Chiffres du marché des bureaux à Lyon

Face à une crise durable, le marché lyonnais plie mais ne rompt pas.

2019 fut l’année de tous les records. 2020 sera celle de l’imprévisible, de l’inédit. Si la baisse de l’activité est sans appel, le marché tertiaire lyonnais, grâce à des fondamentaux sains et solides, a su faire preuve d’une grande résilience. En situation de pénurie d’offre pré-COVID, la baisse de consommation de surface, associée au retour des livraisons, a permis une légère détente à l’offre tout en préservant une vacance maîtrisée. Malgré une crise qui s’avère durable, les acteurs se préparent d’ores et déjà à l’après-crise en réimaginant l’immobilier tertiaire de demain et ses nouveaux usages.

Après plusieurs années symbolisées par une dynamique sans faille, le marché tertiaire lyonnais a été douché par la crise, aussi exceptionnelle qu’inattendue, de la COVID-19. En 2020, 217 300 m² de bureaux ont été commercialisés sur l’ensemble de la région lyonnaise. Stéphane Jullien, directeur de l’équipe bureaux de JLL Lyon explique : « Par rapport à la moyenne des 5 dernières années, on note un recul d’un tiers des volumes placés. Si le marché lyonnais plie face à la crise, la résilience du tissu d’entreprises locales et le bon taux d’opérations engagées avant la crise COVID-19 permettent d’en atténuer les effets. »

Les transactions de plus de 1 000 m², qui ont profité au marché lyonnais ces dernières années comme variable de performance, chutent brutalement en 2020. Avec 118 000 m² placés via 41 transactions, la baisse des volumes est de 38 % par rapport à la moyenne quinquennale. « Ce segment de marché, plus exposés à la crise actuelle, est soumis aux interrogations organisationnelles soulevées par la COVID-19, véritable accélérateur de tendances. De ce fait, les projets des grands utilisateurs sont en suspens, repoussés, voire réinterrogés pour répondre à la nouvelle norme post-COVID » explique Stéphane Jullien.

La livraison de plus de 180 000 m² de bureaux en 2020, associée à la diminution de la demande placée, induit une hausse annuelle de 27 % de l’offre disponible qui affiche 322 000 m². Cette augmentation sensible permet une détente de l’offre, tout en préservant une vacance maîtrisée à 5 % du parc.

Le loyer prime diminue légèrement à 320 € HT-HC /m²/an tandis que l’ensemble des autres valeurs locatives restent stables, au prix d’une augmentation et d’une diversification des mesures d’accompagnement.

Laurent Vallas, Directeur JLL Lyon & Régions, conclut : « Si 2019 fut l’année de tous les records pour le marché tertiaire lyonnais, 2020 se conclut sous le signe d’une crise majeure et durable. Cependant, la dynamique observée sur le marché lyonnais pré-COVID-19 ainsi que la force de résilience de son tissu économique ont permis au marché de résister. Face à cette crise, véritable accélérateur de tendances, et à la réorganisation imposée de l’immobilier tertiaire vers une nouvelle normalité, les opérateurs se trouvent actuellement devant un défi d’envergure qui devrait profiter à la période post-COVID ».

Marché de l’investissement : 2^ème meilleure performance historique

Grâce à une forte activité au 4^ème trimestre, durant lequel 609 millions d’euros ont été investis sur le marché lyonnais, un résultat supérieur de 16 % à la moyenne décennale, l’année 2020 finit sur son 2^ème meilleur résultat historique avec 1,8 milliard d’euros d’investissements, un volume certes inférieur de 38 % au record exceptionnel atteint en 2019 mais supérieur de 22 % au niveau de 2018.

Tous les segments de montants ont connu une baisse de leurs volumes investis sur un an, à l’exception des transactions inférieures à 5 millions d’euros qui enregistrent une hausse de 20 % sur un an avec un volume investi de 106 millions d’euros, ainsi que du segment des 15-40 M€, socle du marché lyonnais, avec 651 M€ investis (+6 %). Les investisseurs ont en effet favorisé, en cette période de crise, de plus faibles volumes unitaires aux dépens des segments supérieurs dans une logique de prise de risque moindre mais également en raison de la baisse de la collecte de l’épargne par les SCPI et OPCI au cours des 3 derniers trimestres. La majorité des grandes transactions a concerné des actifs à Lyon intra-muros, qui a concentré 69 % des montants investis en 2020 avec un peu plus de 1,2 milliard d’euros. Le secteur le plus dynamique a été Confluence, avec 237 millions d’euros investis, suivi de Gerland avec un volume d’investissement de 233 millions d’euros. Le secteur de la Part-Dieu suit avec 198 M€ investis.

Au 4^ème trimestre, l’activité s’est concentrée essentiellement sur les bureaux avec 514 millions d’euros investis soit 84 % du volume total, les investisseurs ayant délaissé les autres actifs considérés plus risqués. Sur la totalité de l’année 2020, le volume total investi en bureaux atteint 1,1 milliard d’euros (soit 61 % du total), en recul de 36 % sur un an. Le montant total investi en commerce en 2020 atteint quant à lui 362 M€ (vs. 788 M€ en 2019) soit 20 % du total, un volume en grande partie porté par la transaction d’URW à Confluence (210 millions d’euros) qui a été initiée avant la crise. Les entrepôts logistiques enregistrent une hausse de 7 % sur un an avec 274 millions d’euros investis en 2020, et atteignent un record. Les locaux d’activité ont, eux, connu une performance en baisse de 31 % sur un an avec 59 millions d’euros investis.

Les acteurs français continuent de dominer le marché lyonnais et ont compté pour 83 % des volumes investis en 2020 (vs. 84 % en 2019). Au 4^ème trimestre seul, les français ont été à l’origine de 97 % des volumes investis, reflétant le retrait des investisseurs étrangers du marché lyonnais durant la crise. « L’activité des investisseurs étrangers affiche néanmoins un niveau significatif puisqu’avec 295 millions d’euros, leurs investissements sont certes en baisse de 31 % par rapport à une année 2019 record, mais sont au niveau de la moyenne 5 ans » précise Gilles des Fontaines, Directeur Investissement Grand Lyon chez JLL.

Malgré le ralentissement généralisé de l’activité, la concentration de la demande sur les actifs de bureaux prime en période de crise dans un contexte de marché sous-offreur pour ce type de produits a conduit à un maintien du taux de rendement prime pour les bureaux à 3,50 %. Enfin, le fort engouement pour la logistique a contribué à une nouvelle compression du taux de rendement prime, lequel s’établit à présent à 3,75 %.