Chiffres Immostat du marché francilien de bureaux au T3 2023

Marché francilien des bureaux au 3^ème trimestre 2023 : le marché locatif rattrape progressivement son retard, celui de l’investissement attend le rebond 

Marché locatif : le 3^ème trimestre réduit l’écart

Malgré le contexte économique et financier peu porteur, les entreprises se sont montrées plus actives sur le plan immobilier ce trimestre. 485 000 m² ont en effet été commercialisés en Ile-de-France au cours des 3 derniers mois, portant la demande placée depuis le début de l’année à 1 352 000 m². Ce volume, en recul de 12 % d’une année sur l’autre, est inférieur de 11 % à la moyenne décennale. Le marché locatif francilien continue ainsi de réduire son retard par rapport à 2022 et à la moyenne.
 

Le 3ème trimestre a fait la part belle aux transactions de plus de 5 000 m², avec 17 signatures totalisant près de 164 000 m². Parmi les plus grandes transactions du trimestre, citons le positionnement de la CDC sur le « 47 Austerlitz » (~23 600 m²) dans le 13ème arrondissement, la précommercialisation auprès de SUEZ de 22 500 m² dans « Altiplano » à la Défense, programme commercialisé à près de 90 % 6 mois avant sa livraison, ou encore celle auprès de RCI BANQUE (GROUPE RENAULT) d’« X Work » (15 000 m²) à Boulogne-Billancourt. Ce trimestre, ce sont les secteurs dits traditionnels (cabinets d’avocats, banques, assurances, médias, etc…) qui ont animé le marché. Ce segment de surface cumule ainsi, depuis le début de l’année, 40 transactions pour un total de 419 300 m², soit seulement -7 % par rapport à la même période l’an dernier mais toujours 20 % en-dessous de la moyenne, conséquence du downsizing opéré par les entreprises qui capitalisent sur le télétravail. Le segment des PMS (moins de 1 000 m²), avec 510 000 m², affiche une baisse un peu plus importante (-11 %) sur un an mais renoue avec sa moyenne long terme, tandis que pour celui des surfaces intermédiaires (1 000 - 5 000 m²), avec 210 signatures pour 422 000 m², ces baisses sont de -18 % et -10 % respectivement.

Avec une vacance inférieure à 4 %, le manque d’offre commence à obérer l’activité locative du marché parisien qui baisse plus que la moyenne régionale (-19 % vs -11 % en un an) alors que la demande reste très forte, notamment sur les arrondissements centraux. Seul Paris 5/6/7 enregistre une hausse d’activité de 44 % en un an avec près de 42 000 m² placés, dynamisé par la précommercialisation des 13 000 m² du « 35 Rive Gauche » auprès de MC KINSEY, une surface exceptionnelle pour ce marché (exception faite de celle des services de l’état sur près de 44 000 m² en 2015).

L’offre immédiate francilienne poursuit sa hausse (+3 % sur les 3 derniers mois, +12 % sur un an), atteignant 4 633 000 m² fin septembre 2023. Le taux de vacance se positionne ainsi à 8,3 %. La dynamique de cette offre reste inchangée, avec une vacance qui continue de se réduire dans les secteurs déjà tendus, à l’instar de Paris QCA (1,9 % de vacance) et Paris 3/4/10/11 (2,3 %), et d’augmenter dans les secteurs déjà en suroffre tels que Péri-Défense (22,3 % de vacance) ou les 1ères Couronnes (15,6 % au global). Cette situation accentue la segmentation du marché et des valeurs.

