Un trimestre historiquement faible pour le marché locatif mais satisfaisant pour le marché de l’investissement

Le marché locatif enregistre une baisse de 40 % au 1^er semestre 2020

Avec seulement 197 500 m² de bureaux commercialisés au cours des 3 derniers mois, le marché locatif francilien enregistre le pire trimestre de son histoire. C’est un résultat sans surprise dans le contexte actuel où l’ensemble de l’économie nationale a été mise à l’arrêt pendant près de 2 mois et demi. Ainsi, le niveau de demande placée du 2^ème trimestre représente un mois d’activité normale, ce qui correspond à la réalité du déconfinement en France début juin. La demande placée du 1^er semestre 2020 se porte ainsi à seulement 667 500 m², un niveau historiquement faible et inférieur de 40 % à celui du 1^er semestre 2019 et à la moyenne de long terme. Ce résultat est d’autant plus mitigé qu’il comprend les 126 000 m² loués par TOTAL dans l’opération « The Link » livrable par GROUPAMA fin 2025. Tous les segments de surface sont en recul d’une année sur l’autre, dans des proportions relativement similaires allant de -38 % pour les PMS à -41 % pour les surfaces intermédiaires. Sur le segment des grandes surfaces (-40 %), le recul aurait été nettement plus marqué (-75 %) sans l’intégration de la transaction TOTAL au 1^er trimestre.

« Le confinement a marqué un coup d’arrêt aux mouvements des entreprises ; celles qui avaient initié une demande immobilière pour répondre à leur forte croissance ont stoppé leurs projets, tout comme celles qui prévoyaient une extension de proximité, le télétravail ayant pris le relais. Il faudra probablement attendre septembre, une fois que les entreprises auront géré leurs sujets RH et organisationnels, pour voir les demandes être réactivées. La question est de savoir si ces projets se transformeront dès le 2^nd semestre 2020 ou en 2021 », commente Marie-Laure Leclercq De Sousa, Directeur du département Agence de JLL.

Tous les marchés franciliens sont concernés par ce recul, à l’exception de La Défense, soutenue par la transaction TOTAL, de Cergy et de la 2^ème Couronne (en-dehors des pôles tertiaires traditionnels). Le marché de Paris intra-muros recule de 48 % d’une année sur l’autre (40 % pour le QCA), le Croissant Ouest de 51 % et la 2^ème Couronne de 36 %. La 1^ère Couronne, fortement impactée par l’absence de grandes transactions, enregistre quant à elle une baisse de 65 %.

La hausse de l’offre immédiate amorcée au 1^er trimestre se confirme. Etablie à 2 717 000 m² fin 2019, elle représente désormais 2 992 000 m² (+10 % en 6 mois), pour un taux de vacance de 5,5 %. Depuis le début de l’année, ce sont à peine 50 000 m² de bureaux neufs ou restructurés qui ont été livrés vacants en Ile-de-France, contribuant à ce stade de manière limitée à la hausse de l’offre disponible. Cette hausse concerne la totalité des marchés franciliens à l’exception de la 2^ème Couronne, où l’offre est demeurée relativement stable (+2 %). C’est à Paris que la hausse des disponibilités a été la plus marquée (+32 % au cours des 6 derniers mois). Pour autant, l’offre parisienne reste contenue, avec un taux de vacance global de 2,9 %, et ce retour des disponibilités va permettre au marché de retrouver une certaine fluidité. A La Défense (+21 % en 6 mois), l’offre immédiate s’établit désormais à 192 000 m², soit un taux de vacance de 5,6 %. D’ici la fin de l’année, nous attendons la livraison de près de 450 000 m² disponibles supplémentaires, essentiellement concentrés dans le cadrant nord-ouest entre Saint-Denis et La Défense / Péri-Défense, alors que les libérations devraient augmenter dans Paris.

En ce qui concerne les valeurs locatives, les conditions de signature au 2^ème trimestre sont restées alignées sur la période pré-COVID-19, reflétant un certain effet d’inertie propre aux marchés immobiliers. Ainsi, à la faveur de la transaction GOLDMAN SACHS sur le 83 avenue Marceau, signée à une valeur correspondant aux conditions de marché pré-COVID, le loyer prime de Paris QCA a légèrement progressé ce trimestre, atteignant 870 €/m²/an, contre 860 €/m²/an le trimestre dernier. Plus généralement, les valeurs locatives prime se maintiennent ou augmentent dans la majorité des marchés de Paris, dans un contexte d’offre limitée. Même phénomène pour les loyers moyens de 2^nde main qui, dans la grande majorité des marchés, ont continué de progresser au 2^ème trimestre, mais plus lentement. Pour les mois à venir, en périphérie Nord et Ouest, et en particulier à La Défense, le niveau actuel des disponibilités et les volumes importants d’offre future laissent penser que les valeurs locatives pourraient avoir du mal à se maintenir.

