Chiffres du marché immobilier de bureaux de l'investissement et du locatif au T4 2021

Marché locatif : une fin d’année dynamique

La reprise observée sur le marché locatif francilien au cours de l’année s’est confirmée au 4^ème trimestre avec 631 000 m² de demande placée, un chiffre très proche des performances traditionnellement observées à cette période de l’année. Au total, plus d’1,8 million de m² de bureaux auront été commercialisés en 2021 en Ile-de-France, un chiffre supérieur aux anticipations. L’écart avec la moyenne s’est ainsi de nouveau réduit, confirmant un retour à la (quasi) normale, car si le nombre de transactions est revenu à ses niveaux habituels (-3 % par rapport à la moyenne), l’écart en m² persiste (-18 %). Ces chiffres corroborent la volonté notamment des grandes entreprises de réduire leur empreinte immobilière conduisant à une baisse de 20 % de la taille moyenne des grandes transactions en 2021. C’est d’ailleurs au segment des grandes surfaces que l’on doit l’essentiel de cet écart (-38%, avec 56 transactions totalisant 550 600 m²), tandis que les segments des PMS (-2 %) et des Mid-Markets (-10 %) retrouvent peu à peu leurs niveaux traditionnels d’activité.

« Le marché francilien a créé la surprise en terminant l’année sur un volume de plus d’1,8 million de m² de demande placée. La réalité du marché se situe d’ailleurs plutôt autour de 2 millions de m² si l’on prend en compte les surfaces qui ont été prises en « serviced offices » (plus de 10 300 postes). Ce résultat est donc plus qu’honorable au regard des nombreux rebondissements que nous avons connus cette année » commente Yannis de Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux Ile-de-France chez JLL.

La recherche de centralité fait que les entreprises continuent de privilégier les arrondissements centraux de Paris et le marché de La Défense, lesquels excèdent leur moyenne de long terme. Tous les autres marchés franciliens, exception faite de la Boucle Nord (+20 %), demeurent en deçà de leurs niveaux d’activité habituels (-35 % en moyenne).

La stabilisation de l’offre immédiate observée au trimestre précédent se confirme ; 4 041 000 m² de bureaux étaient ainsi disponibles en Ile-de-France fin 2021, pour un taux de vacance de 7,4 %. Une dichotomie apparaît cependant entre les marchés parisiens, qui voient pour la plupart leur offre diminuer depuis plusieurs trimestres, et d’autres marchés tels que Neuilly-Levallois, Péri-Défense ou les 1^ères Couronnes Nord et Sud, sur lesquels l’offre est en constante augmentation depuis le début de la pandémie. On observe ainsi de fortes disparités entre les taux de vacance parisiens (4,1 % en moyenne) et ceux observés dans le Croissant Ouest (13,6 %) et en 1^ère Couronne (10,7 %), sur lesquels un certain temps sera nécessaire pour absorber les nombreuses livraisons d’immeubles neufs.

La concentration de l’activité dans le centre de Paris (43 % de la demande placée francilienne sur l’année) et dans le Quartier Central des Affaires en particulier (23 %) entraîne une nette hausse du loyer moyen de 2^nde main qui atteint 415 €/m²/an sur l’ensemble du marché francilien ce trimestre, un niveau inédit et équivalent au loyer moyen de 1^ère main. Concernant les loyers prime, si celui du QCA est demeuré relativement stable d’un trimestre sur l’autre, à 910 €/m²/an, plusieurs transactions enregistrées sur la tour « Trinity » permettent au loyer prime de La Défense d’atteindre 560 €/m²/an, un niveau jamais vu depuis 2012. Ces valeurs faciales s’accompagnent néanmoins de mesures d’accompagnement parfois importantes (24,4 % en moyenne en Ile-de-France). 

« Nous sommes confiants pour l’année 2022, laquelle sera marquée par l’accélération nécessaire dans la transformation des entreprises et de leur rapport à l’immobilier. Au regard du pipeline de transactions que nous avons identifié, nous envisageons une demande placée d’environ 2 millions de m², il va y avoir du mouvement ! » conclut Yannis de Francesco.

Un retard maintenu malgré une activité accrue au 4^ème trimestre

Avec 6 milliards d’euros investis au cours des 3 derniers mois, le marché francilien de l’investissement a connu un 4^ème trimestre dynamique mais légèrement décevant au regard de ce qui peut être traditionnellement observé (9,3 milliards d’euros en moyenne au T4 au cours des 5 dernières années). Seuls 14,7 milliards d’euros ont ainsi été investis sur l’ensemble de l’année, un résultat en recul de 25 % sur un an et inférieur de 34 % à la moyenne des 5 dernières années.

