La deuxième meilleure année de l'histoire pour le marché de l'investissement !
Paris, le 8 janvier 2015- « L’année 2015 s’est terminée sur une performance inattendue, et se trouve être l’exact miroir de l’année 2014 », relève Marie-Laure Leclercq De Sousa, Directeur du département Agence de JLL. En effet, si 2014 avait démarré de manière dynamique avec près d’1,2 million de m² placés et un 2nd semestre a tout juste 1 million, la dynamique de 2015 a été toute autre.
Après avoir enregistré un début d’année inquiétant avec un 1er semestre inférieur à 950 000 m², le marché des bureaux franciliens a rattrapé son retard au 2nd semestre avec près d’1,3 million de m² placés.
Avec plus de 700 000 m² commercialisés en fin d’année, le 4ème trimestre 2015 enregistre un très fort rebond d’activité, et il s’agit d’ailleurs du 4ème trimestre le plus actif enregistré sur le marché des bureaux francilien depuis 2007. Ainsi, au cumulé, ce sont plus de 2,2 millions de m² qui ont été placés en 2015 en Ile-de-France, une performance équivalente à celle observée l’an dernier (autour de 2 184 000 m²).
Malgré les 20 transactions du 4ème trimestre, les grands mouvements n’ont pas rattrapé leur retard.
Cette année, c’est le segment des grandes transactions (supérieures à 5 000 m²) qui a fait défaut, alors que les autres créneaux ont performé. Au global ce sont 56 signatures contre 63 l’an dernier qui ont été actées, et elles ont été d’une taille unitaire plus petite représentant 16% de moins en volume total (714 000 m²). Quatre transactions de plus de 40 000 m² ont été réalisées en 2015, dont deux au 4ème trimestre : NOVARTIS (~ 42 000 m²) à Rueil-Malmaison et LA POSTE sur « Lemnys » (~ 43 000 m²) à Issy-les-Moulineaux. Ces dernières viennent donc s’ajouter à celle d’ACCORHOTELS sur « Sequana » (~ 43 000 m²) – signée au 3ème trimestre – également à Issy-les-Moulineaux, et au regroupement de différents services de l’Etat sur l’îlot « Fontenoy – Segur » (~ 43 000 m²) dans le 7ème arrondissement de Paris, enregistrée au 1er trimestre.
Une des performances les plus élevées de la décennie sur le marché des PMS et des surfaces intermédiaires
Les segments des petites et moyennes surfaces (< 1 000 m²) et des surfaces intermédiaires (entre 1 000 et 5 000 m²) ont réalisé l’une des meilleures performances observées depuis 10 ans.
« Les PMS et surfaces intermédiaires ont été les segments favoris des sociétés du web », analyse Marie-Laure Leclercq De Sousa. Bon nombre de transactions ont été réalisées par des sociétés telles que FACEBOOK, LA FOURCHETTE, CAPITAINE TRAIN, OSCARO, ADOPTEUNMEC ou encore DEEZER, qui se sont positionnées sur des immeubles parisiens, essentiellement dans le Quartier Central des Affaires, ouverts à la divisibilité. Seules deux transactions de plus de 5 000 m² ont été enregistrées dans ce secteur d’activité, celle de BLABLACAR sur « #Cloud » (Paris 02) et du BONCOIN dans le 10ème arrondissement de Paris.
Les marchés matures résistent mieux
Sans grande surprise, ce sont les marchés établis qui enregistrent les meilleures performances. C’est toujours Paris qui attise toutes les convoitises puisque près d’1 transaction sur 2 y a été réalisée sur l’ensemble de l’année 2015. Avec 950 000 m² placés, Paris atteint un niveau d’activité inédit depuis plus de 10 ans, juste en-deçà de l’année record de 2006 où Paris avait passé le cap du million de mètres carrés. Le marché du QCA enregistre une hausse de 18% grâce aux sociétés du web notamment, mais aussi grâce à des transactions telles celles de CHANEL au 39-41 rue Cambon, de RICHEMONT sur le « 33 La Fayette » ou encore l’extension de BPI dans le 24-30 rue Drouot.
A La Défense, l’année 2015 n’aura pas été très active avec seulement 141 000 m² commercialisés (-41%). Si le quartier d’affaires s’est maintenu en un an sur les surfaces de moins de 5 000 m² il a, par contre, pâti du manque de grandes transactions (en volume).
L’activité du Croissant Ouest est en hausse de 11%, grâce la performance historique de la Boucle Sud et celle plus modérée de la Péri-Défense qui compense la baisse des autres. Ces secteurs ont capté 3 des 4 plus grandes transactions (en volume) réalisées en 2015 (ACCORHOTELS, LA POSTE et NOVARTIS).
