Immobilier de bureaux : année record sur les marchés régionaux

Tous les marchés ne bénéficient cependant pas du même dynamisme, comme en témoigne la comparaison de l’activité enregistrée au cours des 12 derniers mois avec les moyennes quinquennales. Les marchés de Bordeaux, Lille et Lyon s’envolent avec des progressions allant de + 25 % à + 63 % par rapport à leur moyenne. Les marchés d’Aix-Marseille, Nice-Sophia, et Nantes affichent, quant à eux, des évolutions positives mais plus mesurées allant de + 8 % à + 20 %. Enfin, le marché de Toulouse, en manque de grandes transactions, est en repli.

Les marchés les plus dynamiques ont bénéficié de mouvements de grandes entreprises, notamment sur des surfaces supérieures à 5 000 m².

Le nombre de transactions de plus de 1 000 m² est également en hausse constante depuis plusieurs années, passant de moins de 200 en 2016 à 257 en 2019. Le volume commercialisé sur ce segment de marché en nette croissance avec 818 200 m² commercialisés en 2019 (+ 15 % sur un an), notamment grâce à une activité en hausse sur le segment des plus de 5 000 m² sur les métropoles les plus actives. En effet, 34 transactions ont été référencées en 2019 sur ce segment pour un total de près de 370 000 m², soit 46 % de plus qu’il y a un an. A noter que les 2 principales métropoles régionales (Lyon et Lille) concentrent 23 de ces 34 signatures.

Le domaine des services aux entreprises est, sans surprise, le plus consommateur de grandes surfaces, avec 1/3 des mètres carrés commercialisés. Les acteurs du Coworking continuent de s’étendre sur les métropoles régionales et arrivent en tête du podium des Services. On dénombre cette année 10 grandes implantations (> 1 000 m²).

Fin décembre 2019, 1 206 100 m² de bureaux étaient disponibles, un volume en baisse de 5 %. Les taux de vacance sont compris entre 4,0 % à Lyon ou Toulouse et 5,6 % à Lille.

L’offre neuve, qui avait fortement diminué il y a un an, s’est regarnie avec 313 500 m² disponibles, soit 26 % de l’offre immédiate. La part du neuf varie fortement d’une ville à l’autre : 10 % de surfaces dernière génération à Toulouse, 17 % à Nantes, 23 % à Aix-Marseille, 26 % à Lille et plus de 30 % sur les marchés lyonnais, bordelais et niçois. Les surfaces de dernière génération sont toujours très plébiscitées par les entreprises. Près d’un mètre carré sur deux s’est commercialisé sur des bâtiments neufs, restructurés ou à construire.

Les valeurs locatives prime sont en hausse sur les métropoles les plus touchées par une tension sur l’offre de qualité. Les valeurs progressent ainsi à Toulouse, Lille et Nice-Sophia pour atteindre 250 € à 260 € HT-HC/m²/an, ainsi qu’à Bordeaux qui affiche aujourd’hui 210 € HT-HC/m²/an. Les valeurs sont en revanche demeurées stables sur les autres métropoles. Les loyers prime s’affichent à 320 € à Aix-Marseille et 335 € à Lyon sur les IGH et, pour les immeubles classiques, à 265 € sur Euromed Center et 300 € HT-HC/m²/an dans le centre historique de Lyon. A Nantes, enfin, les meilleurs immeubles se louent à 200 € HT-HC/m²/an.

Malgré des perspectives économiques incertaines, le marché de bureaux en régions ne faiblit pas et progresse de 11 % en un an, affichant une nouvelle année record. Les marchés régionaux sont dynamiques mais un tassement devrait apparaître en 2020, faute de grandes offres disponibles sur les principaux marchés comme Lyon ou Lille. Les volumes commercialisés – tirés par une dynamique de métropolisation de l’économie – sont sur une tendance haussière depuis plusieurs années.

Le niveau de demande demeure soutenu et l’intérêt des grands utilisateurs pour les surfaces de dernière génération est plus que jamais d’actualité, preuve en est le nombre record de transactions de plus de 5 000 m²enregistrées sur le territoire.

Les critères de choix des entreprises sont nombreux et ce quelle que soit la métropole visée : localisation des clients, des fournisseurs, coût immobilier, qualification et coût de la main d’œuvre, infrastructures de transport et de télécommunication, services aux entreprises disponibles, profondeur du marché, concurrence locale…

L’offre doit être qualitative et quantitative et conditionne en grande partie la capacité à attirer les activités économiques, les entrepreneurs, et donc les salariés – habitants. La taille et la qualité du parc immobilier et des offres disponibles sont des facteurs décisifs dans le choix d’implantation. Le territoire attractif est celui qui offre le choix.

Les métropoles régionales peuvent s’appuyer sur un allié de poids pour attirer de nouvelles entreprises : les salariés, qui en recherche de qualité de vie, plébiscitent les métropoles en régions de manière croissante.

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