Chiffres du marché francilien de bureaux au T4 2022

Marché francilien, si les performances divergent entre investissement et locatif, entreprises et investisseurs se retrouvent sur une forte sélectivité.

Marché locatif : un marché segmenté qui fait la part belle aux marchés matures et aux meilleurs actifs

L’année 2022 s’est terminée de façon dynamique sur le marché francilien des bureaux avec près de 602 300 m² de bureaux commercialisés au 4^ème trimestre 2022. La demande placée sur l’ensemble de l’année atteint ainsi 2 108 300 m² via 3 000 signatures, une performance proche de la moyenne décennale, que ce soit en m² (-5 %) ou en nombre de transactions
(-3 %).

La recherche des meilleures implantations restera sans nul doute le moteur de la demande en 2022, entraînant une nette dichotomie entre les marchés les plus identifiés, qui excèdent pour la plupart leur moyenne de long terme, et les autres secteurs. Paris QCA (22 % de la demande placée), Paris Centre-Ouest (7 %), La Défense (10 %) et Neuilly/Levallois (6 %) concentrent ainsi à eux-seuls 45 % des volumes commercialisés. On notera également le bon résultat de la 1^ère Couronne Nord (161 900 m², +11 % par rapport à la moyenne 10 ans), qui repose toutefois essentiellement sur la transaction du MINISTERE DE L’INTERIEUR sur le « Campus Maxwell » (46 000 m²). 

Cette transaction fait partie des 5 mouvements de plus de 25 000 m² recensés en Ile-de-France en 2022. Grâce à celles-ci, mais également à 7 transactions de surfaces comprises entre 15 000 et 25 000 m², le segment des grandes surfaces totalise 708 900 m² via 61 opérations. S’il retrouve un résultat proche de sa moyenne en nombre de transactions, ce segment conserve toujours un différentiel de 15 % par rapport à ses résultats habituels en volume. Le retour à la normale est en revanche confirmé pour les autres segments de marché, avec un résultat très légèrement supérieur à la moyenne pour les petites surfaces, avec 738 900 m² commercialisés, et un résultat conforme à celle-ci pour les transactions Mid-Markets (660 500 m²).

Marie Martins, Directeur Tenant Representation France chez JLL, ajoute : « Les entreprises ont fait leur révolution télétravail ; les accords, bien qu’évolutifs, ont presque tous été signés. Le bilan que nous en faisons est que toutes les entreprises ne sont pas prêtes à faire du flex-office intense. Le ratio le plus communément retenu est celui de 0,6-0,7 poste par salarié, ce qui, ajouté à des espaces collaboratifs plus importants, est corroboré par le différentiel de 15 % constaté sur le segment des grandes surfaces ».

L’offre immédiate francilienne, relativement stable depuis un an, a connu une hausse de 5 % ce trimestre pour atteindre 4 320 000 m² disponibles fin décembre, soit un taux de vacance de 7,9 %. La trajectoire de l’offre sur les différents marchés fait apparaître une stabilisation des disponibilités à Paris à un niveau faible (3,5 % de vacance), et dans le Croissant Ouest (13,6 %), et une vacance toujours orientée à la hausse à La Défense (15,7 %) et en 1^ère Couronne (14,2 %). Notons par ailleurs que 2 secteurs franciliens, la 1^ère Couronne Nord et la Péri Défense, affichent des taux de vacance supérieurs à 20 % (20,7 %).

L’intérêt pour les marchés les plus établis maintient une pression à la hausse sur les valeurs locatives franciliennes qui atteignent des niveaux inédits, avec respectivement 940 €/m²/an pour le loyer prime, 426 € pour les locaux de 2^nde main, et 422 € pour ceux de 1^ère main en moyenne annuelle.

« La performance du marché locatif en matière de demande placée est absolument conforme à nos anticipations et la dernière partie de l’année 2022 aura été particulièrement animée et ce malgré le contexte économique. Ceci démontre encore une fois la résilience de notre marché immobilier notamment grâce à une grande diversité d’entreprises et de secteurs d’activité. Le fait marquant de cette année 2022 restera le fameux « moins de bureaux / mieux de bureaux » et la recherche de centralité et de qualité. Gageons que pour l’année 2023, l’impact environnemental soit au cœur de la stratégie immobilière des entreprises » conclut Yannis de Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux Ile-de-France chez JLL.

Une fois n’est pas coutume, le marché de l’investissement ralentit nettement au 4^ème trimestre

En hausse régulière depuis le début de l’année, les volumes d’investissement en Ile-de-France ont marqué le pas au 4^ème trimestre avec seulement 2,5 milliards d’euros investis, soit 62 % de moins qu’au 4^ème trimestre 2021. 15 milliards d’euros ont ainsi été investis en Ile-de-France en 2022, un résultat relativement stable sur un an (-3 %) mais inférieur de 30 % à la moyenne des 5 dernières années. Le marché français dans son ensemble totalise quant à lui 25,5 milliards d’euros, contre 26 milliards l’an dernier (-2 %).