Un résultat satisfaisant pour le marché de l’investissement francilien

Après un excellent début d’année (5,1 milliards d’euros investis au 1^er trimestre), le marché francilien de l’investissement a bénéficié d’un niveau d’activité satisfaisant au cours des 3 derniers mois au regard du contexte actuel. 2,6 milliards d’euros ont en effet été investis, portant la performance sur l’ensemble du 1^er semestre à plus de 7,7 milliards d’euros. Ce volume, certes en baisse de 25 % sur un an, est supérieur de 26 % à la moyenne décennale et correspond à d’excellentes années comme 2016.

Si certains investisseurs ont posé le stylo en attendant de voir les impacts de la crise du COVID-19 sur le marché, d’autres sont restés actifs, assistés par la mobilisation des conseils et des nouvelles technologies afin de permettre les signatures à distance. Ainsi, 44 transactions ont été recensées au cours des 3 derniers mois, dont 7 supérieures à 100 millions d’euros. La cession par Unibail Rodamco Westfield des centres commerciaux « Aéroville » et « So Ouest » à une JV formée par URW, Crédit Agricole Assurances et la Française constitue la transaction la plus significative, ce qui représente une bonne mais étonnante nouvelle dans le contexte actuel du « retail bashing ». Au total, sur l’ensemble du 1^er semestre, 122 signatures ont été recensées, dont 23 de plus de 100 millions d’euros, soit un niveau d’activité élevé au regard de la moyenne de long terme (117 transactions en moyenne au 1^er semestre sur les 10 dernières années).

D’un point de vue géographique, la palme revient ce semestre au Croissant Ouest grâce à un début d’année historique. Les 5 transactions de plus de 100 millions d’euros enregistrées au 1^er trimestre, dont celles portant sur le « 147 » à Issy-les-Moulineaux et « Parallèle » à Courbevoie, permettent en effet au secteur de totaliser près 1,9 milliard d’euros, malgré une activité ralentie au 2^ème trimestre (seulement 251 millions d’euros investis). Le QCA, qui s’est relativement bien maintenu au 2^ème trimestre (plus de 580 millions d’euros), totalise quant à lui près d’1,6 milliard d’euros. Mais c’est la 1^ère Couronne qui a été la plus dynamique au cours des 3 derniers mois avec 5 transactions, dont 3 de plus de 100 millions d’euros : « Joya » à Fontenay-sous-Bois, « Influence 2.0 » à Saint-Ouen et « L’Olympe » à Saint-Denis. Elle totalise ainsi près d’1,5 milliard d’euros d’engagements depuis le début de l’année. On notera en revanche l’absence totale d’activité sur le secteur de La Défense au cours des 6 derniers mois.

Avec près de 4,9 milliards d’euros d’engagements, les investisseurs français sont à l’origine de 69 % de l’activité du semestre. Les gestionnaires de SCPI/OPCI (1,5 milliard d’euros) et les assureurs (près 1,2 milliard d’euros) ont été les plus actifs. Les acteurs étrangers sont néanmoins restés présents avec, notamment, une part de marché de 9 % pour les fonds d’investissement internationaux et de 6 % pour les investisseurs canadiens.

Aucun changement n’est à relever ce trimestre concernant les taux de rendement prime, en dehors de quelques tentatives « opportunistes », parfois mais pas toujours couronnées de succès. En revanche, une décote sur les prix des actifs « value-add », comprise entre 15 et 30 % par rapport aux résultats record d’appels d’offres pré-COVID, s’opère d’ores-et-déjà en raison d’une appréciation plus stricte du risque économique, locatif et financier de la part des investisseurs et des banques.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, commente « Le marché de l’investissement a ralenti pendant le confinement mais ne s’est pas arrêté. La reprise du marché se fait beaucoup plus rapidement que prévu il y a encore quelques semaines, et de nombreux nouveaux dossiers ont été mis sur le marché depuis début juin. Le ralentissement lié au COVID va certainement se faire davantage sentir au niveau des signatures d’actes au 3^ème trimestre et au début du 4^ème trimestre, mais il est probable que la fin du 4^ème trimestre 2020, et notamment décembre, connaisse une plus forte concentration de signatures qu’à l’accoutumée. Nous tablons ainsi sur un volume d’investissement compris entre 18 et 20 milliards d’euros en Ile-de-France, une baisse finalement plus modérée qu’anticipé pendant le confinement. »