Le marché français dans son ensemble ne recule, lui, que de 10 % d’une année sur l’autre et de 20 % par rapport à sa moyenne 5 ans, avec 24,9 milliards d’euros d’investissements en 2021. On notera ainsi le poids important des régions dans les engagements cette année (40 % du total, contre 28 % au cours des 5 dernières années), notamment grâce aux différentes cessions de portefeuilles d’entrepôts. Enfin, il convient de souligner que les actifs Living (Résidentiel, Résidentiel géré et Santé) ont capté, selon nos premières estimations, plus de 8 milliards d’euros en 2021 (contre 7,6 milliards en 2020). Le marché, toutes classes d’actifs confondues, est donc resté dynamique mais il s’est moins porté sur les actifs tertiaires franciliens.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, commente : « Ce résultat n’est pas étonnant ; après un démarrage poussif, en raison notamment du report du MIPIM, le marché francilien a été impacté par une inadéquation entre la collecte et les produits proposés par le marché. Par ailleurs, nous avons observé dans certains cas un pricing mismatch entre acquéreurs et vendeurs. Ceci a abouti à des délais de négociation plus longs pour les meilleurs dossiers voire des abandons. De plus, les interrogations des investisseurs vis-à-vis de l’actif bureau ont réduit le périmètre des acheteurs sur cette typologie d’actif, ainsi que les volumes unitaires par acquisition ».

Avec seulement 290 transactions recensées en 2021, le marché francilien réalise son résultat le plus faible depuis 2015. Les 110 opérations recensées au 4^ème trimestre n’ont en effet pas suffi à compenser un début d’année atone (seulement 49 transactions au 1^er trimestre). Les grandes transactions (>100 M€), au nombre de 38 sur l’ensemble de l’année (vs 61 en moyenne au cours des 5 dernières années), réalisent quant à elles leur plus faible performance depuis 2014, et ce malgré une fin d’année plus dynamique. 14 transactions d’envergure ont en effet été comptabilisées au cours des 3 derniers mois, dont 3 d’un montant supérieur à 300 M€ : l’acquisition de « Window » par PRIMONIAL aux côtés de SOGECAP, celle par le trio PRIMONIAL, EDF INVEST et SAMSUNG d’« Influence » à Saint-Ouen, et celle du 92 avenue de France par EDF INVEST et GENERALI. Sur les autres segments de marché, on notera l’excellente performance des transactions d’un montant compris entre 50 et 100 millions d’euros qui, avec 3,1 milliards d’euros, progressent de 50 % sur un an et tangentent leur moyenne 5 ans.

Avec plus de 3,2 milliards d’euros engagés en 2021, un volume stable sur un an, la 1^ère Couronne se place en tête des secteurs les plus prisés par les investisseurs. 7 transactions d’un montant supérieur à 100 millions d’euros ont été enregistrées sur le seul 4^ème trimestre, à l’image de l’acquisition d’« Influence » à Saint-Ouen, ou encore de la vente du campus « Liberté 2 » à Charenton-le-Pont au profit de TRISTAN CAPITAL PARTNERS. Le QCA occupe la seconde position avec 2,8 milliards d’euros investis et comme principale opération la cession de « Maison Bayard » à CNP ASSURANCES pour plus de 200 millions d’euros. Totalisant 2,3 milliards d’euros d’engagements, le Croissant Ouest complète le podium malgré des volumes quasiment divisés par deux par rapport aux résultats de 2020 (4,9 milliards d’euros). La Défense retrouve quant à elle des couleurs après une année 2020 atone, notamment grâce à la transaction portant sur « Window ».

Les bureaux représentent toujours la principale classe d’actif sur le marché francilien de l’investissement avec 85 % des volumes, devant les commerces (6 %), la logistique (4 %) et l’industriel. Leur poids a par ailleurs légèrement augmenté par rapport à 2020 (de 82 à 85 %) tandis que celui des commerces a été divisé par deux.

Nous n’observons pas de mouvement particulier pour les taux prime en bureaux par rapport au trimestre dernier. Le taux prime bureaux du Quartier Central des Affaires reste ainsi stable à 2,50 %. En revanche, une hausse s’opère sur le segment « Core + », ce qui explique que certaines transactions n’arrivent pas à se déboucler. Sur les autres classes d’actifs, si les taux de rendement prime sont restés stables au cours des 3 derniers mois en commerce, on note une nouvelle compression en logistique, avec un taux désormais positionné à 3,25 %, et sur les locaux d’activités (4,00 %).

Après deux trimestres fortement animés par les investisseurs étrangers (45 % des volumes), ces derniers se sont montrés moins actifs au cours des trois derniers mois (31 %). Ils concentrent ainsi 35 % des volumes investis en Ile-de-France sur l’ensemble de l’année 2021, soit un ratio conforme à la moyenne. Cette fin d’année marque toutefois le retour de fonds asiatiques qui se positionnent aux côtés d’investisseurs français sur des actifs de très grande envergure. Outre « Influence », citons notamment l’acquisition par GENERALI avec un investisseur asiatique de l’immeuble « New Station » dans le quartier Montparnasse.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, de conclure : « Le marché de l’investissement devrait connaître un regain de dynamisme en 2022 ; le pipeline de transactions identifiées en cours est nettement plus important qu’il y a un an et les pitchs plus nombreux depuis le mois de décembre. Le marché locatif, mieux orienté notamment sur le segment des grandes transactions, va nous aider par l'apport de nouveaux produits calibrés pour le marché de l’investissement. Nous n’anticipons pas de hausses des taux, qu’ils soient financiers ou immobiliers, d’autant que l’indexation aura un effet modérateur sur ces derniers. »