JLL commente le marché lyonnais des grandes surfaces de bureaux

Le marché lyonnais poursuit sa course et ne semble pas affecté par les incertitudes économiques et les prochaines grandes échéances électorales. Avec près de 440 000 m² commercialisés sur l’ensemble de l’agglomération, le marché tertiaire réalise sa meilleure performance de l’histoire. « Cela représente une hausse de 32 % par rapport à l’année précédente et plus du double de la moyenne de ces 10 dernières années. Les superlatifs risquent de manquer pour décrire l’année 2019 ! » souligne Stéphane Jullien, Directeur du département Bureau Lyon.

Le nombre de transactions restent relativement stable sur un an (619 vs 616), mais enregistre une hausse importante par rapport à la moyenne décennale : on dénombre en effet une centaine de transactions supplémentaires. Cette tendance positive s’observe sur tous les segments de surfaces, démontrant un dynamisme global du marché et non une surperformance exclusivement due aux mouvements des grands utilisateurs.

Les transactions de plus de 1 000 m² ont généré à elles seules plus de 290 000 m² sur l’ensemble de l’année, soit les 2/3 du marché global avec « seulement » 76 transactions. Une année « moyenne » se situe autour de 140 000 m² sur ce segment de surface pour environ 48 signatures. « Si le nombre global est en progression, ce résultat est également lié à un nombre important de mouvements de très grande envergure. » précise Stéphane Jullien

La forte progression est notamment due à la concrétisation de très grandes transactions à savoir des signatures de plus de 5 000 m². Alors que l’on en compte en moyenne 6 sur une année, 13 ont été recensées sur l’agglomération lyonnaise sur 2019. Elles ont représenté à elles seules 163 400 m², soit 37 % des volumes commercialisés cette année tous types de surface confondus.

Notons les concrétisations de 3 très grands projets, à savoir FRAMATOME avec 27 500 m² à Gerland sur l’opération « Work in Park », le campus RTE avec plus de 20 000 m² en construction à Jonage, ainsi que le regroupement sur 20 000 m² des équipes d’APICIL GROUPE sur la tour « To Lyon ».

Le secteur de Gerland – Lyon 7° a été particulièrement plébiscité tout au long de l’année. Grâce à ses nombreuses disponibilités foncières, issues de la mutation d’anciens sites industriels tombés en désuétude, le secteur continue sa mue. Il va d’ailleurs accueillir 3 des 8 clés-en-main signés sur l’année : le CIRC, LA POSTE et NEXANS RECHERCHE & DEVELOPPEMENT pour un total de 27 200 m². Il verra également s’installer les salariés de FRAMATOME sur la zone Techsud et le SIÈGE REGIONAL DE LA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE sur 4 700 m² sur « Les Jardins du Lou ». 

Une nouvelle tendance se dessine depuis plusieurs trimestres sur le marché lyonnais : le retour de certains grands utilisateurs de périphérie en intramuros. Eprouvant des difficultés à attirer de nouveaux talents sur leur site actuel souvent due aux problématiques de mobilité, des entreprises, comme EKIUM ou ASSYTEM ont décidé de revenir sur un secteur mieux desservi et plus adapté aux attentes de leurs collaborateurs.

Après les grands regroupements des années passées, la tendance se maintient avec 10 transactions de ce type enregistrée sur l’ensemble de l’année, telles APICIL GESTION sur « To Lyon », SOLVAY sur « Silex 2 » ou encore DALKIA sur « Kaly ». Là encore, les modifications des modes de travail n’y sont pas étrangères. Dans leur réflexion, les directions immobilières prennent davantage en compte les modes d’utilisation des espaces de travail. Les regroupements de leurs entités leur permettent de rationaliser et de faire évoluer ces espaces.

La forte représentation des acteurs de l’industrie au sein du marché tertiaire sur ces dernières années est également une conséquence de ces tendances. L’écosystème industriel global représente plus de 4 m² sur 10 du marché tertiaire lyonnais en 2019. Ces grandes entreprises du secteur, telles FRAMATOME, SOLVAY, DALKIA, ENGIE, RENAULT TRUCKS ont saisi la nécessité de faire évoluer leur immobilier pour ne pas se laisser distancer.

En progression durable depuis plusieurs années, le marché tertiaire de l’agglomération lyonnaise continue sur sa lancée. L’agglomération a franchi pour la première fois la barre des 300 000 m² commercialisés l’année dernière et a réussi en 2019 à surpasser ce record.

Les regards se tournent désormais vers 2020. Les élections municipales ainsi que les incertitudes économiques pourraient peser sur la dynamique en place. Le ralentissement observé actuellement sur le marché francilien préfigure une potentielle baisse de l’activité en régions. Le nouveau palier moyen devrait cependant se situer autour des 300 000 m² sur les prochaines années, une baisse certes, mais à relativiser compte tenu de la progression importante du marché lyonnais sur les 5 dernières années (+ 56 %), faisant de Lyon l’Eurocité la plus dynamique.

Du côté de la production neuve de bureaux, 2019 sera la troisième et dernière année de repli en termes de livraisons sur la région lyonnaise. 134 000 m² de nouvelles surfaces tertiaires sont venues agrémenter le parc lyonnais depuis le début de l’année dont 65 % étaient déjà précommercialisées lors de leur livraison. La cadence des livraisons devrait nettement s’accélérer en 2020. En effet, 150 000 m² (hors clé en main) - en chantier ou avec un permis de construire accepté - sont livrables au cours de l’année prochaine. Plus de 100 000 m² sont encore disponibles à la commercialisation et devraient venir alimenter le stock d’offres lyonnaises.