JLL publie les derniers chiffres du marché immobilier francilien

Marché locatif : vers un retour à la (quasi) normale

La reprise observée au cours des derniers mois sur le marché locatif se confirme. Avec plus de 406 000 m² commercialisés au cours de l’été, grâce notamment à un mois de juillet particulièrement dynamique, la demande placée depuis le début de l’année 2021 atteint plus d’1,2 million de m². L’écart à la moyenne de long terme continue ainsi de se réduire, confirmant un retour à la (quasi) normale. Quasi car si le nombre de transactions se rapproche de ses niveaux habituels, avec 2 209 signatures depuis le début de l’année, soit 8 % de moins que la moyenne, l’écart en m² reste important (-26 %). Ces chiffres corroborent la volonté des entreprises de réduire leur empreinte immobilière de 20 % en moyenne. C’est au segment des grandes surfaces que l’on doit l’essentiel de cet écart
(-46 %), alors que les segments des PMS (-8 %) et des Mid-Markets (-17 %) retrouvent peu à peu leurs niveaux traditionnels d’activité.

« Tous les projets des grands groupes pour lesquels nous travaillons actuellement s’articulent autour de deux questions majeures que sont la réduction de surfaces et la rétention des talents. Nombre de grandes entreprises ont en effet des consignes de leur direction internationale pour faire des économies et, dotées d’organes de représentation du personnel, elles ont déjà mis en place des jours réguliers de télétravail. Cela aboutit à une réduction marquée des surfaces prises à bail aujourd’hui. En parallèle, le souhait de garder leurs talents les orientent vers des actifs de bonne qualité, dotés de hauts niveaux de service, et bien localisés » commente Marie-Laure Leclercq De Sousa, Directeur du département Leasing Markets Advisory de JLL.

La recherche de centralité pousse naturellement les entreprises à porter leur choix vers les secteurs les plus centraux et les mieux desservis en transports en commun ; le Quartier Central des Affaires, les arrondissements centraux de Paris, et La Défense affichent ainsi un niveau d’activité conforme à leur moyenne de long terme alors que sur la plupart des autres secteurs, l’écart est toujours de l’ordre de 40 % en moyenne.

L’offre vacante, qui avait connu une hausse marquée au 2^ème trimestre en raison notamment d’un volume important de livraisons disponibles, semble se stabiliser. 3 992 000 m² de bureaux étaient ainsi disponibles en Ile-de-France fin septembre 2021, pour un taux de vacance de 7,3 %. Les divergences s’accroissent cependant entre les secteurs, les marchés parisiens voyant leur vacance baisser d’un trimestre à l’autre tandis que les disponibilités continuent d’augmenter sur les marchés périphériques.

On note, de nouveau, peu de changements sur les valeurs locatives ce trimestre. Les loyers prime s’établissent ainsi respectivement à 920 €/m²/an à Paris QCA et à 540 €/m²/an à La Défense. Les valeurs locatives moyennes sont, elles aussi, stables d’un trimestre sur l’autre, à respectivement 413 €/m²/an pour les locaux de neufs/restructurés et 404 €/m²/an pour ceux de seconde main. Ces valeurs faciales s’accompagnent néanmoins de mesures d’accompagnement parfois importantes (23,9 % en moyenne en Ile-de-France).

« Au regard du niveau d’activité atteint à fin septembre, et des sujets sur lesquels nous travaillons actuellement, nous anticipons à présent une demande placée d’1,7 million de m² en 2021, voire davantage selon la comptabilisation ou non de gros mouvements qui nécessitent l'accord des IRP ou des autorisations administratives » conclut Marie-Laure Leclercq De Sousa.

Le marché de l’investissement toujours au ralenti

Avec 2,9 milliards d’euros investis au cours des 3 derniers mois, le marché francilien de l’investissement a connu un 3^ème trimestre plus dynamique que le 2^ème (+37 %), mais toujours en net retrait par rapport aux performances traditionnellement observées. Seuls 8,3 milliards d’euros ont ainsi été investis au total depuis le début de l’année, un résultat en recul de 32 % sur un an et inférieur de 36 % à la moyenne des 5 dernières années.