Traditionnellement très animé en fin d’année, le marché de l’investissement a subi les conséquences de la hausse des taux directeurs européens, entraînant une vraie difficulté pour les vendeurs et les acheteurs à trouver un terrain d’entente sur les prix. Ainsi, de nombreux marketings infructueux ont été recensés depuis cet été, en particulier sur les actifs de taille significative. Seules 5 transactions d’un montant supérieur à 100 millions d’euros ont ainsi été signées au cours des 3 derniers mois sur le marché francilien, pour un total de 770 millions d’euros, contre 23 en moyenne au 4^ème trimestre sur les 5 dernières années, et aucune n’excède 300 millions d’euros. Au total, 39 transactions de plus de 100 millions d’euros ont été enregistrées sur l’ensemble de l’année 2022, contre 57 en moyenne. Néanmoins, grâce aux 6 opérations de plus 300 millions d’euros signées plus tôt dans l’année, ce segment de marché affiche un volume d’investissement similaire à celui enregistré en 2021 (près de 8 milliards d’euros). Sur les autres segments, si la performance est en recul de 16 % d’une année sur l’autre pour les opérations comprises entre 50 et 100 millions d’euros, on soulignera la bonne tenue des transactions d’un montant inférieur (+5 %).

D’un point de vue géographique, si Paris QCA reste en tête des engagements avec 3,2 milliards d’euros investis, on notera la performance record réalisée en 2^ème Couronne avec 3 milliards d’euros engagés, essentiellement tirée par la logistique (1 milliard d’euros) et les commerces (835 millions d’euros). La Défense et la 1^ère Couronne voient à l’inverse leur performance reculer fortement d’une année sur l’autre avec respectivement 593 millions d’euros (-49 % en un an) et 1,5 milliard d’euros placés (-56 %).

Avec 10,3 milliards d’euros d’investissements (-22 % sur un an), les bureaux terminent l’année 2022 sur une part de marché de 68 %, tandis que les commerces franciliens totalisent 2,4 milliards d’euros (16 % de l’activité), contre seulement 872 millions d’euros en 2021. La logistique et les locaux d’activité cumulent quant à eux 2,3 milliards d’euros, soit 60 % de plus qu’en 2021. Les actifs « Core » ont été les plus plébiscités, cumulant 49 % des volumes sur l’ensemble de l’année 2022, mais leur part a reculé en fin d’année au profit des produits « Value Add », qui ont attiré 47 % des transactions et 38 % des volumes investis au 4^ème trimestre. 

Les investisseurs étrangers sont restés actifs en fin d’année, concentrant 32 % de l’activité. Leur part de marché sur l’ensemble de l’année atteint ainsi 33 %, soit un ratio conforme à la norme. Mais le marché francilien reste majoritairement porté par les grands collecteurs d’épargne (30 % des volumes) et les assureurs français (12 %).

On note ce trimestre une nouvelle hausse des taux de rendement prime sur toutes les typologies d’actifs. Les taux de rendement prime s’établissent désormais à 3,25 % pour les bureaux dans le QCA, 4,15 % pour la logistique et 5,15 % pour les locaux d’activité.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, de conclure : « Comme nous l’anticipions, le 4^ème trimestre fait les frais des marketings infructueux qui n’ont pu être rattrapés faute de stabilisation des messages des banques centrales concernant les taux directeurs et les financements. Ces marketings, qui ont eu lieu principalement en juin et juillet, ont concerné pour l’essentiel des actifs d’envergure avec un fort impact sur les volumes de fin d’année. Sur les autres segments, le marché reste relativement actif, davantage sur le « Value-Add » que sur le « Core », en raison de la décompression des taux qui a déjà affecté ces actifs plus risqués. Nous percevons par ailleurs une sélectivité exacerbée : les investisseurs souhaitent s’engager sur les meilleures rues du Triangle d’Or, sur des « trophy assets » aux dernières normes environnementales et loués aux locataires les plus prestigieux, sur lesquels les futures indexations leur permettront de gagner rapidement de 20 à 25 points de base de rendement. Pour 2023, nous anticipons une évolution de marché en miroir de celle de l’année 2022, avec des volumes relativement faibles au 1^er semestre, dans l’attente d’une stabilisation des politiques de resserrement monétaire, et une seconde partie d’année nettement plus dynamique grâce à une plus grande visibilité pour les vendeurs des valeurs potentielles de marché ».