Chiffres Immostat en immobilier résidentiel au T4 2022

Une fin d’année dynamique pour le marché français de l’investissement en immobilier résidentiel

A contre-courant de la tendance observée sur le marché de l’investissement en immobilier banalisé, les engagements en immobilier résidentiel ont connu une fin d’année dynamique avec plus d’1 milliard d’euros investis au 4^ème trimestre. L’année 2022 s’achève ainsi sur un volume annuel d’investissement en bloc de 5,6 milliards d’euros, en baisse de 23 % sur un an mais supérieur de 9 % à la moyenne des 5 dernières années. Le nombre de transactions connaît, lui, un recul plus marqué avec 196 signatures en 2022 contre 287 en 2021 (-32 %). 

Animé par le portefeuille Lamartine en début d’année, l’immobilier résidentiel classique, qui concentrait 87 % des volumes au 1^er trimestre, a cédé du terrain aux actifs gérés au fil des trimestres. Il termine ainsi l’année sur une part de marché de 76 % avec 4,3 milliards d’euros d’investissements, un volume en recul de 31 % sur un an mais en accord avec la moyenne. A l’inverse, avec 1,3 milliard d’euros engagés, les actifs gérés voient leur performance progresser de 27 % sur un an et concentrent près d’1/4 des volumes investis. Les résidences étudiantes affichent notamment une forte progression grâce à plusieurs opérations d’envergure, avec un volume d’investissement passé de 116 millions d’euros en 2021 à 448 millions d’euros en 2022. Les résidences séniors, avec 31 transactions contre 23 en 2021, totalisent quant à elles 584 millions d’euros (+19 % sur un an). Enfin, avec 291 millions d’euros investis, le coliving connaît un recul de 34 % par rapport à une année 2021 qui, rappelons-le, avait été extrêmement dynamique.

Florence Sémelin, Directeur Investissement Résidentiel et Actifs Gérés au sein du département Investissement de JLL commente : « Le dynamisme observé sur le marché français de l’investissement en immobilier résidentiel en fin d’année confirme le fort intérêt des investisseurs pour cette classe d’actifs qui propose, grâce aux nouvelles formes d’habitat qui se développent, un large panel de solutions de diversification. Concernant JLL, après une performance record en 2021, nous confirmons notre place de n° 1 sur le marché résidentiel en bloc avec un volume de transaction réalisé cette année de près de 3 Mds € dans un marché qui atterrit à 5,6 Mds €. Outre l’opération Lamartine (vente du portefeuille de 2,4 Md€ de CDC Habitat / Ampère Gestion à CNP Assurances), nous avons réalisé une multitude de transactions tant en résidentiel classique qu’en résidentiel géré, qui concernent à la fois des actifs existants et des opérations en VEFA ».

Les investisseurs étrangers, qui se montrent plus attentistes que les investisseurs domestiques depuis l’été dernier, concentrent seulement 12 % des volumes investis. Le marché français de l’investissement en immobilier résidentiel aura ainsi été essentiellement animé par des assureurs français (48 % des volumes), des fonds d’investissements (16 %) et des SCPI/OPCI (15 %) en 2022, mais aussi des opérateurs court terme et quelques bailleurs sociaux.

A l’instar des autres classes d’actifs, les taux de rendement des actifs résidentiels ont connu une correction en 2022, consécutive à l’accélération de la hausse des rendements obligataires et au durcissement des coûts de financement. Les meilleurs logements classiques, dont le taux était tombé au-dessous de 2,00 % en 2020, se négocient ainsi aujourd’hui à partir de 2,30 %, tandis que les taux des meilleures résidences gérées dépassent 4,00 %.

Florence Sémelin ajoute : « Sur les actifs existants, nous observons un léger recalage des valeurs à la baisse, mais les taux nets se maintiennent en dessous de 3 % à Paris et en proche couronne, et très peu d’actifs ont été retirés du marché. Sur les VEFA en revanche, et pour poursuivre les ventes en bloc, un effort va être nécessaire de la part des promoteurs, sur les prix de vente, avec le retour d’une décote bloc de 5 à 10 %, et sur le renforcement des exigences environnementales demandées par les investisseurs ».