Les transactions ont été légèrement moins nombreuses qu’au 2^ème trimestre (56 vs 62), mais elles ont concerné des actifs mieux localisés ou plus importants. Le lot moyen est ainsi passé de 34 à 51 millions d’euros d’un trimestre à l’autre. Les grandes transactions (>100 M€) ont été légèrement plus nombreuses qu’au trimestre précédent (8 vs 4), avec notamment 2 opérations d’un montant supérieur à 300 M€ : l’acquisition par PERIAL AM de l’immeuble « Les Portes d’Arcueil » auprès de GECINA pour 320 M€ ainsi que le rachat par ANTIRION de 50 % des parts du véhicule détenant la Tour « M2 » pour environ 300 M€. Celles-ci viennent s’ajouter à la transaction la plus importante de l’année opérée au 1^er trimestre et qui a porté sur l’immeuble « Shift » à Issy-les-Moulineaux avec un volume de 630 M€. Au total, 23 transactions de plus de 100 M€ ont été recensées depuis le début de l’année pour un total de 4,6 milliards d’euros. Pour rappel, ce segment avait bénéficié de 38 transactions sur la même période en 2021, pour un total de 8 milliards d’euros. Sur les autres segments de marché, on notera l’excellente performance des transactions d’un montant compris entre 50 et 100 millions d’euros qui, avec 1,8 milliard d’euros, progressent de 83 % sur un an et sont les seules à surpasser leur moyenne de long terme.

Le QCA arrive en tête des engagements avec près d’1,9 milliard d’euros (22 %), grâce notamment à 7 transactions de plus de 100 millions d’euros. Le Croissant Ouest concentre quant à lui près d’1,7 milliard d’euros d’investissements, soit 20 % de l’activité. Ce secteur a récemment bénéficié de la cession de l’opération « Sense » par AXA REIM à AGC EQUITY PARTNERS LIMITED pour un montant supérieur à 180 millions d’euros. La 1^ère couronne totalise, elle, 1,5 milliard d’euros d’engagements, investis en large partie dans le sud (11 transactions pour un total de 663 millions d’euros).

Nous n’observons pas de mouvement particulier pour les taux prime en bureaux au 3^ème trimestre 2021 par rapport au trimestre dernier, à l’exception de quelques décompressions observées sur des secteurs présentant des niveaux d’offre élevés ou disposant essentiellement d’actifs de grande taille plus difficiles à financer. Le taux prime bureaux du Quartier Central des Affaires reste ainsi stable à 2,50 %.

Les investisseurs étrangers sont restés actifs au 3^ème trimestre, concentrant la moitié des montants investis. Leur part de marché sur l’ensemble des 9 derniers mois se porte ainsi à 38 %. Si les investisseurs allemands (11 %) et les fonds d’investissement internationaux (9 %) sont restés les plus dynamiques, on note la présence de nationalités variées, avec des investissements d’origine américaine, belge, canadienne, moyen-orientale, néerlandaise ou encore italienne, avec l’entrée d’ANTIRION sur le marché français. Concernant les investisseurs français, les SCPI/OPCI arrivent en tête avec 40 % des montants engagés, et ce malgré une collecte moins importante pour l’immobilier banalisé car davantage orientée sur des produits alternatifs tels que l’immobilier de santé. Elles sont suivies des fonds d’investissement (33 %). Les SIIC demeurent quant à elles actives du côté des cessions (33 % des volumes depuis le début de l’année), poursuivant leurs arbitrages dans le but de se désendetter ou de capter des plus-values.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, commente : « L’activité de pitch n’ayant réellement commencé qu’en mars, il est logique d’enregistrer un volume d’investissement relativement faible au 3^ème trimestre. L’intérêt pour le marché francilien reste fort, comme en témoignent les nombreuses nationalités présentes à l’acquisition. Les opportunités restent par ailleurs variées, alimentées par des gestionnaires ou assureurs qui font tourner leur patrimoine, des investisseurs privés qui captent leurs bénéfices, ou encore par des investisseurs value-add qui captent leurs plus-values ou font leur sortie après avoir amélioré l’immeuble. Nous anticipons ainsi une reprise de l’activité en fin d’année, qui devrait permettre d’atteindre un volume d’investissement entre 15 et 16 milliards d’euros sur l’ensemble de l’année 2021 ».