Une offre immédiate sous le seuil des 4 millions de m²
L’offre de bureaux immédiatement disponible a diminué de 3% en un an et s’établit ainsi à 3,9 millions de m² vacants en Ile-de-France à fin décembre 2015, soit un taux de vacance 7,4%. Les surfaces vacantes à Paris intra-muros restent contenues : le Quartier Central des Affaires demeure sous le seuil de fluidité du marché (4,6%), et des taux inférieurs à 2,5% sont observés à Paris 5-6-7 et Paris 12-13. L’écart important entre Paris et la première périphérie persiste puisque la plupart des marchés de cette dernière dépasse le seuil des 10%. A La Défense, le stock disponible a amorcé une légère décrue pour s’établir à 10,6%.
Des conditions de marché qui restent avantageuses pour les entreprises
Concernant les loyers « prime » faciaux, après avoir enregistré une hausse au 3ème trimestre, le loyer « prime » du Quartier Central des Affaires se stabilise à 720 € pour le deuxième trimestre consécutif. A contrario, à La Défense, il diminue, pour se positionner à 515 €/m²/an.
En ce qui concerne les mesures d’accompagnement, elles évoluent très peu mais elles demeurent à un niveau élevé dans tous les secteurs. « Le marché reste globalement très alimenté en offre, et les conditions de négociation sont toujours avantageuses pour les entreprises. Cette tendance est notable sur les grandes surfaces. Ce coup de pouce peut probablement expliquer le débouclage de certaines transactions en fin d’année », conclut Marie-Laure Leclercq De Sousa.
2016, l’année de la consolidation ?
Au regard des demandes exprimées sur le marché, l’activité locative devrait être dynamique dès le début de l’année 2016. En effet, le bon niveau de l’indice du climat des affaires, situé au-dessus des 100 points, pourrait être un signe annonciateur de mouvements de certaines entreprises. Dans ces conditions, nous pensons que l’année 2016 pourrait être celle de la consolidation, et devrait enregistrer un niveau de demande placée autour de 2,3 millions de m² sur le marché francilien.
La deuxième meilleure année de l’histoire pour le marché de l’investissement !
Le marché de l’investissement a surperformé en 2015 et se positionne juste dernière l’année phare de 2007. Ainsi, à la fin du mois de décembre, le marché francilien dépasse les 18,8 milliards d’euros soit une hausse de 7% en un an. Notons que le volume de 2015 aurait pu atteindre les 20 milliards d’euros, au vu du nombre de transactions signées en fin d’année, et qui n’ont pas encore fait l’objet de communication. En nombre d’opérations, 2015 enregistre une hausse de 13% sur un an, « le nombre de transactions en 2015 est phénoménal et a largement dépassé nos anticipations de début d’année », observe Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, « la liquidité importante et la qualité des produits d’investissement témoignent de l’attractivité de la place parisienne auprès des investisseurs » poursuit-il.
Le sprint habituellement observé sur le marché de l’investissement au dernier trimestre s’est vérifié cette année. En effet, avec un volume de 7,1 milliards d’euros, le 4ème trimestre 2015 affiche une excellente performance. Au cumulé, les 3ème et 4ème trimestres enregistrent un volume de 13 milliards d’euros, un semestre record qui dépasse même les volumes semestriels de 2006 et 2007.
Présence de grandes transactions
Le résultat de cette année est à mettre sur le compte des grandes transactions. Au cumulé, sur l’ensemble de 2015, 63 transactions de plus de 100 millions d’euros ont été finalisées. Elles représentent 12,4 milliards d’euros et leur nombre progresse de 40% par rapport à 2014. Ce poids inhabituellement élevé se situe d’ailleurs au même niveau que celui observé en 2007. Plus particulièrement, on note un volume record sur le segment des opérations comprises entre 100 et 300 millions d’euros avec 57 transactions sur l’année 2015 qui ont représenté près de 9 milliards d’euros d’engagements.
L’année 2015 compte une seule méga transaction : l’acquisition au 3ème trimestre par GECINA d’un portefeuille de bureaux auprès de IVANHOE CAMBRIDGE incluant le siège historique de PSA dans le QCA de Paris, la tour « T1 » et l’immeuble « B » à La Défense occupés par ENGIE (ex GDF-SUEZ). Au 4ème trimestre, on retiendra l’acquisition du portefeuille mixte « KENSINGTON » par l’investisseur américain BLACKSTONE auprès de GE REAL ESTATE pour un montant en Ile-de-France d’environ 860 millions d’euros. Citons aussi l’acquisition de l’immeuble situé au 49-53 avenue des Champs d’Elysées (Pub Renault) par un investisseur du Moyen-Orient auprès de WESTBROOK PARTNERS pour un montant de 300 millions d’euros.
