JLL commente les chiffres du Centre d'Etudes de la Conjoncture Immobilière (CECIM) à Lyon au S1 2020

Les contrecoups du COVID-19 sur le marché locatif lyonnais

Un marché en baisse de -57% par rapport au 1^er semestre 2019, principalement du fait des grandes transactions. Les fondamentaux du marché restent solides avec une vacance à 4,2% et un maintien des loyers prime.

Après plusieurs années record, le dynamisme de l’immobilier d’entreprise lyonnais est contrarié par l’épidémie de COVID-19. Le 1^er semestre 2020 se solde ainsi par 94 760 m² commercialisés. Pour Stéphane Jullien, directeur de l’équipe bureaux de JLL Lyon « Si la baisse est de 57 % par rapport au 1^er semestre record de 2019, elle n’est que de -25 % si l’on compare à la moyenne décennale. Dans ce contexte inédit, on observe une certaine forme de résistance du marché, liée à des fondamentaux sains et solides ».

Ce recul se traduit par une diminution de plus d’un tiers du nombre de transactions avec 185 signatures enregistrées contre 287 au 1^er semestre 2019. Locomotives du marché lyonnais ces dernières années, les grandes transactions sont particulièrement impactées. Après une année 2019 symbolisée par les « megadeals », on note un repli des volumes de plus de 65 % sur un an, ramené à - 29 % par rapport à la moyenne décennale. « Les incertitudes économiques et les questions organisationnelles soulevées par le COVID-19 poussent les entreprises à mettre leurs grandes opérations en suspens, le temps pour elles de clarifier leurs modes d’organisation et d’avoir une meilleure visibilité sur l’avenir » soutient Stéphane Jullien.

Malgré une légère hausse par rapport au 1^er trimestre, l’offre demeure à un point bas avec 263 000 m² disponibles, soit un taux de vacance à 4,2 % sur l’ensemble de la région lyonnaise. « Si la consommation de surfaces s’est avérée particulièrement faible ce semestre, le dynamisme record du marché observé ces dernières années a induit une baisse continue et conséquente de l’offre tertiaire. Dans le contexte actuel, le taux de vacance particulièrement faible est un véritable atout pour la stabilité du marché lyonnais et est de nature à rassurer bailleurs et investisseurs » explique Stéphane Jullien. Avec 79 400 m² disponibles, l’offre de surfaces neuves atteint son plus bas niveau historique et représente moins d’1/3 de l’offre globale (30 %). Afin de répondre à cette tension croissante et à la politique de régénération urbaine menée à l’échelle de la métropole, de nombreux projets tertiaires ont été lancés sur la région lyonnaise. Actuellement, on compte 57 programmes immobiliers en chantier représentant près de 500 000 m² de bureaux dont les 2/3 sont d’ores et déjà précommercialisés.

Malgré les effets immédiats de la crise du COVID, les loyers se maintiennent du fait d’une offre faible, associée à une forte part de précommercialisations des projets en cours. En revanche, les mesures d’accompagnement font actuellement l’objet d’âpres négociations entre bailleurs et utilisateurs à la recherche également de plus de flexibilité. Ce phénomène devrait connaître une augmentation sensible dans les mois à venir.

Laurent Vallas, Directeur JLL Lyon & Régions, conclut : « « Les fondamentaux sains et solides du marché tertiaire lyonnais, associés à la force de résilience du tissu économique local, vont s’avérer être de véritables leviers face à cette crise sans précédent. Cependant, l’inertie des prises de décision observée lors du confinement laisse présager une demande placée aux alentours de 180 000 - 200 000 m² pour l’ensemble de l’année 2020. S’il est encore trop tôt pour évaluer une baisse des loyers, des corrections de valeurs locatives sur certains secteurs devraient être observées prochainement ».

Marché de l’investissement : un volume d’investissement record au 1er semestre 2020

Un volume supérieur de 134 % à celui du 1er semestre 2019, porté notamment par une activité inédite en commerce, et des taux prime stables sur tous les types d’actifs.

386 millions d’euros ont été investis sur le marché lyonnais de l’investissement au 2ème trimestre 2020, un volume en hausse 130 % sur un an et marquant un contraste avec la baisse généralisée de l’activité au niveau national. Avec le record de 556 millions d’euros investis au 1er trimestre 2020, le 1er semestre 2020 affiche un record historique de 942 millions d’euros, un niveau supérieur de 134 % à celui atteint au 1er semestre 2019.

Cette performance a été portée par les transactions de plus de 100 millions d’euros avec, en plus de celle portant sur le centre commercial d’UINIBAIL RODAMCO WESTFIELD à Confluence, l’acquisition par AVIVA INVESTORS de l’immeuble de bureaux « Le Lugdunum » auprès d’UNOFI PATRIMOINE pour 126 millions d’euros. La majorité des grandes transactions ont concerné des actifs à Lyon intra-muros qui concentre ainsi 70 % des engagements.

Les bureaux sont restés majoritaires avec un volume record de 436 millions d’euros, soit 46 % des montants investis sur le marché lyonnais au 1er semestre 2020. Cette part est néanmoins en baisse en raison d’une activité inédite en commerce au 2ème trimestre, essentiellement grâce à la transaction portant sur le centre commercial d’URW à Confluence mais aussi grâce à l’acquisition par KEYS REIM de 70 % des « Galeries Lafayette » à Bron, qui ont porté les investissements en commerces à un niveau record de 311 millions, soit 33 % de l’activité.

Les acteurs français continuent de dominer le marché et ont compté pour 74 % des volumes investis sur le marché lyonnais durant le 1er semestre. Les investisseurs étrangers restent toutefois actifs puisqu’avec 240 millions d’euros, leurs investissements ont triplé sur un an.

Après la compression observée fin 2019, le taux prime en bureaux est resté stable au 2ème trimestre 2020, à 3,50 %. Les taux prime en logistique et en locaux d’activité sont eux aussi restés stables à respectivement 4,00 % et 5,50 %, la demande pour le secteur industriel et en particulier pour la distribution et la messagerie s’étant accentuée en période de crise sanitaire.

Gilles des Fontaines, Directeur Investissement Grand Lyon, commente : « Le marché de l’investissement lyonnais ne s’est pas mis à l’arrêt au 2ème trimestre. Pour preuve, nous avons signé une transaction en plein confinement. Toutefois, après ce 1er semestre dynamique, lié en grande partie à des transactions qui étaient déjà bien engagées, le marché va certainement connaître un ralentissement. Nous envisageons ainsi un volume de l’ordre de 1,5 milliard d’euros sur l’ensemble de l’année 2020 ».