Communiqué de presse

Investissement en commerces en 2020

Un marché qui reste actif

10 mars 2021

« Malgré les difficultés liées à la crise sanitaire et les confinements successifs, l’activité du marché de l’investissement en commerce s’est confirmée au 4ème trimestre avec, notamment, 2 transactions d’envergure enregistrées sur des actifs prime parisiens, démontrant leur résilience. »

Jérémy Rasoli, Directeur Investissement Commerces, JLL France

A l’instar du marché de l’investissement dans son ensemble, le marché de l’investissement en commerces a connu un net redressement en fin d’année avec près d’1,4 milliard d’euros engagés au 4ème trimestre (+65 % par rapport au 3ème trimestre). Ce résultat porte la performance sur l’ensemble de l’année 2020 à près de 4,3 milliards d’euros, un chiffre en recul de 38 % par rapport à 2019 qui, rappelons-le, avait été une année exceptionnelle, mais inférieur de seulement 10 % à la moyenne décennale.

Ce redressement de fin d’année est en grande partie lié à la signature de 4 transactions de plus de 100 millions d’euros. 2 transactions majeures ont concerné des adresses prime du QCA : l’acquisition par INVESCO REAL ESTATE du 6 rue du faubourg Saint-Honoré pour 288 millions d’euros, et celle du 71-73 avenue des Champs-Elysées par BMO REAL ESTATE PARTNERS pour un montant de 260 millions d’euros. Au total, sur l’ensemble de l’année 2020, 8 transactions de plus de 100 millions d’euros ont été recensées, un nombre faible au regard de ce qui avait été observé un an plus tôt (14 transactions) et de la moyenne de long terme (12). Pour autant, ce segment totalise 2,5 milliards d’euros en 2020, un volume en recul de 36 % sur un an mais en accord avec la moyenne de long terme. Les autres segments de marché voient eux aussi leur performance reculer d'une année sur l’autre, tant en nombre de transactions qu’en volume. On remarquera néanmoins la résilience des petites transactions (inférieures à 10 M€). Avec 337 millions d’euros d’investissements, ces dernières réalisent un résultat en ligne avec la moyenne de long terme (+2 %).

Jérémy RASOLI, Directeur Investissement Commerces chez JLL commente :
« Malgré les difficultés liées à la crise sanitaire et les confinements successifs, l’activité du marché de l’investissement en commerce s’est confirmée au 4ème trimestre avec, notamment, 2 transactions d’envergure enregistrées sur des actifs prime parisiens, démontrant leur résilience. Sous réserve que les campagnes de vaccination portent leurs fruits, l’année 2021 devrait suivre la même tendance avec une performance relativement similaire à celle de 2020. »

Les centres commerciaux et galeries commerciales achèvent l’année sur une part de marché de 42 %, avec près d’1,8 milliard d’euros d’engagements. Cette performance est en grande partie liée à la cession par URW de 52,4 % de son portefeuille de centres commerciaux pour 1,048 Md€. Les pieds d’immeubles ont vu leur part de marché croître nettement au 4ème trimestre, avec 1 milliard d’euros d’investissements supplémentaires. Avec 1,75 milliard d’euros sur l’ensemble de l’année 2020, ils concentrent 41 % des engagements.

Le marché a été dominé en 2020 par les investisseurs français qui ont compté pour 82 % du volume total investi, contre 64 % en 2019. Néanmoins, les acteurs étrangers ont été très actifs en fin d’année, concentrant 46 % de l’activité au seul 4ème trimestre. Les investisseurs canadiens (24 %) et les fonds d’investissement internationaux (22 %) sont les plus représentés en cette fin d’année.

Les taux des pieds d’immeubles et des retail-parks prime, qui ont connu une légère hausse en milieu d’année pour se positionner à respectivement 3,00 % et 5,25 %, restent stables à ce stade. Les centres commerciaux prime voient quant à eux leur taux remonter pour atteindre 4,25 %.

Jessica Jaoui, Directeur Transaction Investissement Commerces chez JLL, ajoute : « Au cours des mois à venir, nous devrions continuer à observer un rééchelonnement des taux de rendement en fonction des profils de risque, avec des corrections de taux plus limitées sur les profils d’actifs les plus plébiscités par les investisseurs. Les prix des produits « core » devraient ainsi se maintenir, portés par leur probable rareté ». Et Jérémy Rasoli de conclure : « Une attention particulière sera toutefois portée par les investisseurs aux niveaux de loyers. Si la mise en place de mesures d’accompagnement a dans un premier temps permis de les maintenir, les prochains mois devraient acter une baisse de l’ordre de 15 à 20 % du niveau de loyer en fonction de la qualité des actifs ».

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