« On observe depuis peu, dans les secteurs les plus tendus, une compétition accrue entre les utilisateurs, rendant les négociations incertaines jusqu'à la signature des baux. Au regard du faible choix d’immeubles qui s’offrent à elles, les entreprises se décident vite. Le segment le plus concerné est celui des surfaces comprises entre 5 000 et 10 000 m², pour lesquelles l’offre immédiate est particulièrement faible et qui ne peuvent s’installer dans des opérations de taille plus grande, non ouvertes à la division au début de la commercialisation. Cette situation participe au maintien de valeurs locatives historiquement élevées. » commente Marie Martins, Directeur Tenant Representation France chez JLL
 

Cette configuration de marché se traduit dans les valeurs locatives avec des loyers moyens historiquement élevés dans la quasi-totalité des marchés parisiens et un loyer prime désormais positionné à 960 €m²/an à Paris QCA, tandis qu’en périphérie, la plupart des loyers sont orientés à la baisse d’un trimestre sur l’autre. A l’échelle francilienne, le loyer moyen de 1^ère main atteint le niveau historique de 431 €/m²/an, celui de 2^nde main 435 €/m²/an.  « Au regard du chiffre de demande placée à fin septembre et des transactions en cours de négociation, nous anticipons un niveau de demande placée autour d’1,9 million de m² sur l’ensemble de l’année 2023 »  conclut Yannis de Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux Ile-de-France chez JLL.

Un marché de l’investissement quasiment à l’arrêt

Face à l’instabilité des conditions financières de marché et la diminution des liquidités disponibles, l’effondrement des volumes investis s’est intensifié au cours de la période estivale avec seulement 1,1 milliard d’euros placés en région parisienne au 3^ème trimestre 2023, représentant une nouvelle baisse de 44 % par rapport au trimestre précédent. Dans ce contexte d’incertitudes pesant sur les valeurs immobilières et d’une prime de risque en cours de lente reconstitution, le marché de l’investissement en Ile-de-France ne totalise que 5,5 milliards d’euros investis depuis le début de l’année, accusant un net recul de 56 % sur un an et d’autant par rapport à la moyenne décennale. Les montants engagés à l’échelle française diminuent également dans les mêmes proportions avec près de 8,7 milliards d’euros investis à fin septembre (-57 %).

La contraction de l’activité s’est également retranscrite dans le nombre d’opérations ; en effet, seules 34 transactions ont été recensées sur le marché francilien au cours des 3 derniers mois, portant le nombre total de signatures depuis janvier à 136 (vs 259 il y a un an et 229 en moyenne depuis 5 ans) soit une baisse de 47 % sur un an. On note par ailleurs une nette baisse du lot moyen, passé de 48 M€ il y a un an à 40 M€, un niveau jamais observé hormis en 2009 (30 M€) et 2010 (38 M€), point bas du marché lors de la précédente crise, traduisant l’assèchement des financements. Si le recul concerne tous les segments de marché, on note une meilleure résistance des transactions d’un montant inférieur à 100 millions d’euros, dont les volumes affichent un recul de 41 % d’une année sur l’autre, tandis que les transactions de taille plus significative voient leur performance reculer de 67 % avec seulement 2,3 Mds € investis à travers 11 signatures (vs 32 pour un volume de 7,1 Mds € un an plus tôt). L’été a été particulièrement calme sur ce segment avec seulement 2 transactions, toutes deux au sein du secteur Paris 12/13 : l’acquisition par ALLIANZ IMMOVALOR de l’immeuble « Life », 9 800 m² loués par VYV, auprès de LASALLE INVESTMENT MANAGEMENT, et celle par COVEA de l’immeuble « Vivacity » auprès d’AMUNDI.

Les bureaux, qui affichaient une part de marché de seulement 50 % au 1^er trimestre, ont regagné du terrain. Ils cumulent en effet près de 3,7 milliards d’euros d’investissements depuis le début de l’année (-55 % sur un an), soit 67 % des engagements. A l’inverse, les commerces, qui ont connu un début d’année extrêmement dynamique, avec 1,1 milliard d’euros d’engagements au 1^er trimestre, ont vu leur performance chuter de trimestre en trimestre pour tomber à seulement 110 millions d’euros investis au 3^ème trimestre. Ils totalisent ainsi 1,4 milliard d’euros d’investissements sur l’ensemble des 9 derniers mois
(-40 % d’une année sur l’autre), soit 26 % de l’activité. Notons cependant que ce volume ne comprend pas les différentes ventes opérées auprès d’acteurs du luxe, qui ont continué de déployer massivement des capitaux en bénéficiant des nouvelles conditions de marché pour s’approprier des immeubles prestigieux dans la capitale. Les entrepôts et les locaux d’activités, dont les volumes d’investissement ont également continûment décru depuis le début de l’année, cumulent quant à eux 398 millions d’euros (-72 % sur un an), soit 7 % des engagements. Cette classe d’actifs trouve l’essentiel de son activité en-dehors de l’Ile-de-France et retrouve une meilleure dynamique depuis cet été.