Davantage de transactions de portefeuilles
Le volume des transactions de portefeuilles a triplé, passant ainsi de 1,4 à 4,2 milliards d’euros en région parisienne, notamment grâce à des portefeuilles couvrant plusieurs zones géographiques. Parmi les cessions marquantes de 2015, dans le cadre d’opérations pan-européennes, notons le portefeuille de bureaux « AQUA » mis en vente par UNION INVESTMENT et acquis par AMUNDI REAL ESTATE, le portefeuille « KENSINGTON », le portefeuille de centres commerciaux franco-belge « CELSIUS », acquis par le fonds souverain chinois CHINA INVESTMENT CORPORATION ou encore l’acquisition d’un portefeuille bureaux par NORTHSTAR / CALE STREET PARTNER auprès de SEB ASSET MANAGMENT.
Des investisseurs internationaux de plus en plus diversifiés
Les investisseurs français continuent de dominer le marché des investissements, en représentant les deux tiers du marché. Toutefois, les investisseurs étrangers se sont davantage diversifiés, tant par le nombre de nationalités représentées que par les types d’actifs acquis. Pour ne citer qu’eux, l’investisseur américain BLACKSTONE se positionne sur un portefeuille mixte « KENSINGTON », le fonds souverain d’Abu Dhabi ADIA sur une VEFA de bureaux entièrement précommercialisée (« Ecowest » à Levallois-Perret), le fonds souverain chinois CIC, sur un portefeuille de centres commerciaux ou encore, un investisseur moyen-oriental sur un immeuble situé sur l’avenue des Champs-Elysées.
Les VEFA « en blanc » en hausse
Du côté des VEFA, l’année 2015 atteint un niveau qui n’a pas été observé depuis 2006-2007. En effet, 2,6 milliards d’euros ont été investis, une performance en hausse de 46% par rapport à 2014. 19 VEFA ont été signées au cours de l’année 2015, plus de la moitié dépassant le seuil des 100 millions d’euros, et la majorité soit 1,7 milliard d’euros concernent des opérations « en blanc ».
Le taux de rendement prime à Paris historiquement bas à 3,25-3,75 %
Le taux de rendement prime* dans le Quartier Central d’Affaires de Paris a baissé de 50 pdb en 2015 pour se positionner à son niveau le plus bas à 3,25-3,75%, inférieur au record de 2007 (3,50-4,00%), et se situe en-dessous de celui de Londres West End à 3,50-4,00%. La Défense a même vu une compression de 75 pdb en un an pour s’établir à 4,75-5,25% au 4ème trimestre 2015. L’immobilier commercial reste un produit d’investissement très recherché car le différentiel de taux atteint toujours plus de 224 pdb comparé à une OAT 10 ans (1,01% fin décembre. En général, le marché est très liquide pour les biens loués avec des baux longs (logique « quasi-obligataire »), pour des actifs emblématiques, le commerce à Paris est très recherché par les investisseurs internationaux. La rareté de ces produits accentue la pression à la baisse sur les taux de rendements depuis déjà plus d’un an. On constate également que le spectre d’investissement s’ouvre davantage aux (grandes) transactions sur les segments « Core + » et « Value Add ».
Perspectives 2016
En dépit des attentats, le marché tertiaire parisien continue d’attirer les investisseurs internationaux. On remarque même un appétit renforcé des investisseurs asiatiques qui se positionnent sur un actif de 350 millions d’euros à Levallois-Perret.
Compte tenu des liquidités présentes sur le marché, nous anticipons pour 2016 un volume d’investissement potentiellement aussi élevé que l’année passée compris entre 15 et 18 milliards d’euros, mais toujours sous réserve qu’il y ait assez de produits disponibles sur le marché. Cependant, « la fin de la convention fiscale franco-luxembourgeoise pourrait également provoquer la mise sur le marché de produits pour des cessions attendues pour la fin d’année » souligne Stephan von Barczy.
Enfin, concernant les taux de rendements prime, une potentielle future baisse des taux ne se justifierait plus par une anticipation baissière des taux d’intérêts, mais par une croissance des loyers attendue par les investisseurs. Dans cette optique, des attentes trop agressives de la part des vendeurs ne rencontrent pas toujours une demande équivalente des investisseurs, comme le démontre le marché londonien en cette fin d’année. Toutefois, pour les meilleurs actifs, les taux pourraient encore légèrement se comprimer en cours de 2016 : effet d’une pression de la demande, couplée à un manque de produits d’investissement alternatifs.
*est considéré comme prime, un immeuble neuf ou restructuré, avec un bail ferme de 6 ou 9 ans, situé dans la meilleure localisation de son marché, et commercialisé à une valeur de marché.