Les méga transactions manquent au marché locatif mais dopent le marché de l’investissement

Le marché des bureaux francilien revient à un niveau dans la moyenne des performances enregistrées lors d’un 1er semestre depuis 2000. Ainsi, un peu plus d’1,1 million de m² ont été commercialisés sur le 1er semestre 2019, une performance inférieure de 19 % à celle enregistrée au 1er semestre 2018, qui a été la plus dynamique depuis 2006-2007.

Chaque segment de surfaces représente toujours un tiers des mètres carrés commercialisés sur les six premiers mois de l’année. En un an, deux des trois segments sont en baisse en volume, et seul celui des transactions intermédiaires (1 000 - 5 000 m²) acte un léger surcroît d’activité (1 %) – grâce au dynamisme des transactions supérieures à 2 000 m² – avec 379 300 m² placés en 184 transactions. En Petites et Moyennes Surfaces (< 1 000 m²), le marché est en baisse (-7 %) avec 373 700 m² placés et 132 transactions de moins par rapport au 1er semestre 2018 (1 368 transactions).

La plus importante baisse des volumes s’observe sur les grands mouvements (-41 %). En nombre, le différentiel de 9 transactions représente une baisse -21 % en un an. Pour rappel, ce segment avait enregistré une année 2018 exceptionnelle avec au 1er semestre déjà près de 592 000 m² placés, du jamais vu depuis 2006.

Ce ralentissement des grandes transactions est lié à plusieurs facteurs. Tout d’abord et plus particulièrement dans Paris, le manque d’offre pousse les entreprises à renégocier leurs baux, en prenant si besoin une extension, dans leur immeuble quand c’est possible, ou à proximité de leurs locaux, voire en coworking. Le 2ème facteur est l’évolution des modes de travail ; avec la montée du « flex » et du télétravail, les entreprises peuvent absorber leur croissance sans prendre de surfaces complémentaires dans un marché qui leur est défavorable. Enfin, par « la seule mécanique des échéances triennales, le volume de baux arrivant à échéance cette année est plus limité puisqu’alimenté par les transactions de 2010 et 2013. », explique Marie-Laure Leclercq De Sousa, Directeur du département Agence de JLL. « Par ailleurs les entreprises ayant signé en 2013 à des conditions très avantageuses ont peu d’intérêt à s’engager sur un nouveau bail aux conditions de marché et cherchent donc, quand cela leur est possible, à renégocier leur bail. » poursuit-elle.

Depuis 3 ans le marché du coworking se développe de manière très dynamique dans Paris et les opérateurs de coworking ont tendance à accélérer leur développement, portés par un marché locatif favorable. Ce semestre, ils sont même à l’origine d’1 transaction sur 2 signées sur le segment des plus de 5 000 m² à Paris, soit plus de 119 000 m² avec notamment WEWORK (5 transactions) – qui poursuit son développement entamé en 2016-2017 de manière plus intensive depuis 2018 –, suivi par KWERK (2 transactions), et WOJO (1 transaction).

La 1ère Couronne est incontestablement le secteur qui connaît le plus grand succès avec près de 230 000 m² commercialisés sur les 6 premiers mois de l’année, une performance supérieure de 127 % à celle observée au 1er semestre 2018. Poussées par le manque d’offre dans Paris et la hausse des valeurs, les entreprises se positionnent sur ce secteur bien pourvu en offre et dont les loyers sont attractifs.

L’offre disponible en Ile-de-France se réduit de nouveau avec 2 856 000 m² vacants à fin juin 2019 (-7 % en un an). Rapporté à un parc de plus de 54 millions de m², cela représente un taux de vacance de 5,3 %. L’offre de première main ne représente que 15 % de l’offre totale (418 000 m² disponibles), soit à peine la moitié de ce qui est consommé en surfaces neuves en moyenne chaque année en Ile-de-France depuis 2009.

La pénurie d’offre dans Paris est réelle avec un taux de vacance qui se situe à 2,3 % en moyenne et 1,6 % dans le QCA. Bien qu’en baisse, le stock disponible reste toujours le plus important dans le Croissant Ouest (778 000 m²), pour un taux de vacance global de 10,1 %, ce dernier n’atteignant plus que 4,1 % à Neuilly/Levallois.

Les loyers « prime » ont augmenté en un an dans la grande très majorité des marchés franciliens. A Paris QCA, le loyer « prime » atteint 830 €/m²/an (+6 % en un an) grâce à un nombre toujours important de transactions au-dessus du seuil des 800 €, et une valeur maximum à 880 €. En dépit d’un marché peu actif, le « prime » de La Défense se maintient à 530 €/m²/an à la faveur de transactions réalisées sur « Coeur Défense ».

Les valeurs locatives de seconde main poursuivent leur hausse pour atteindre des niveaux record à mi-année. Le loyer moyen francilien se positionne ainsi à 381 €/m²/an au 2ème trimestre 2019. Dans le QCA, sous la pression du déséquilibre entre offre et demande, cette valeur moyenne, en hausse constante depuis 4 ans, se hisse désormais à 614 €/m²/an.

