COVID-19, un accélérateur de tendance pour le commerce

Les mesures de confinement, mises en place pour endiguer la pandémie mondiale de COVID-19, ont fortement ralenti les échanges et le commerce. Si, avec le déconfinement progressif, la fréquentation des lieux de commerce s’est redressée, elle reste loin des niveaux d’avant crise, pénalisée par la lente reprise du tourisme, l’appréhension d’emprunter les transports publics, ou encore la normalisation et le niveau de pratique encore élevé du télétravail. Si le marché des commerces montre des signes de reprise, les perspectives à court terme restent toutefois incertaines : un grand nombre d’enseignes doivent en effet renouer avec la rentabilité et la réduction des charges d’exploitation reste un enjeu majeur voire vital.

Aucune baisse des valeurs locatives n’a pour l’heure été observée sur le marché français – les loyers prime étant toujours positionnés à 23 500 €/m²/an pour les pieds d’immeubles parisiens, 2 300 €/m²/an pour les centres commerciaux et 210 €/m²/an pour les retail-parks. Cédric DUCARROUGE, Responsable du Pôle Agence Commerce en région chez JLL précise : « Les loyers faciaux sur les actifs de 1^er ordre devraient se maintenir, l’ajustement devrait d’abord se matérialiser par une hausse notable des mesures d’accompagnement dans les mois à venir ». A l’inverse, les axes secondaires, en raison d'une potentielle augmentation de la vacance et d'une demande plus limitée des enseignes, devraient voir leurs valeurs locatives baisser dans les mois à venir. Cédric DUCARROUGE ajoute également que « la lente reprise de la fréquentation dans les zones de premier ordre du centre-ville et le retard dans la reprise du tourisme risquent d'accroître la pression sur les niveaux de revenus durables des enseignes, les poussant à la plus grande prudence quant à de nouveaux engagements locatifs ».

Malgré une baisse non négligeable du nombre de transactions (69 vs 96 au 1^er semestre 2019), près de 2 milliards d’euros ont été investis en immobilier de commerce en France au 1^er semestre 2020, un résultat en hausse de 7 % sur un an et supérieur de 15 % à la moyenne de long terme. Toutefois, ce résultat est à mettre au crédit de la prise de participation de CREDIT AGRICOLE ASSURANCES et LA FRANCAISE dans le portefeuille UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD signée en mai pour plus d’1 milliard d’euros.

Jeremy RASOLI, Responsable du Pôle Investissement Commerce chez JLL précise que « Contrairement à la crise de 2008, le marché des commerces ne s’est pas mis en pause durant le confinement : pitchs, marketings, et offres ont suivi leur cours pendant cette période avec une nette accélération depuis le 11 mai dernier » avant d’ajouter : « Si le 1^er trimestre s’est inscrit en ligne avec 2019, l’effet rattrapage suite au déconfinement ne devrait pas permettre de compenser la baisse d’activité du 2^ème trimestre. Nous prévoyons un atterrissage des volumes investis entre 3 et 4 milliards d’euros à fin 2020, un volume certes inférieur aux résultats exceptionnels des dernières années mais au-delà de ceux connus avant 2014 ».

Les taux de rendement prime ont connu une légère décompression, de l’ordre de 25 pbs, sur les pieds d’immeubles (de 2,75 % à 3,00 %) et les retail-parks (de 5,00 % à 5,25 %). Les taux prime devraient rester relativement stables dans les mois à venir sur les actifs prime vers lesquels les investisseurs se tournent en priorité en période de crise et ce, d’autant plus que le marché français est sous-offreur sur ces produits. Notons par ailleurs que les centres commerciaux et galeries commerciales avaient déjà connu une remontée des taux l’année passée.