Les produits Core continuent de représenter la majorité des opérations signées, depuis le début de l’année, les actifs sécurisés cumulent 48 % des volumes en Ile-de-France. Les biens Core + restent également ciblés par les investisseurs avec près de 30 transactions recensées sur ce segment. En revanche, les montants investis dans une logique Value-Add ne totalisent que 16 % des engagements. Alors que ces actifs offrent un potentiel de création de valeur dans un contexte de hausse des taux de rendement, la pénurie et le coût des financements rendent ces opérations difficiles à concrétiser actuellement.

D’un point de vue géographique, le secteur de Paris Sud arrive en tête des engagements (26 %) avec 16 transactions pour un montant total de plus d’1,4 milliard d’euros. Les ventes d’« Italie 2 », d’« Apollo », « Life » et « Vivacity » ont largement participé à ce résultat. L’activité au 3^ème trimestre a été bien moins animée dans le QCA qui arrive en 2^ème position avec près d’1,2 milliard d’euros investis depuis le début de l’année via 22 transactions dont 3 de plus de 100 millions d’euros. Parmi les principales opérations de l’été, notons la cession par AXA d’un immeuble sis 1 avenue Franklin Delano Roosevelt dans le 8^ème arrondissement. Dans le Croissant Ouest (19 % de l’activité), l’essentiel de l’activité repose sur l’opération sur la tour « Sequana » ou encore la récente opération structurée par ICADE et JP MORGAN sur « City Park » à Levallois-Perret.
 

Les investisseurs étrangers, très peu présents au 3ème trimestre (10 % de l’activité), affichent une part de marché de 28 % sur l’ensemble de l’année. Du côté des investisseurs français, les collecteurs d’épargne sont restés actifs malgré un ralentissement des souscriptions (27 % de l’activité des Français). Si la performance des fonds SCPI présente des disparités selon les typologies d’actifs, ces derniers continueront d’être des acteurs incontournables du marché à l’acquisition comme à la vente. Ils se sont notamment illustrés à travers les cessions réalisées par AMUNDI (« Vivacity » à Paris, « Prime » à Boulogne-Billancourt). Les assureurs et caisses de retraite ne sont pas en reste en étant à l’origine de 20 % des investissements, portées par les acquisitions opérées par COVEA ou encore MONCEAU ASSURANCES.

La phase de repricing se poursuit, et ce sur toutes les typologies d’actifs. Le taux prime des meilleurs bureaux et commerces atteint ainsi, à la fin du 3ème trimestre, 4,00 %. Il faut toutefois garder en tête que les taux pourraient rester inférieurs à 4 % pour certains actifs de bureaux très liquides et très prime, qui sont aujourd’hui fortement demandés par le marché mais rares. Sur la période, les taux prime des actifs logistiques se positionnent à 4,50 %. 

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, de conclure : « Il ne fait aucun doute que 2023 figurera parmi les années les plus difficiles pour le marché français de l’investissement. Le résultat ne devrait en effet que très peu s’améliorer au 4ème trimestre au regard des opérations sécurisées, avec un volume qui devrait être compris entre 8 et 10 milliards d’euros sur l’ensemble de l’année 2023 en Ile-de-France, et entre 13 et 15 milliards d’euros en France. Le retour d’un certain pragmatisme chez les vendeurs, l’arrivée de nouveaux investisseurs tels que des privés fortunés ou des family offices et une meilleure visibilité sur les taux constituent néanmoins des signaux encourageants quant à l’année 2024, pour laquelle nous anticipons, hors événements exogènes, des volumes au moins équivalents à ceux de 2023 ».