euros. Vient ensuite le secteur de Gerland où 368 millions d’euros ont été investis, suivi du secteur de la Part-Dieu avec un total investi de 349 millions d’euros et une transaction phare qui fut celle de la tour « To Lyon ».

Les bureaux ont concentré en 2019 62 % des montants investis sur le marché lyonnais, avec un volume de 1,5 milliard d’euros, en hausse de 34 % sur un an et représentant un record historique. La dynamique la plus importante a été observée sur les commerces avec un total investi sur cette classe d’actif de 658 millions d’euros grâce essentiellement aux transactions des portefeuilles de pieds d’immeuble « Tango » et « Salta », une performance record. La logistique a également connu une hausse de ses montants investis sur un an de 28 % pour atteindre 212 millions d’euros, alors que les locaux d’activité ont connu une baisse de 27 % pour finir l’année à 70 millions d’euros investis.

Les acteurs français ont dominé le marché lyonnais en 2019, grâce en particulier à la baisse des taux directeurs durant l’été 2019 qui a contribué à une collecte record par les SCPI et OPCI. Ainsi, les investisseurs français ont compté pour 84 % des montants investis en 2019, contre 75 % en 2018. Les investisseurs étrangers restent toutefois actifs puisqu’avec 387 millions d’euros, leurs investissements sont en hausse de 12 % par rapport à 2018.

Le taux de rendement prime bureaux a connu une compression de 20 points de base durant le 4^ème trimestre et se positionne désormais à 3,50 % dans Lyon intra-muros, confirmant le fort intérêt pour le marché lyonnais. Par conséquent, la prime de risque offerte par l’immobilier lyonnais à fin décembre 2019 (338 points de base) reste particulièrement attractive pour les investisseurs.

En 2020, la BCE devrait garder une politique monétaire accommodante et ainsi maintenir les taux à des niveaux bas. L’immobilier lyonnais restera donc attractif pour les investisseurs, et nous envisageons un volume d’investissement élevé pour l’année 2020 de l’ordre de 2 milliards d’euros, un recul pouvant être observé en raison de la taille importante des transactions survenues en 2019.