La dynamique du marché devrait subir les effets du manque d’offre et du contexte général d’incertitude qui demeure. Ainsi, une activité moyenne d’environ 2,2 millions de m² nous paraît le scenario le plus plausible à ce stade de l’année. Les marchés de 1ère périphérie devraient continuer d’attirer les entreprises grâce à une offre de qualité à des niveaux de loyers compétitifs, alors que Paris devrait pâtir du manque d’offre immédiate et voir son activité ralentir d’ici la fin d’année ou du moins se déplacer en partie vers le marché du coworking qui s’étoffe de nouveaux centres.

Le marché francilien de l’investissement, particulièrement actif depuis 4 ans, a acquis une excellente dynamique au 2ème trimestre 2019 avec près de 7,2 milliards d’euros engagés, portant le volume investi depuis le début de l’année à 9,9 milliards d’euros. Ce chiffre, en légère progression d’une année sur l’autre (+5 %), est supérieur de 88 % à la moyenne décennale et de 37 % à la moyenne des 5 dernières années, particulièrement dynamiques.

Il repose pour l’essentiel sur une bonne activité du segment des transactions d’un montant supérieur à 100 millions d’euros, et en particulier sur 2 transactions d’un montant supérieur à 1 milliard d’euros : l’acquisition par SWISS LIFE AM d’un portefeuille de 28 actifs (110 000 m²) situés dans le Quartier Central des Affaires auprès de TERREIS pour un montant d’1,8 milliard d’euros, et celle par PRIMONIAL et SAMSUNG SRA de l’ensemble « Le Lumière »

(120 000 m²) auprès de TISHMAN SPEYER pour un montant d’environ 1,2 milliard d’euros. Ainsi, avec seulement 23 signatures ce semestre contre 29 un an plus tôt, ce segment de marché totalise 6,6 milliards d’euros, une performance équivalente à celle du 1er semestre 2018.

A l’autre extrémité du spectre, on notera le dynamisme des opérations d’un montant inférieur à 50 millions d’euros qui, avec plus de 2,3 milliards d’euros via 117 transactions, réalisent une performance record, tant en nombre qu’en volume.

Au global, 154 transactions ont été enregistrées au 1er semestre sur le marché francilien de l’investissement, un nombre très élevé et relativement stable sur un an.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, commente : « Ces 2 transactions d’envergure marquent le retour des méga deals en Ile-de-France après une année 2018 marquée par l’absence de transaction supérieure à 900 millions d’euros. Plus globalement, le marché francilien est très liquide, que ce soit à la demande ou à l’offre ».

La capitale, qui avait réalisé une performance record en 2018, conserve toute son attractivité auprès des investisseurs ; avec plus de 5,5 milliards d’euros investis, elle concentre en effet 56 % des engagements. Le quartier de La Défense a lui aussi connu un 1er semestre 2019 actif avec 814 millions d’euros investis, un volume bien supérieur aux 120 millions d’euros du 1er semestre 2018. Et les cessions en cours laissent augurer une 2nde partie d’année encore plus dynamique. La 1ère Couronne, particulièrement attractive depuis plusieurs années, est restée bien orientée au 1er semestre 2019 avec près d’1,4 milliard d’euros d’investissements (+50 % en un an), soit 14 % de l’activité. Les volumes investis dans le Croissant Ouest (949 millions d’euros) sont en revanche en recul sur un an (-53 %).

Avec 8,8 milliards d’euros investis au 1er semestre 2019, les investissements réalisés sur du bureau restent clairement majoritaires (89 %). Les actifs « Core » restent les plus prisés, que ce soit en nombre de transactions (40 %) ou en volume (55 %).

Les investisseurs étrangers, extrêmement dynamiques en 2018, sont demeurés actifs au cours du 1er semestre 2019 (32 % de l’activité). Si les allemands et les fonds d’investissement internationaux sont toujours présents, avec respectivement 553 (7 % de l’activité) et 514 millions d’euros d’investissements (6 %), on notera la percée réalisée ce semestre par les investisseurs coréens, qui concentrent 11 % des engagements. Les institutionnels, à l’origine d’acquisitions majeures ce semestre, arrivent en tête avec près de 2,6 milliards d’euros d’investissements, soit près d’1/3 de l’activité. Ils sont suivis des gestionnaires de SCPI/OPCI (27 %) et des fonds d’investissement (26 %).

Les taux de rendement prime bureaux, inchangés depuis plusieurs trimestres, ont connu une nouvelle compression au cours des 3 derniers mois sur plusieurs secteurs franciliens. A 2,75 %, l’immobilier prime de Paris QCA offre ainsi une prime de risque de 275 points de base par rapport aux OAT, positionnées à -0,004 % fin juin. En commerce, si les taux des pieds d’immeubles et retail-parks sont restés stables ce trimestre, à respectivement 2,75 % et 5 %, le taux de rendement prime des centres commerciaux et galeries commerciales a connu une correction de 25 points de base pour se positionner à 4,75 %. Ce rééquilibrage devrait permettre à cette catégorie d’actifs de retrouver une meilleure liquidité.

Enfin, en logistique, les meilleurs actifs s’échangent à un taux de 4,50 %, mais ce seuil est en passe d’être franchi. L’engouement pour cette classe d’actif est tel que nous anticipons de terminer l’année à un niveau proche des 4 %.

Stephan von Barczy de conclure : « La dégradation du contexte économique n’a pas entamé l’attractivité du marché français de l’investissement, qui devrait rester extrêmement dynamique au 2nd semestre ; au regard des deals en cours, nous anticipons un volume d’investissement en Ile-de-France autour de 22 milliards d’euros ».