Chiffres Immostat Aix-Marseille-Provence au T3 2022

Un marché locatif à la dynamique atténuée

La métropole d’Aix-Marseille-Provence préserve sa dynamique

Avec près de 118 500 m² de bureaux commercialisés à fin septembre 2022, le marché de la Métropole d’Aix-Marseille affiche une hausse de 4 % sur un an malgré un tassement de l’activité ces derniers mois. Yoann Pohu, responsable bureaux de JLL Aix-Marseille note que « la bonne dynamique du marché marseillais compense la baisse d’activité des grandes transactions constatée sur le marché aixois et permet d’afficher une croissance des volumes de plus de 20 % par rapport aux dernières années ». Les segments de surfaces inférieures à 1 000 m² conservent leur dynamique et cumulent près des 2/3 des surfaces commercialisées.

Avec 304 signatures, le nombre de transactions reste relativement stable sur un an avec un panier moyen en légère progression (390 m² vs 385 m²), à nuancer selon les secteurs. Les grandes transactions, moins nombreuses, ont cumulé ~45 400 m², alimentées notamment par 2 signatures de plus de 5 000 m², à savoir LE DÉPARTEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE (8 540 m²) sur l’immeuble « Pixelia HD » et ERILIA (~6 200 m²) sur « Porte Est ».

Avec ~77 000 m² placés à fin septembre, soit 2/3 de l’activité de la métropole, le grand secteur de Marseille surperforme en lien avec la dynamique affichée par Euroméditerranée. Si les volumes marquent le pas depuis 2 trimestres, la croissance sur 9 mois est toujours au rendez-vous : +14 % sur un an et +34 % par rapport à la moyenne des dernières années. En recul de 10 % sur un an avec ~41 700 m² commercialisés, le marché tertiaire du grand secteur d’Aix-en-Provence affiche une contre-performance face au grand secteur de Marseille. « Ce marché apparaît à deux vitesses, mais ne doit pas éclipser la vitalité des petites et moyennes surfaces du marché aixois toujours très actives » précise Yoann Pohu.

Avec ~149 000 m² dont 51 % dans des actifs neufs, l’offre disponible à 6 mois apparaît équilibrée et doit permettre de répondre aux différents besoins des utilisateurs malgré quelques points de tensions localisés.

Les valeurs « prime » à Marseille sont atteintes sur le périmètre d’Euroméditerranée avec 320 € HT-HC/m²/an pour les actifs « IGH » et 290 € concernant les immeubles dits « classiques ». Le loyer moyen neuf s’affiche à 189 €, celui de 2^nde main à 184 €, soit un écart de plus en plus restreint. 

A Aix-en-Provence, la valeur « prime » s’affiche autour de 200-210 € dans le centre-ville, tandis que les valeurs moyennes se positionnent à 164 € sur les surfaces neuves et 142 € sur celles de 2^nde main.

Yoann Pohu conclut : « Malgré un contexte mondial et national sous haute tension alimentant un climat d’incertitudes, le marché tertiaire de la métropole d’Aix-Marseille-Provence résiste et conserve une dynamique. La métropole, qui avait déjà fait preuve de résilience durant la crise sanitaire, peut compter sur la vitalité de son tissu économique et ses bases solides. »

Coup de frein pour le marché de l’investissement au 3^ème trimestre

Après un 2^ème trimestre record comptabilisant 426 millions d’euros toutes classes d’actifs confondues, le marché de l’investissement en région marseillaise a connu un coup d’arrêt durant la période estivale avec seulement 88 millions d’euros investis. Sam Capoani, directeur Investissement Méditerranée commente : « Avec 644 millions d’euros investis depuis janvier, le marché affiche tout de même un résultat en hausse de 65 % sur un an et supérieur de 48 % à la moyenne quinquennale. La cité phocéenne complète le podium des métropoles régionales les plus investies depuis le début de l’année, derrière Lyon (900 M€) et Lille (810 M€). »

Au total, le marché d’Aix-Marseille comptabilise 45 transactions depuis le début de l’année, avec 14 nouvelles signatures durant l’été. Celles-ci portent néanmoins sur des lots de plus petite taille, avec un volume moyen de 6 millions d’euros par transaction (contre 25 M€ au 2T et 9 M€ au 1T). En dehors de la vente de « La Marseillaise » ; qui concentre à elle-seule 39 % de l’activité, les transactions dont le montant est compris entre 15 et 40 millions d’euros captent 28 % des volumes en région marseillaise à fin septembre, avec 179 millions d’euros à travers 7 signatures. Par ailleurs, le segment 5 – 15 M€ enregistre 90 millions d’euros investis sur les 9 mois, affichant une forte croissance de 109 % sur un an. Parmi les transactions significatives sur ce créneau, notons l’acquisition par ARKEA REIM d’un immeuble neuf de 3 200 m² de bureaux loué à BUREAU VERITAS à Aix-en-Provence pour près de 10 millions d’euros.

La proportion des ventes de bureaux diminue d’un trimestre à l’autre au bénéfice des actifs logistiques qui concentrent 35 % de l’activité. Cette progression est essentiellement attribuable aux cessions de portefeuilles nationaux d’entrepôts dont certains actifs sont localisés dans la métropole de Marseille. Parmi ces cessions, le portefeuille « Trio » vendu à GLP au 1^er trimestre comprend 2 plates-formes logistiques à Salon-de-Provence et Vitrolles. Peu d’opérations ont été recensées sur le marché des commerces au cours de l’été, qui capte au total seulement 12 % des capitaux placés en région marseillaise. La plus grande transaction signée ces 3 derniers mois concerne la cession par KEYS AM d’un supermarché CASINO dans le 8ème arrondissement à PERIAL.

Les investisseurs français, qui cumulaient 91 % des investissements à Marseille à la fin du 1^er semestre, se sont montrés moins actifs au cours des 3 derniers mois et voient leur part se réduire à 78 % à fin septembre. De leur côté, les investisseurs étrangers augmentent leur part de marché à 22 % des volumes investis en se positionnant exclusivement sur les actifs industriels, tirés par les acquisitions réalisées par BROOKFIELD, ARES ou encore GLP.

« L’ampleur de la hausse des rendements obligataires et la dégradation de l’environnement économique ont sans surprise impacté les résultats du marché d’Aix-Marseille durant l’été. Ainsi, si les volumes restent élevés à cette période de l’année grâce à un 2^ème trimestre record, le ralentissement de l’activité devrait se poursuivre d’ici la fin d’année, laissant néanmoins envisager une performance proche de celle de 2021 (750 M€), mais également marquée par une année 2022 à deux vitesses », conclut Sam Capoani.